Centry 21 M.A.P Broker У. Батцэрэн

2023 оны хувьд цар тахлын дараах ул мөрүүд, тээвэр логистикийн асуудлаас шалтгаалсан эдийн засгийн уналтын үе эхэлж байна. Манай улсын хувьд барилгын материалын хомстол, ипотекийн зээл зэрэг барилгын салбарт чухал нөлөөлөгч хүн зүйлүүдээ өнгөрөгч оныг дуустал бүрэн сэргээгээгүй, зээлийн хүүг 2 хувиар өсгөсөн нь  үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын бизнест ихээхэн нөлөөлөөд байна. Макро эдийн засгийн түвшинд учирч болзошгүй дараах эрсдэлүүд бий болж, дам нөлөө үзүүлэх хүлээлт байна. 

1. Украйны дайны нөхцөл байдлаас шалтгаалан европын орнуудад эрчим хүчний үнэ нэмэгдэх, хөрөнгө оруулалт буурах зэрэг эрсдэлүүд байсаар байна.

2.  Дэлхийн олон улс орны төв банкнууд бодлогын хүүгээ нэмэгдүүлж байгаа нь эдийн засгийн сэргэлт удаашрах хүлээлтийг бий болгож байна 

3. Хятад дахь логистикийн хүндрэлтэй нөхцөл байдал  болон Монгол Улсын нийт ачаа эргэлтийн 70 орчим хувийг тээвэрлэж, нийт төмөр замын 90 гаруй хувийг дангаар эзэмшдэг Улаанбаатар төмөр зам ХНН нь төрөөс үнийн зохицуулалттай монопол аж ахуйн нэгж болоод байгаа явдал 

4. Хөрш орнуудыг хамарсан геополитик, цар тахлын хүндрэлтэй асуудлуудаас үүдэн  томоохон бондуудын дахин санхүүжилтийг хийх шаардлага тулгарч байгаа нь зээлжих зэрэглэл буурах, аливаа төрлийн хоригт өртөхгүй байх зайлшгүй шаардлагыг бий болгож байна.

Дотоод нөлөөлөл: 

Ипотекийн эргэн төлөлтийг 2 жил зогсоосон нь Банкны Ипотекийн 6% болон 8% -ийн  зээл олголтын эргэлтийг удаашруулсан. Мөн койны галзууралт үүсэж нийт иргэд 1,8 их наяд төгрөг татан төвлөрүүлсэн байна. Түүнчлэн Хөгжлийн банкны асуудалтай холбоотойгоор банк бус байгууллагын зээл олголт эрс муудсан нь зах зээлийн цусны эргэлтийг зогсонги байдалд оруулж, олон бизнес эрхлэгчдэд шууд болон шууд бусаар нөлөөлсөөр байгаа билээ. 

2023 оноос эхлээд бүсчлэлээс хамааран Үл хөдлөх хөрөнгийн суурь татварыг 0.5% - аас нэмэгдүүлэн 1% - 1,5% байхаар тогтоосон нь ихээхэн нөлөө үзүүлж байна. Үүнтэй холбоотойгоор сар бүрийн зээлийн төлбөр, ашиглалт болон түрээсийн төлбөр, бүгд нэмэгдэж эхлэхээр байгаа юм. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл

2022 онд засгийн газраас ипотек зээлийг 8% - 6% болгон бууруулж, 10 их наядын цогц төлөвлөгөө батлагдаж, энэ хүрээнд барилгын салбарын ажлын байрыг хадгалах, иргэдийг орон сууцаар хангах хөтөлбөрт ипотекийн зээлийг 2 их наядын санхүүжилтээр олгох зорилтыг тавин ажилласан. Энэ зорилтын хүрээнд 2021 онд 2 их наядын 1 их наядыг 13 мянган зээлдэгчдэд олгоод үлдсэн 1 их наядыг 2022 онд олгох байснаас 656 тэрбум төгрөгийн санхүүжилтийг 7166 зээлдэгчид олгосон бөгөөд үлдсэн 350 тэрбумыг 2023 оны 6 сарыг хүртэлх хугацаанд үргэлжлүүлэн олгохоор шийдвэрлэсэн байна.  Гэвч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ 15% - 30% өссөн үзүүлэлттэй. 

Эх сурвалж: Үндэсний статистикийн хороо 

Өнөөгийн үнэ ханшийн судалгаанаас харахад орон сууцны үнэ өмнөх жилээс 13.7% хувиар өссөн байна.

●    Шинэ орон сууцны үнийн жилийн өөрчлөлт 17.3%  

●    Хуучин орон сууцны үнийн жилийн өөрчлөлт 14.9% гарсан байна.

Орон сууцны  үнэ огцом өсөж, иргэдийн худалдан авах чадвар бодитоогоор буураад байна. Тиймээс иргэд орон сууц худалдан авахад ихээхэн хүндрэлтэй болж байна. 

