2023 оны эдийн засгийн прогноз, барилгын салбарын зах зээл ямар төсөөлөлтэй байгаа талаар СЭЗИС– ийн Санхүүгийн тэнхимийн дэд профессор, эдийн засагч, Барилга МН сэтгүүлийн бодлогын зөвлөлийн гишүүн Ж.Дэлгэрсайхантай ярилцлаа. 

2023 онд Монголын эдийн засгийн прогноз ямар байгаа вэ? 

2023 оны хувьд Дэлхийн эдийн засгийн хүрээнийхэн, томоохон судалгааны байгууллагуудын хувьд ихээхэн сөргөөр харж байна. Шалтгаан нь цар тахлын дараах эдийн засгийн нөхцөл байдал эхэлсэн хэдий ч цар тахлын ул мөр тээврийн сүлжээний доголдол арилаагүй болон үүн дээр нэмээд Орос-Украйны нөхцөл байдалтай холбоотой хэмээн талууд үзэж байна. Үүнээс илүү их анхаарлын төвд байгаа асуудал нь цар тахлын нөлөө, түүний эсрэг хийсэн тэмцлээс улбаатай энэ онд бараа бүтээгдэхүүнийн үнийн өсөлт гол асуудал болж үүний эсрэг Төв банкууд бодлогын хүүгээ өсгөсөөр байгаа нь эдийн засгийн өсөлт саарах гол асуудал гэж үзэх талууд олон байна. 

Энэ нь нөлөөлөл Монгол Улсын эдийн засагт нөлөөлөх нь тодорхой. Ялангуяа АНУ-н ХНС-н зүгээс инфляцийг зорилтот түвшинд хүртэл бодлогын хүүний тохиргоог хийсээр байх хандлага бүхий мэдээ байгаа нь дэлхийн эдийн засагт, ялангуяа хөгжиж буй гадаад валютын нөөц багатай орнуудад сөрөг нөлөөлж болзошгүй байгаа нь үнэн. Үүнээс гадна эдийн засгийн өсөлт, ирээдүйг харж таамаглаж буй талуудад 

i) 2020 оноос хойшхи эдийн засгийн гүйцэтгэл сул байсан түүнтэй холбоотой сөрөг нөлөөлөл өнөөдөр ч харагдсаар байгаа байдал, 

ii) Цар тахал, эдийн засгийн нөхцөл байдлаас шалтгаалсан сэтгэл зүйн нөхцөл байдал нөлөөлж ирээдүйг өөдрөгөөр харах боломж нь хязгаарлагдсан нь нөлөөлж байна гэж би хувьдаа үзэж байна. 

Гэхдээ бид Монгол Улсын эдийн засаг юунаас ихээхэн хамаарч байгааг харах нь чухал юм. Сүүлийн 10 гаруй жил Монгол Улсын эдийн засаг уул уурхайн салбар хэрхэхээс ихээхэн хамаарч байна. 

Ерөнхийдөө эдийн засгийн өсөлтийг энэ салбар тодорхойлж байна хэмээн хэлж болно. Энэ нь бидний эдийн засгийн хөгжлийн цогц, тогтвортой бодлогогүйн сөрөг нөлөөлөл юм. Уул уурхайн бүтээгдэхүүний гарц нэмэгдэж, үнэ өсөхөөр бидний хувьд эдийн засаг аятайхан байдаг. Анхандаа үүнийг дагаад гадаадын хөрөнгө оруулалт нэмэгддэж байсан бол гадаадын хөрөнгө оруулагчдын итгэлийг алдсанаас тэрхүү давхар эерэг нөлөөлөл буурах хандлагатай болсон. Эсрэгээрээ уул уурхайн бүтээгдэхүүний үнэ буурах, гарц багасах нь эдийн засгийг сулруулдаг. Үүн дээр нэмээд ХАА, үйлчилгээ нилээд нөлөөтэй. Ийм л эдийн засгийг бид бий болгосон. Тиймээс бид энэ тал дээр гарч болох эерэг сөрөг нөлөөллийг харах нь чухал. Бидний хувьд боомтын нэвтрүүлэх чадвараа үнэхээр бодитой нэмж чадвал нүүрсний тал дээр асуудал бага байхаар харагдаж байгаа бол Оюутолгойн далд уурхайн талаарх хүлээлт эдийн засагт эерэг нөлөө үзүүлэх боломжтой. 

