Ирэх жилүүдийн эдийн засгийн нөхцөл байдал барилгын салбарын өсөлтөөс ихээхэн хамаарна. Манай улсын дотоодын нийт бүтээгдэхүүний багагүй хувийг үйлдвэрлэдэг энэ салбарын хувьд өнөөдөр тун чухал үүрэгтэй болоод буй барилгын концепц төлөвлөлт, маркетинг, чиг хандлагын талаар бид Барилга, дэд бүтцийн салбарын маркетингаар мэргэшсэн "БрэндАртэ" зөвлөх компанийн захирал Б.Мөнгөнсар болон Технологи шийдэл хариуцсан захирал С.Ган-Од нартай ярилцлаа.  

Барилгын концепц гэж юу вэ гэсэн энгийн асуултаас яриагаа эхэлье.

Б.Мөнгөнсар: Барилгын төслийн концепц гэдэг бол тухайн төслийг бусдаас ялгаатай болгож зорилтот хэрэглэгчийн сэтгэлд онцгой мэдрэмж төрүүлэх, сайтар бодож боловсруулсан үндсэн агуулга буюу төслийн “амин сүнс” юм.

Барилгын төсөл концепцтой байснаар борлуулахад хялбар болж хаана, юуг, хэнд, хэзээ, хэдээр, хэрхэн гэсэн асуултад төвөггүй хариулдаг. Тухайн газар ямар нэг барилга баригдахад энэ нь хот төлөвлөлтөд яаж нөлөөлөх, тэнд амьдрах, ажиллах хүмүүс амьдралын ямар хэв маягтай байх, юутай байх, барилгын өнгө төрх, хэлбэр хэмжээ, зохион байгуулалт, материалын сонголт, хамгийн гол нь инженерингийн шийдэл гэх мэт зүйлийг хооронд нь нягт уялдуулж, бодож төлөвлөхийг барилгын концепц төлөвлөлт гэж ойлгож болно.

Үл хөдлөх хөрөнгө авна гэдэг бол байшин барилга, хөрөнгө гэхээсээ илүү амьдралын хэв маягийг худалдан авч буй хамгийн чухал шийдвэр гаргалт байдаг.

"БрэндАртэ"-ийн хувьд барилгын концепцийг боловсруулахдаа байршлаас эхлээд бүх төрлийн судалгаа, барилгын эскиз зураг, инженерингийн ногоон шийдэл,  маркетингийн стратеги тухайн төслийг зах зээлд борлуулах хүртэл бүх үйл явцыг цогцоор хийдэг. Төсөл хэрэгжүүлэгч ихэнх тохиолдолд газраа сонгочихсон, амины орон сууц, оффис, орон сууц гэх мэтээр хэрэгжүүлэх төслийн тодорхой санаатай байдаг. Тэгвэл тухайн газарт энэ төслийг яаж хэрэгжүүлбэл төсөл хэрэгжүүлэгч болон тухайн төслийг худалдан авагч гэсэн хоёр талд аль алинд нь өгөөж өндөртэй байх вэ гэдгийг судалж бодож боловсруулахаас манай ажил эхэлдэг.

Шинэ үл хөдлөх хөрөнгөтэй болно гэдэг нь амьдралын шинэ хэв маягийг худалдан авч буй хэрэг гэж ярилаа. Тэгвэл шинэ хэв маягийг яаж, хэрхэн бий болгох юм бэ?

С.Ган-Од: Хүн үргэлж амьдралынхаа чанарыг сайжруулж, ая тухтай амьдрах арга замыг эрэлхийлдэг. Аль ч түвшинд энэ нь адилхан. Одоо орон сууцанд амьдарч байгаа хүмүүс ч гэсэн дараагийн ая тухаа хайж л байгаа. Оффис ч мөн ялгаагүй илүү тохитой, илүү саруулхан гэдэг ч юм уу. Ерөөсөө хүсэл нь хязгааргүй, гэхдээ санхүү хязгаартай. Энэ хязгаарт багтааж ая тухыг хамгийн боломжит түвшинд зохион байгуулах нь л чухал.

Энгийнээр бол хүний ая тух гэдэг бол яг л баян бүрдтэй адил. Баян бүрдэд ус, ургамал , мод бут, уул хад гээд амьд биетийн хувьд хамгийн таатай байх бүх зүйл бий. Үүнтэй адилаар ая тух гэдэг бол эзэндээ тохирсон хэсэгхэн талбайд бүх хэрэгтэй зүйл байж чадах орчныг л хэлнэ.

