Ипотекийн зээлийн хүү, эргэн төлөлт, хийгдэж буй ажлуудын талаар БХБЯ- ны Бодлого төлөвлөлтийн газрын Орон сууц санхүүжилтийн хэлтсийн дарга Э.Батболдоос тодрууллаа.  

Ипотекийн өнөөгийн нөхцөл байдал ямар байна вэ?

2021 оны Засгийн газрын 42-р тогтоолоор 10 их наядын цогц төлөвлөгөө батлагдаж, энэ хүрээнд барилгын салбарын ажлын байрыг хадгалах, иргэдийг орон сууцаар хангах хөтөлбөрт ипотекийн зээлийг 2 их наядын санхүүжилтээр олгох зорилтыг тавин ажилласан. Энэ зорилтын хүрээнд 2021 онд 2 их наядын 1 их наядыг 13 мянган төгрөгийн зээлдэгчдэд олгоод үлдсэн 1 их наядыг 2022 онд олгох байснаас 656 тэрбум төгрөгийн санхүүжилтийг 7166 зээлдэгчид олгосон бөгөөд үлдсэн 350 тэрбумыг 2023 оны 6 сарыг хүртэлх хугацаанд үргэлжлүүлэн олгоно.  

Өнгөрсөн онуудаас зээлийн санхүүжилт 30 хувиар бага гарч байгаа боловч энэ нь 2017, 2018, 2019, 2020 онуудтай харьцуулбал өндөр бөгөөд 2018 онд 3900 зээлдэгчдэд, 2019 онд 4800, 2020 онд 5500 зээлдэгчдэд олгож харин 2022 онд 7166 болж өссөн юм. 

Ипотекийн хүүг бууруулж, урьдчилгаа 20 хувь болгох нь ямар эерэг болон сөрөг талыг бий болгох вэ? 

Иргэд 30-40 сая төгрөгийн урьдчилгааг 22-23 насандаа ажлын байран дээр гараад ипотекийн зээл авч буй нас нь 35 нас гэсэн судалгаа гарсан. Энэ насыг доошлуулах боломж нь урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах арга  юм. 

Олон улсад зээлийн урьдчилгааг 30 хувь, 70 хувиар тогтоочихсон байдаг тул дэлхий нийтээр энэ харьцааг барьж ажилладаг. Энэ хувийг өөрчлөх боломжтой ба тухайлбал, АНУ даатгалын систем нь хөгжсөн улс учир хэр сайн даатгуулагч вэ гэдгээр нь иргэний зээлийн хүүг тогтоодог. Манай улсад тохирох боломжтой нь даатгалын тогтолцоо буюу зээлийн батлан даалтын сангийн тогтолцоо юм. Бэлэн байгаа зээлийн батлан даалтын сангаа ашиглаад иргэн урьдчилгааны 12 хувиа төлөөд үлдсэн 18 хувийг нь батлан даалтаар төлөх буюу банкны салбарт ямар нэгэн эрсдэл үүсэхгүйгээр баталгаа гаргуулаад 100 саяын зээл гэж үзвэл үлдсэн 88 саядаа зээл гаргуулах боломжтой юм. 

Нөгөө талаас зээлийн хэмжээ нь хязгаартай байдаг. Тухайлбал 2023 оны санхүүжилт 350 тэрбум, үүнээс нэг иргэнд дунджаар 70 сая төгрөгийн зээл гарахад 5 мянга орчим зээлдэгчид олгогдоно гэсэн үг.  Гэтэл зээлдэгчийн зээл авах хэмжээ өндөр байвал олгогдох хүний тоо багасах сул тал бий. 

Урьдчилгаа төлбөр бууруулах ажил энэ онд эхлэх үү?

Манай улсад ашиглалтад орж буй орон сууцны 75 хувь нь Улаанбаатар хотод, 25 хувь нь хөдөө орон нутагт хэрэгжиж байна. Тиймээс орон нутагт орон сууц авч буй иргэнд урьдчилгаа төлбөрийг бууруулж олгоно. Монгол Улсын засгийн газраас баталсан Шинэ сэргэлтийн бодлогын хүрээнд хот, хөдөөгийн хөгжлийг тэнцвэржүүлэх Улаанбаатар хотын төвлөрлийг сааруулах үүднээс хөдөө орон нутагт орон сууц авч буй иргэдэд эхний гурван жилийн хугацаанд зээлийн хүүг 3 хувь байлгах шийдвэрийг гаргасан. 

3 хувийн зээл авах иргэдэд тавигдах шаардлагын тухайд? 

Орон нутагтаа шилжээд очсон байх, Улаанбаатар хотод ямар нэгэн үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшдэггүй байх ёстой гэх зэрэг шалгуурууд байгаа. Зээл олголт сар бүрийн нийгмийн даатгалын төлөлтөөр олгогдох тул зээл авсны дараа нийгмийн даатгал нь Улаанбаатарт төлөгдөөд явчихвал 3 хувь нь арилжааны буюу банкны нөхцөлтэй, өндөр хүүтэй зээл болон хувирна гэдэг талаар иргэд мэдлэгтэй байх хэрэгтэй. 

Ипотекийн 8 хувиар зээл авсан иргэд зээлийн хүүгээ 6 хувь болгох тал дээр  тайлбарлавал? 

8 хувийг 6 хувь болгосон шалтгаан нь тухайн жил нь ковидын цар тахалтай, эдийн засгийн хүнд нөхцөл байдалтай, бараа материалын үнийн өсөлттэй байсан учраас иргэдийг бага хүүгээр, орлогод нь нийцсэн эргэн төлөлттэй байлгах зорилго байсан юм. 