Мөн Монгол Улсын эдийн засгийн талаар Дэлхийн банк, АХБ болон бусад талуудын гаргасан таамаглал 4-7 орчим хувь байна. Би хувьдаа энэхүү таамаглалын нэлээд дээд хэсэгт Монгол Улсын эдийн засгийн өсөлт байх боломжтой гэж харж байгаа. Үүний тулд бид өнөөдөр бий болоод байгаа нүүрсний хулгайн асуудлаас үүдэн бий болсон улс төр, нийгмийн асуудлыг шударга зөв шийдэхээс гадна, томоохон хөрөнгө оруулалтуудыг шийдвэрлэх, төсөв, мөнгөний бодлогын хувьд зөв шийдэл гаргах зэрэг өөрсдөөс шалтгаалах бүхнийг хийх хэрэгтэй.

Барилгын салбарын зах зээлийг хэрхэн харж байна вэ? 

Барилгын салбарын хувьд өнгөц харахад дийлэнх нь иргэний барилга буюу орон сууцаар төсөөлж энэ салбарын үйл ажиллагааг ихээхэн өөдрөг байдлаар хараад байх шиг санагддаг. Сүүлийн хоёр жилд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэн өссөн нь ийнхүү харахад хүргэж байх шиг байна. Үнийн өсөлтөд i) Цар тахлын нөлөө бүхий эдийн засгийн уналт, ii) Түүхий эд материалын нийлүүлэлтийн доголдол, үнийн өсөлт, iii) Эдийн засгийг сэргээх, иргэдийн орлогыг хамгаалахад чиглэсэн хөтөлбөр, мөнгөний нийлүүлэлт, iv) Ипотекийн зээлийн санхүүжилт хүү зэрэг голлон нөлөөлсөн бөгөөд үүнээс бусад хүчин зүйл ч бий. 2023 оны тухайн салбарын өнгө төрхийг тодорхойлохын тулд дээрх хүчин зүйлс хэвээр үргэлжлэх үү, энэ өсөлт яг бодит өсөлт мөн байсан уу? гэсэн асуултуудад хариулт өгөх хэрэгтэй болно. Үүний дээр 2023 оны макро эдийн засгийн нөхцөл байдал, түүний салбарт үзүүлэх нөлөөлөл их чухал.  

2023 онд цар тахлын хуулийн үйлчлэл зогссоноор эдийн засгийг дэмжих, иргэдийн орлогыг хамгаалах ЗГ, Монголбанкны хамтарсан үйл ажиллагаа зогссоноор үл хөдлөх хөрөнгйин зах зээлд нөлөөлсөн дээрх нөлөөлөл саарна. Үүнээс гадна үл хөдлөх, ялангуяа иргэний барилгын үнэ цэн өсөөд байснаас салбар өсөж хөгжиж чадсан уу гэдэг ихээхэн чухал асуудал. Мөн энэхүү үнийн өсөлт цаашид урт хугацаанд үргэлжлэх үү. Миний харж байгаагаар цар тахлын нөлөөгөөр эдийн засаг саарсан, мөнгөний эргэлт удааширсан. Энэ хөдөлгөөн багатай нөхцөл байдалд мөнгөний нийлүүлэлт нэмэгдсэнээр мөнгөний байрших орон зай багассаны улмаас Монгол Улсын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл болон хөрөнгийн зах зээлд ихээхэн хэмжээний мөнгө орох нөхцөл бүрдсэн. 

Нөгөө талаас төрийн зүгээс ипотекийн зээлийн нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлж, хүүг бууруулсан гээд олон хүчин зүйлс нөлөөлсөн. Тиймээс 2023 оны хувьд энэхүү нөхцөл байдал харьцангуй тогтворжиж эерэг тал нь бодит нөхцөл байдалд шилжих болов уу гэсэн хүлээлттэй байна. Яг үнэндээ энэ хугацаанд салбарын нийт гүйцэтгэл тийм сайн байгаагүй. 