Жишээлбэл,  шинээр орон сууцад орохоор төлөвлөж буй айл 50м2 хэмжээтэй хоёр өрөө байр сонирхож байна хэмээн төсөөлье. “Шинээр ашиглалтад орж буй хотхонуудаас байр авбал дунджаар м2-ийн үнэлгээ нь 3.2 сая буюу нийтдээ 160 сая танд хэрэг болно. Ипотекийн зээлд хамрагдахын тулд урьдчилгаа 50 сая төгрөгийг дор хаяж бэлэн мөнгөөр төлсөн байх ёстой. Улсын дундаж цалин 1.4 сая хэмээн тооцвол тухайн иргэн 36 сарын турш цалингаа бүтнээр нь цуглуулах шаардлагатай болж байна” 

Гэтэл дундаж орлоготой иргэдийн чадамж буурч, худалдан авах чанар өдрөөс өдөрт суларсаар байгаа нь цаашид борлуулагдахгүй олон тооны үл хөдлөх бий болохыг үгүйсгэхгүй юм. Худалдан авалтын бууралтыг дараах хоёр мэдээллээс харахад тодорхой байна. 

-    8 нэрийн дэлгүүр эрхлэгчдийн өдрийн орлого дунджаар 1.500.000 сая төгрөг байсан бол одоо 800.000-900.000 сая төгрөг болсон

-    Банкнуудын чанаргүй зээлийн хэмжээ , зээлийн эргэн төлөлт , хэрэглээний зээлийн буцаан эргэн төлөлт 50% буурсан үзүүлэлттэй байна. 

-   Урьд нь их дэлгүүрийн ойролцоо, үйлчилгээний талбай олно тун хэцүү байсан. Харин одоо хотын төвийн оффисын том мкв талбайнуудыг түрээслэх түрээслэгчид олдохгүй болсон байна. 

Монголд орон сууцны үнэ 2013-2015 онд 8% зээл олгож эхэлсэн үе, 2021-2022 буюу хил хаагдсан хомстолоос шалтгаалсан хөөсрөлт гэсэн 2 том өсөлт үзүүлсэн. Одоо бол царцалтын үе эхэлж байна. 

Эх сурвалж: Санхүүгийн зохицуулах хороо

Дүгнэлт 

Өнөөгийн байдлыг харахад тогтмол цалингаас өөр эдийн засгийн хямралын үед туслах орлогын эх үүсвэргүй байна. Бидний ихэнх нь байр, машинаа банкны зээлээр авч, маш өндөр хүү төлж байна. Тиймээс 2023 онд өндөр хүүтэй зээлээс татгалзаж, өндөр үнэтэй түрээс болон бусад зардлаа танаж, бүсээ чангалах хэрэгтэй болж байна. Хадгалсан нь илүү хожно гэж төсөөлж байна. Учир нь хямралын үед зээлийн хүү гэдэг тэсрэх бөмбөг мэт бөгөөд ямар ч хүндрэл бэрхшээл, хатуу хөл хорио байсан ч зээлийн хүү зогсдоггүй. 

Бараа бүтээгдэхүүнийхээ дийлэнх хувийг импортоор хангадаг манай улсын зах зээлд эдгээр үнийн өсөлт шууд нөлөөлж байгаа юм. Түүнчлэн төрөөс ипотекийн зээлийг хөнгөвчлөх арга хэмжээ авч, урьдчилгаа төлбөрийг 20 хувь болгон бууруулах талаар шуум явах төдийд л бага мкв орон сууц үнэ өсөж , эрэлтийг огцом хий нэмэгдүүлж байна.

Хамгийн их ажиглагдаад байгаа зүйл нь төсөл хэрэгжүүлэгчид 2020, 2021 онд хийгдсэн гэрээ цуцлахын тулд барилгаа ашиглалтад орох хугацаагаа албаар удаашруулж, залхааж, цуцлаад одоогийн зах зээлийн үнэлээгээр дахин гэрээ хийх гэсэн үзэгдэл их гарч байна.

Мөн орон сууцаа бэлэн мөнгөөр авч буй худалдан авагч нь үнийг 35% - аас доош буулгах хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлж, харин өмчийн эзэд үнээ буулгахгүй гэсэн хоёрт талт хүлээлттэй байгаа нь зах зээлийг удаашруулж буй нь ажиглагдаж байна. 

Барилгын материалын үнэ нэмэгдэх тусам үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэн ч энэ хэрээр өссөөр байна. Тиймээс ч барилгын материалын үнэ ханш, тээврийн зардал, хэрэглэгчийн эрэлт улам бүр өсөн нэмэгдэж буй энэ цаг үед үнийн мэдрэгдэхүйц өсөлтөөс өмнө үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь хамгийн оновчтой сонголт болоод байна.