Бидний анзаарснаар одоо хоёр чиг хандлага явж байна. Хөгжиж буй орнуудын хувьд нийт хүн амаараа яндангүй болж орон сууцанд амьдрахыг хүсэж байна. Гэтэл нөгөө талаас хөгжингүй орнуудад олон арван жил орон сууцанд амьдарчихсан хүмүүс эргээд байгальтайгаа ойрхон байх гэж тэмүүлж байна. Хүний хөлөөс зайдуу, чимээ багатай, өөрөө өөртөө цаг зарцуулж бодлоо чөлөөтэй бэлчээж байх тийм л орчныг эрдэг болж.

Санаснаар болдог бол одоо орон сууцанд орох гэж тэмүүлж буй хүмүүс газар дээрээ өөрийн хэрэгцээнд нийцсэн амины орон сууцтай болбол илүү хүссэнээрээ амьдрах боломжтой болно. Гэвч хүн гэдэг амьтан заавал уулын орой дээр гарч байж бэлд нь сайхан байсныг ойлгодог.

"БрэндАртэ" зөвлөх компанийн Технологи шийдэл хариуцсан захирал С.Ган-Од

Хүн бүр өөрийн ая тухын талаар харилцан адилгүй ойлголттой. Гэхдээ олон тохиолдолд яг одоогоор ийм зүйл хэрэгтэй байна гэдгээ мэддэг ч хараахан ойлгож, мэдэрч чадаагүй, нээгдэж амжаагүй хэрэгцээ их байдаг. Бидний хувьд ил харагдаж байгаагаас гадна тэдгээр нуугдмал хэрэгцээнүүдийг хангасан концепц боловсруулахыг хичээдэг. Жишээ нь, 10 настай хүүхдэд цэвэр агаар хэрэгтэй гээд хотын гадна байршил сонгочихлоо гэж бодъё. Гэтэл тав, зургаан жилийн дараа тэр хүүхдэд хотын төв шиг хэрэгтэй зүйл байхгүй болно.

Тиймээс барилгыг төлөвлөхдөө тэнд амьдрах хүмүүс төрж, өсөж, өтлөх зэрэг амьдралын мөчлөг, өөрчлөлт бүрд хэрэгцээг нь бүрэн хангаж байхаар концепцтой барих шаардлагатай. Мэдээж дараагийн эздэдээ өвлөгдөнө. Хэрэв нэг айлын эрэгтэй, эмэгтэй хоёр хүүхэд нэг өрөөнд амьдарч байгаад насанд хүрч, нэг нэгнийхээ дэргэд хувцсаа солиход бэрхшээлтэй болбол өрөөг нь дундуур нь тусгаарлах боломжийг ч бас бодолцох хэрэгтэй. Тиймээс орон сууцыг зүгээр нэг гал тогоо, зочны өрөө, унтлагын өрөө гэх мэтээр төлөвлөх нь одоо хангалтгүй болсон. Барилга бол хүн амьдралынхаа 80 орчим хувийг өнгөрөөдөг орчин. 

Тиймээс тухайн барилгад ажиллаж, амьдрах хүний хүсэл мөрөөдөл, үзэл бодол, соёл уламжлал, хобби, амьдралын хэв маяг гээд олон талыг хэрэгцээг нь хангах зүйлс орчин тойронд байхаар төлөвлөхийг бид зорьдог. Ерөнхийдөө барилгын төсөл хөгжүүлэхэд нийгэм дэх оюун санааны чиг хандлагыг соргог мэдрэх шаардлагатай.

Танайх инженер, технологийн албатай цорын ганц маркетингийн компани. Энэ нь үл хөдлөхийн төсөл хөгжүүлэхэд ямар давуу талууд олгодог вэ?

Маркетинг бол зах зээл буюу хэрэглэгч тал. Харин технологи, архитектур гэдэг бол үйлдвэрлэгч буюу бүтээгч тал. Хэрэв үйлдвэрлэгч тал зах зээлээ мэдэхгүй бол ямар ч сайхан зүйл бүтээгээд үр дүн бага. Зүйрлэвэл хүний биеийн хэмжээ, сонирхлыг мэдэхгүйгээр тохирсон хувцас оёж өгөхөд хэцүү. Хамгийн сайнаар бодоход хэрэглэж болохуйц бүтээгдэхүүн гаргаж болохоос яг тухайн хүнд тохирсон хувилбар гаргаж чадахгүй.