Салбарын байдлыг харвал сүүлийн гурван жилийн байдлаар барилгын салбарын үйл ажиллагаа нь уналттай байгаа төдийгүй 2022 оны 3-р улиралд л өсөлттэй гарсан байна. Гэтэл энэ нь 9 сар үргэлжилсэн уналтын дараах эерэг үзүүлэлт юм. Тиймээс нийт салбараар харвал цар тахлын үеэр олон улирал дарааллан хүнд байдалд байсан гэж харж болохоор. Дээр дурдсан 2023 оны макро эдийн засгийн нөхцөл байдал ерөнхийдөө сайжирвал салбарын нийт гүйцэтгэлд эерэг нөлөө үзүүлэх боломжтой. Миний хувьд 2023 онд барилгын салбарын нийт гүйцэтгэл өмнөх жилүүдээс өснө гэсэн хүлээлттэй байна.

Юуны өмнө бид яагаад инфляцийг бууруулах ёстой тухай ойлгох нь чухал. Инфляцийн түвшин бүтэн жилийн турш хоёр оронтой тоонд байлаа. Энэ нь бараа бүтээгдэхүүний үнэ өсөж иргэдийн бодит орлогыг бууруулах, баялгийн хуваарилалтад сөрөг нөлөөтэй үзэгдэл. Мөн удаан манайх шиг иргэдийн орлого доогуур улсад үргэлжилбэл ядуурлыг нэмэгдүүлэх байдлаар нийгмийн асуудлыг өдөөх аюултай. Тиймээс бидний хувьд үнийн өсөлтийн эсрэг арга хэмжээг илүү чухалчилж байх шиг. Энэ жилийн хувьд Монголбанк мөнгөний бодлогын хүүг 5 удаа өсгөж 13 хувьд хүргээд байна. Энэ нь жилийн өмнөхөөс 7 хувиар өсгөсөн гэсэн үг. Төв банкны хувьд өөрийн үндсэн зорилгод нийцсэн үйл ажиллагааг хэрэгжүүлж байна гэж харж байна. Харамсалтай нь инфляци буурахгүй байна. Гэтэл мөнгөний захын үзүүлэлтүүдэд бодлогын хүүгийн нөлөөлөл аль хэдийн үр дүнгээ үзүүлсэн байдалтай байна. Үүний шалтгаан нь энэхүү инфляци эрэлтийн бус нийлүүлэлтийн учир шалтгаан давамгайлсанд байна. Тиймээс бидний инфляцийн эсрэг ажиллах арга нь зөвхөн Төв банкинд найдах бус ЗГ-ын зүгээс төсвийн бодлого, нийлүүлэлтийг сайжруулах, валютын ханшийг бууруулахад чиглэсэн арга хэмжээгээр дэмжих зайлшгүй шаардлагатай байдал үүссэн гэж би хувьдаа үздэг. Тиймээс цаашид инфляцийг хязгаарлахын тулд энэ чиглэлд анхаарах хэрэгтэй. 

Ипотекийн зээл нь Монгол Улсын хувьд хөнгөлттэй зээлийн хөтөлбөрөөр голчлон хэрэгжиж байна. Үүнийг бидний ярьдаг 8 болон 6 хувийн хүүтэй зээл хэмээн ойлгож болно. Хөнгөлттэй гэдэг нь энэ зээлийн хүү анх 2013 онд гарахдаа ч, одоо ч зах зээлийн хүүгээс маш доогуур Монголбанкыг татан оролцуулсан хөтөлбөрийн зээл хэлбэрээр гарсан. Ер нь аль ч улс оронд энэхүү зээлийн, ялангуя ипотекийн тогтолцооны ач холбогдол өндөр. Учир нь энэхүү тогтолцооны бий болгож буй бүтээгдэхүүний ачаар олон иргэд амьдралын чанараа дээшлүүлэх боломж байнга хадгалагдаж байдаг. Монгол Улсын хувьд ч энэ зээл томоохон хэмжээний хөтөлбөр төдийгүй иргэдийн хүлээлтийг бий болгосон, санхүүгийн зах зээлийн бүрэлдэхүүн хэсэг болж чадсан. Энэ нь 100 гаруй мянган өрх буюу 400 мянган иргэн энэхүү хөтөлбөрт хамрагдсан болон нийт зээлийн багц 5 их наяд болоод байгаа нь үүнийг гэрчилнэ. 