Тухайн үеийн орон сууцны мкв-ын үнэ 1.500 гэж үзвэл 8 хувиар зээл авсан иргэд сард дунджаар 450-550 мянган төгрөг төлж байсан. Тэгээд орон сууцны үнэ нэмэгдэж, эдийн засгийн хүнд цаг үед 8 хувиар зээл авбал 700-800 мянган төгрөг төлөх шаардлагатай болоод байсан тул хамгийн боломжтойгоор буюу 6 хувь болгож төлөлтийн хэмжээг багасгасан. 

Одоо 8 хувийн зээлтэй хүмүүсийг 6 хувь руу оруулвал 500 тэрбум төгрөгийн зөрүү үүснэ. 500 тэрбум гэдэг бүтэн нэг жилийн хугацаанд 10 гаруй мянган зээлдэгчдийн зээлийг дарах дүн юм. Энэ дүнг бид хуучин хүмүүстээ өгөх үү эсвэл барилгын салбар луу оруулж шинээр ашиглалтад орж буй бүтээн байгуулалтын борлуулалтыг дэмжиж, шинэ зээлдэгчдэд олгох уу гэдгийг судалсан. Бидний хувьд үр ашигтай буюу барилгын салбараа дэмжих бодлогын хүрээнд сонголтоо гаргах нь зөв. Үүнийг иргэд 6 хувь болгож болох юм байна гэсэн буруу ойлголттой яваад байна. 

Ипотекийн зээл эргэн төлөлтөөсөө дахин санхүүжигдээд явагддаг. Гэтэл 8 хувиас 6 хувь болгоод зээлийн төлөлтийг 20 хувиар бууруулчихвал зах зээл рүү гарах мөнгөн дүн давхар буурна гэсэн үг. Энэ хэмжээгээрээ зээлдэгчдийн тоо болон барилгын салбарын борлуулалт мөн 20 хувиар буурна. Тиймээс барилгын салбараа дэмжих, аль болох олон иргэдийг орон сууцжуулах тал дээр ажиллаж энэ үед 8 хувийг 6 болгох нь салбарт эерэг нөлөө авчирахгүй гэж хараад байна. 

Ипотекийн зээлийг Засгийн газарт бүрэн шилжүүлэх үү? Ингэснээр ямар давуу тал бий болох вэ? 

Ипотекийн зээлийг 2013 онд эхлүүлэхдээ Засгийн газар Монгол банк хоорондоо “Монгол банк хоёр жилийн зээлийг санхүүжүүлээд тэр мөнгөн дүнг засгийн газраас буюу улсын төсвөөс төлнө” гэсэн санамж бичиг байгуулж байсан. Эхний 2 жил 1.6 тэрбум төгрөг санхүүжилтэд гарч байсан. Ингээд Монгол банк санхүүжүүлсэн мөнгөө эргэн авъя гэхээр Засгийн газарт тэр хэмжээний мөнгө байгаагүй учир Монгол банк зээлийг үргэлжлүүлж байгаад 2016 онд УИХ-ын 12-р тогтоолыг гаргаж, Монгол банкийг ипотекийн зээлийн 2 их наядын алдагдлыг хүлээгээд засгийн газарт шилжүүлэх шийдвэр гарч байсан. Засгийн газар хөдөө орон нутагт болон гэр хорооллын дахин төлөвлөлт гэх зэрэгт зээлийн хүүг 5 хувь хүртэл бууруулсан. 

Ингээд үнийн өсөлт, ханшийн сулрал явагдаж эхэлсэн. Яагаад гэхээр төв банк нь өөр дээр тэр хэмжээний их мөнгөний алдагдлыг авч байна гэдэг Монгол Улсын макро эдийн засаг, инфляцын түвшин валютын ханшин дээр өндөр алдагдалтай гарсан. 

Монгол банкийг энэ байдлаар алдагдал хүлээлгэх нь сөрөг зүйл их байсан учраас Их хурлын 98-р тогтоолоор буцаан Засгийн газраас Монгол банканд шилжүүлсэн. Ингээд алданги хэлбэрээр нэг удаа Монгол банкнаас авч үзсэн нь ямар их асуудлыг авчирч буйг харсан учраас одоо үүн шиг алдаа гаргахгүйн тулд ажиллаж байна. 

Цаашид ямар чиглэлтэй ажиллах вэ? 

Ипотекийн зээлээс жилд 300-400 орчим тэрбум төгрөг эргэж орж ирдэг. Гэтэл энэ нь барилгын салбарт хүрэлцэхгүй, дутагдалтай байгаа тул олон улсаас хөрөнгө босгох чадалтай ипотекийн асуудал хариуцсан төрийн байгууллага байгуулах талаар судалж байна. Бусад улсад төрийн бус байгууллага, арилжааны банкнууд, засгийн газарт нь хүртэл энэ төрлийн алба хэлтсүүд байдаг.   

Манайд “Монголын ногоон санхүүгийн корпораци”, “Тогтвортой санхүүжилт холбоо” зэрэг байгууллагууд олон улсаас хөнгөлттэй зээл татаж байна. Гэхдээ ипотекийн 6 хувь шиг иргэдэд хүртээмжтэй хэмжээгээр орж ирэхгүй болохоор бид тусдаа шинэ байгууллага байгуулаад тэр нь ардаа засгийн газрын баталгаатай байх чиглэлтэйгээр шинэ байгууллага руу явах тогтолцоог судалж байна. Ингээд Засгийн газарт бодлогын шийдвэр гаргах, хөтөлбөрөө сайжруулах, олон улсын байгууллагуудаас дэмжлэг авч ажиллах гэх зэрэг олон ажлууд явагдаж байна. Тэгээд дээр хэлсэн ажлуудаа хэрэгжүүлээд ажиллаад явна.