Бидний ажил бол үндсэндээ инженеринг, урлаг, маркетинг гурваас бүрддэг. Төсөл хэрэгжүүлэгчид төслийнхөө ердөө 0.5-1 хувьтай тэнцэх өртгөөр БрэндАртэтай хамтарч цаг хугацаа өнгөрөх тусам үнэ цэн нь улам нэмэгдэх үл хөдлөхийн төсөл хэрэгжүүлнэ гэсэн үг.

Зах зээлд гаргахад шууд ажиллах буюу өрсөлдөх чадвар өндөртэй төслийг санал болгодог гэсэн үг. Хөл бөмбөгөөр бол хаалгачаас гарсан бөмбөг ямар замаар яваад гоол орохыг урьдаас мэддэг гэсэн үг. Олон төсөл дээр гоол орж магадгүй гэсэн байдлаар ажлыг эхлүүлдэг. Харин бид гоол орох магадлалыг биш, гоол оруулах тактикийг санал болгодог.

Үл хөдлөхийн борлуулалтад төслийн концепц хэрхэн нөлөөлдөг вэ? 

Б.Мөнгөнсар: Ихэнх төсөл баригдаж дуусаад борлуулалт нь эхэлдэг бол бидний ажиллаж буй төслүүд баригдаж эхлэхдээ борлуулалт нь зэрэг хийгдээд явдаг. Өнгөрсөн дөрвөн жил орчмын хугацаанд ажилласан төслүүд маань бүгд ийм зарчмаар амжилттай борлогдоод дууссан. Борлуулалт сайн байна гэдэг бол тэр төсөл хэрэглэгчдийн хүсэн хүлээж байсан хэрэгцээг хангасан концепцтой болж чадсаныг илтгэж байгаа юм.

Бидний ажил бол үндсэндээ технологи, урлаг, маркетинг гурваас бүрддэг. Төсөл хэрэгжүүлэгчид төслийнхөө 0.5-1 хувьтай тэнцэх өртгөөр БрэндАртэ агентлагтай хамтарч удаан хугацаанд үнэ цэнээ хадгалах үл хөдлөхийн төсөл хэрэгжүүлж болно.

Ер нь барилгын төсөл их хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаарддаг. Тэр хөрөнгө оруулалтыг олно гэдэг их адармаатай. Шууд бэлэн мөнгөө бэлдчихсэн хүн гэж ховор байдаг. Ихэнх төсөл хэрэгжүүлэгч төслийн концепцдоо бооцоо тавьж ордог. Тиймээс бид тухайн төсөл хожно гэдэг баталгааг 80-аас дээш хувьтай өгөхийн төлөө ажилладаг.

Тэгэхээр одоо илүү ухаалаг шийдэл боловсруулж, зөв зүйлд хөрөнгө оруулалт хийх хэрэгтэй. Барилгын сайн төсөл нь хэрэгжүүлэгч компанийнхаа нэр хүндийг улам өндөрт өргөж, дараагийн төслүүд нь амжилттай болох суурь нь болдог. Сайн төсөл хэрэгжүүлсэн компаниас дараагийнх нь юу байх бол гэсэн хүлээлт үүсдэг.

"БрэндАртэ" агентлагийн амжилттай хэрэгжүүлсэн төслүүдийн жишээнээс яривал?

С.Ган-Од: Нэлээд хэдэн төсөл бий. Тухайлбал Улаанбаатарын хамгийн борлуулалт сайтай оффисын төсөл гэгддэг UB Tower байна. Одоо эхний төсөлд орж чадаагүй хэрэглэгчдийн хүсэлтээр хажуухандаа яг тэр концепцоороо хоёр дахь төслөө хэрэгжүүлж байна. Мөн таун хаусын “Хадат Вилла-2” төсөл байна. Одоо тэд Хадат Вилла -3,4 гээд дараагийн төслүүд рүүгээ орчихсон байна. “Хадат Вилла-2” бол хаусын зах зээлд шинэ уур амьсгал, трэнд болж чадсан. Эхний 45 хоногт төслийн 40 хувь нь борлогдож, нийт жил хагасын дотор 400 орчим байшин зарагдсан.