Цар тахлын үед иргэдийн орлогыг хамгаалах зорилгоор энэхүү зээлийн эргэн төлөлтийг зогсоох арга хэмжээ авсан нь тухайн цаг хугацаанд иргэдийн орлогыг хамгаалахын хувьд зөв арга хэмжээ мөн боловч ипотекийн тогтолцоонд томоохон эрсдэл бий болгосон. Тухайн хугацаанд зээлийн эргэн төлөлтөө нийт зээлдэгчийн 65 орчим хувь, 3.5 их наяд орчим зээлийн хувьд үүнд хамрагдсан гэж ойлгосон. Үүнээс шалтгаалж МИК-ын бондын эргэн төлөлтийн асуудалд сөрөг нөлөөлөхөөс гадна, шинээр зээл авах иргэдийн боломж хаагдаж эхэлсэн нь гол сөрөг үр дагавар байсан. 

Энэхүү зээлийг хэвийн байдлаар үргэлжлүүлэх боломжийг хязгаарлаж байгаа гол хүчин зүйл нь хөнгөлттэй хүү юм. Тиймээс энэ хүү зах зээлийн хүүтэй нийцтэй биш гэсэн үг. Үүнийг эдийн засгийн хөгжлийг хангах зах зээлийн хүүг бууруулах замаар шийдэх нь хамгийн зөв гарч мөн. Гэсэн ч өнөөгийн Монгол Улсын хувьд энэ нь ихээхэн хол бололтой. Энэ нь 2013 оноос хойш 10 жил өнгөрсөн байхад зах зээлийн хүү 8 хувь түвшин рүү буураагүй, хэдийгээр хөнгөлттэй хүүтэй олгоод буй боловч зээлийн эргэн төлөлт иргэдийн маань амжиргаанд дарамттай байсаар байгаагаас харагдана. Товчхондоо бид энэ хугацаанд эдийн засгаа дорвитой урагшлуулж чадсангүй. Энэ л энэхүү тогтолцоонд нөлөөлж буй гол хүчин зүйл.

Дээр хэд хэдэн удаа дурдлаа. Энэ зээл өөрөө анх гарахаасаа л зах зээлийн хүүгээс хэт доогуур татаас бүхий хөтөлбөр. Энэ нь эдийн засгаа урагш хөгжүүлж чадахгүйн улмаас хүү буурахгүй, иргэдийн бодит орлого нэмэгдэхгүй байхад иргэдэд маань арай ээлтэй бүтээгдэхүүн мөн үү гэвэл мөн. Гэхдээ энэ зах зээлийн бүтээгдэхүүн биш гэдгийг бид сайн санах хэрэгтэй. Үүнээс бид зах зээлийн хүү – ипотекийн хүү гэсэн зөрүүгээр алдагдал хүлээж байгаа. 2020 онд цар тахлын үеэр энэ хөтөлбөрийн зээлийн хүүг бүр 6 хувь болгосон. Өнөөдөр зах зээлийн хүү буцаад нэмэгдэж байна. 

Иймд миний хувьд энэхүү зээлийн хүүг бууруулах эдийн засгийн боломж бага гэж үзэж байна. Бид эдийн засгийн асуудлыг шинжлэх ухаанч, судалгаа шинжилгээтэй зах зээлдээ нийцсэн, одоо бий болоод байгаа тогтолцоондоо халгүй хийх хэрэгтэй. Улс төрийн хүрээний нөхдүүд мугайдлаад буурууллаа гэхэд зөрүү алдагдлыг хэн хариуцах вэ? хаанаас мөнгийг нь гаргах вэ? гэсэн асуултад хариулах хэрэгтэй болно. 

Урьдчилгааны хувьд өнөөдөр Зээлийн батлан даалтын сантай хамтарсан байдлаар хөтөлбөр хэрэгжиж байгаа нь бууруулж буй нэг хувилбар гэж үзэж байна. Уг нь 30 хувь гэдэг нь зээлдүүлэгч, зээлдэгч талын эрсдлийг харсан хамгийн зохистой хувь хэмжээ гэж би хувьдаа үздэг. 

Эдгээрийг бууруулах нь эерэг тал нь зээл авч байгаа иргэнд таатай, сөрөг тал нь тогтолцоо, эдийн засагтаа халтай л зүйл юм. Гэхдээ иргэдийн хувьд ч анхаарах хэрэгтэй. Учир нь иргэд бага урьдчилгаатай гэсэн байдлаар хандаж шийдвэр гаргахдаа ирээдүйн төлбөрийн чадвараа маш сайн тооцсон байх хэрэгтэй. Төлбөрийн чадвар алдагдсанаас үүсэх эрсдэл нь иргэний амьдралд томоохон дарамт болж болохыг анхаарах учиртай. 

Г.СУВД-ЭРДЭНЭ