Энэ төслийн концепцийг гаргахдаа Бавуугийн Лхагвасүрэн агсны

“Тэлмэн зэрэглээн дунд эмнэг адуу шиг цовхчих

Тэр хөх мөнхийн уул миний хүүгийн уул”

гэсэн мөрүүдээс санаа авсан. 

Төслийн үндсэн концепц нь “Хязгааргүй” гэдэг утга. Байшин нь өөрөө тийм том биш ч цонхных нь үргэлжлэл уулсын орой байж, таазных нь үргэлжлэл тэнгэр байж, шалных нь үргэлжлэл тал байна гэсэн агуулгыг гаргаж өгсөн. Хэдийгээр хязгаартай сууцанд амьдарч байгаа ч сэтгэл зүй, харууцын хувьд хязгааргүй бүхэнтэй холбогдож чадсан гэсэн үг.

Уг төсөл маань үндсэндээ 1980-1994 оныхонд зориулагдсан. Хүүхдүүд байрнуудын голд машин тэрэггүй, аюулгүй орчинд цуглаж хамтдаа тоглодог, аав ээж нь цонхоор дууддаг, бие биеэ таньж мэддэг, хөршийн холбоотой байсан бага насных нь тэр дурсамжийг санагдуулам ландшафт төлөвлөлт хийсэн. Энэ нь төсөл хэрэгжүүлэгчид маань 2-3 орчим тэрбум төгрөгийн автозам тавих байсан зардлыг хэмнэж эдийн засгийн өгөөж өгсөн төлөвлөлт болсон.

Тэгвэл UB Tower-ийн концепц хэрэглэгчийн ямар асуудлыг шийдэж чадсан бэ?

Б.Мөнгөнсар: Оффис худалдаж авах хүмүүст яг юу хэрэгтэйг тодорхойлсон. Өөрөөр хэлбэл өнөөдөр биш, харин ирээдүйд хүмүүс ямар оффист ажилламаар байгааг судалсан гэсэн үг. Сайн  байршилтай, цэвэрхэн засалтай гэдэг шалгуур одоо хангалтгүй болсон. Хүн оффистоо амьдралынхаа хамгийн идэвхтэй цаг хугацааг өнгөрөөж байгаа учраас тэнд тав тухыг хангах нь зайлшгүй. Жишээ нь цай, кофе уух боломжоос эхлээд хамт олонтойгоо болон тэр оффис доторх бусад хүмүүстэй нэтворкинг хийх бололцоогоор хангагдах гэх мэт.

Мөн  “Wellbeing” (хүний оюун санааны болон биеийн эрүүл мэндийг дэмжсэн) мөн “Biophilic” (мод, чулуу, элс, ус, ургамал зэрэг байгалийн материал ашигласан) гэдэг хоёр концепцийг төсөлдөө шингээсэн. Байршлын хувьд эрүүл мэндийн байгууллагууд төвлөрдөг учир зөвхөн байгалийн агааржуулалтаас гадна албадмал агааржуулалтын системийг бүрэн тоноглуулсан. Үр дүнд нь эмнэлгүүд энэ оффист нэлээд төвлөрөх шалтгаан болсон. Шинэ үл хөдлөх хөрөнгөтэй болно гэдэг нь амьдралын шинэ хэв маягийг худалдан авч буй маш чухал шийдвэр

Үл хөдлөхийн төслийн хувьд “Хотын төвд ойр байршилтай” гэдгээс гадна ямар давуу талууд байж болох вэ?

Б.Мөнгөнсар: Байршлын хувьд хотын төвд эсвэл хотоос гадна байснаар сайн гэж хэлж болохгүй. Аль аль хувилбар нь өөрийн давуу болон сул талуудтай. Барилгын төслийн хувьд давуу талыг нь илүү тодруулж, сул талыг нь нөхөж, мөн олон улсад болон дотоодод ямар чиг хандлага давамгайлж байна түүнд нь нийцүүлж төлөвлөх л хэрэгтэй.

Хэдийгээр газар хүртээмжгүй, ногоон байгууламж хийх бололцоо бага байлаа ч бид нэг талаас аль болох тэнд ажиллаж, амьдрах хүмүүсийн хэрэгцээг бүрэн хангах, нөгөө талаас тухайн бизнес эрхлэгчид ашигтай байх концепц боловсруулахыг зорьдог.

Төсөл хэрэгжүүлэгчид орон зайн зохион байгуулалт, ашиглалтын хувьд юун дээр анхаарах хэрэгтэй байдаг вэ? 

С.Ган-Од: Ямар ч зүйл дээр ажлыг гүйцэд бодож боловсруулах маш чухал. Бид бүгдээрээ л тухтай бодох завгүй ямар нэгэн юманд үргэлж яарсан амьдралын хэв маягтай болчхож. Ялангуяа үл хөдлөхийн төсөл дээр маш сайн бодож төлөвлөх хэрэгтэй байдаг.

Орон зайн төлөвлөлт дээр манайд анзаарагддаг зүйл нэг бус бий. Жишээ нь, тансаг зэрэглэлийн орон сууцуудаар явж байхад хэтийдсэн олон, ашиглалтгүй унтлагын өрөө, урт, урт коридортой тэгсэн хэр нь агуулах, ажлын өрөө төлөвлөөгүй байх жишээтэй.

Ер нь нэг хэсэг зай талбайг нэг л зориулалтаар ашигладаг үе өнгөрч давхар ашиглалттай байхаар бодож төлөвлөх хэрэгтэй болж байна. Ер нь хүний хэрэглээ, хэв маяг, хэрэгцээт эд зүйлс өдрөөс өдөрт өөрчлөгдсөөр байна.

Ногоон барилгын концепц манай улсад ямар түвшинд хөгжиж байна вэ?

С.Ган-Од: Барилгын концепц манайд дөнгөж хөгжиж эхэлж байна. Үүнийг хийдэг мэргэшсэн боловсон хүчнүүд хомс байна. Бидний хувьд энэ чиглэлээр мэргэшээд манлайлж ажиллахыг зорьж байна. Том зургаараа бол Монгол Улс Тогтвортой хөгжлийн үзүүлэлтээр 163 орноос 109-д ордог тааруухан дүнтэй шүү дээ. Эндээс ногоон хөгжлийн тухай ойлголт хэр байгаа нь харагдаж байна. Гэхдээ ахиц дэвшил мэдээж байгаа. Жишээ нь, ямар ч барилга эрчим хүчний паспорттой байх тухай хууль гарчихлаа. Ингэснээр тухайн барилга эрчим хүч сүртэй хэмнэхгүй ч эрчим хүч хэр зарцуулдгийг худалдан авагч, түрээслэгчид мэдэх боломжтой боллоо.

Манайх шиг хүйтэрдэг, бас халдаг оронд барилгын урсгал зардал гэж нэг том сэдэв бий. Тиймээс эрчим хүчний хэмнэлттэй байх гэдэг том шалгуур барилгын концепцод багтахаас зайлшгүй болж байна. Олон улсад “sick house” гэж тодорхойлдог барилгууд Улаанбаатарт нэлээн бий. Жишээ нь, өвөл нь дулаан мөртөө зун нь агаар муутай эсвэл маш их эрчим хүч зарцуулдаг. Тиймээс эрчим хүч, цэвэр усны хэмнэлт, хог хаягдлын менежмент, эрчим хүчний цэвэр эх үүсвэр гэх мэтчилэн цогцоор нь бодож төлөвлөж байж ногоон концепц гарна.

Б.Мөнгөнсар: Ер нь үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг хүний амьдралдаа цөөхөн удаа хийдэг, хариуцлагатай худалдан авалт учраас амьдралынхаа урт мөчлөгийн бүхий л үед нийцсэн сонголтыг зөв хийх нь их чухал. Төсөл хэрэгжүүлэгч ч бас ийм чухал хэрэгцээг нь хангаж байгаа гэдэг утгаараа хэрэглэгчийнхээ хүсэж байгаа болоод таньж мэдээгүй байгаа тэр хэрэгцээг нь мэдэрч,  сайн бодож төлөвлөх хэрэгтэй. Мэдээж бизнес учраас ашигтай байх хэрэгтэй. Энэ хоёрын баланс дээр л тунг нь тааруулсан шийдэл боловсруулах нь бидний үүрэг юм.