Үл хөдлөх хөрөнгө нь хүний чухал үндсэн хэрэглээний нэг төдийгүй үнэ цэн нь үргэлж өсөж, эдийн засгийн гол хөдөлгөгч хүч нь болж тасралтгүй эргэх мөнгөний урсгалын нилээд хэсгийг бүрдүүлж байдаг томоохон салбар юм. 

2022 онд инфляц өссөнтэй холбоотойгоор ганц улирлын дотор бодлогын хүү 6-9,6 хувь болон өсөж, банкиуд мөнгөө татаад төв банк руу төлөвлөрүүлэх болов. Ингэснээр зах зээл дээр бэлэн мөнгөний хомстол бий болж, иргэдийн худалдан авах чадвар бууралттай байна. 

Манай улсын хувьд барилгын материалынхаа 60 орчим хувийг импортлодог учраас барилга угсралтын өртөг 50 хувь өсөж, 2022 оны 2 дугаар улирлын байдлаар шинэ орон сууцны 1м.кв - ын дундаж үнэ 3,5 саяд хүрсэн  бөгөөд энэ нь өмнөх оны мөн улирлаас 15,66% өссөн үзүүлэлттэй байна. 

Улаанбаатарт нийт 72293 айлын 373 төсөл хэрэгжиж байгаагаас 60141  айлын 274 төсөл захиалга авч байна. Захиалга авч буй нийт орон сууцны 47,2% нь ХУД хэрэгжиж байгаа юм. Харин ипотекийн зээлийн хувьд арилжааны банкиуд олголт эрс багассан байгаа ч “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам” болон “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын дагуу хэвийн хэрэгжиж байгаа гэж Монгол банкнаас мэдэгдээд байгаа юм.

“Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөө” - өөс 2.0 их наяд төгрөгийг хөтөлбөрийн зээл олгох төлөвлөгөөтэй байснаам одоогийн байдлаар 1.3 их наяд төгрөгийн хөтөлбөрийн зээлийг олгоод байна.

Дүрслэл 1. Ипотекийн хөтөлбөрийн зээлийн дүн (тэрбум ₮) болон зээлдэгчийн тоо, сараар

Харин энэ оны эхний 7 сард нийт 355 орчим тэрбум төгрөгийн хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийг 4.5 мянган өрхөд Монголбанк болон банкуудын эх үүсвэрээр олгоод байна. Мөн 2022 оны 8 дугаар сард 71.7 тэрбум төгрөгийн хөтөлбөрийн зээлийг олгохоор ажиллаж байгаа гэж Монгол банкнаас мэдээлжээ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын төлөв байдал ямар байгаа талаар дараах мэргэжилтнүүдээс тодрууллаа.  

СЭЗДС, Санхүүгийн тэнхимийн дэд профессор, эдийн засагч Ж.Дэлгэрсайхан: “Үл хөдлөхийн төсөл хэрэгжүүлэгч талууд маш сайн таамаглал, төлөвлөлт хийх, өөрийн төслийн онцлогийг харгалзсан шийдвэр гаргах шаардлагатай”

Үл хөдлөхийн зах зээлийн төлөв байдал ямар байна вэ? Орон сууцны үнэ өсөөд, иргэдийн худалдан авах чадвар буураад байна. Энэ байдлаараа борлуулагдахгүй олон төсөл бий болох болов уу? 

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хувьд таатай байгаа мэт өнгөц нөхцөл байдал ажиглагдаж байна. Энэ нь орон сууцны үнийн өсөлт юм. Үүнтэй холбоотойгоор орон сууцны төслүүдийг хэрэгжүүлэх нь энэ үеийн хамгийн тохиромжтой хөрөнгө оруулалт гэж зарим барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчид харах нь тодорхой. Нөгөө талд нь эдийн засгийн нөхцөл байдал сөрөг, иргэдийн бодит орлого буурсан, ипотекийн санхүүжилт хязгаарлагдсан нөхцөл байдалтай. Мөн барилгын салбар 2020 оны гуравдугаар улирлаас эхлэн өсөлтгүй, уналтын байдалтай явж байна. Энэ нь эдийн засаг саарсанаас иргэний бус барилгын төслүүд удааширсантай холбоотой байж болох юм. Иймээс бид яагаад орон сууцны үнэ өсөөд байгааг ойлгож байж барилгын төслийг төлөвлөх нь зүйтэй юм. Цар тахлын нөлөөгөөр эдийн засаг удааширсан, үүний нөгөө талд их хэмжээний мөнгөний нийлүүлэлт шууд болон шууд бусаар явагдсан. Үүнтэй холбоотой сул чөлөөтэй мөнгөн урсгал бий болж үл хөдлөх, үнэт цаасны зах зээлд өсөлтийг бий болгосон гэж би хувьдаа үзэж байгаа. Ийм эргэлзээтэй суурь нөхцөлөөс шалтгаасан эрэлтэд дулдуйдан хэт их төсөл хэрэгжих нь эргээд эрсдлийг дагуулж болзошгүй юм. Ер нь бодит эрэлтээс давсан хэмжээ, үнэ нь томоохон эрсдлийг дагуулах магадлалтай гэдгийг энэ зах зээлд оролцогчид бүгд анхаарах хэрэгтэй. Тиймээс таны асуултад байгаа эрсдэл бол бий. Энэ үед тухайн төслийн чанар, хурд, хэрэглэгчид нийцтэй байдал зэрэг нь төслийн амжилтыг тодорхойлох болов уу. 

Орон сууцны үнийн өсөлт, Ипотекийн зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал нь эдийн засагт хэрхэн нөлөөлөх вэ? 

Барилгын салбар нь эдийн засгийг тодорхойлдог гэсэн ерөнхий ойлголт бий. Миний хувьд эдийн засаг сайжирч иргэн, ААН- ийн орлого, ашиг нэмэгдсэнээр энэ салбар хөгждөг гэсэн талд нь байдаг. Энэ нь барилгын салбар нь эдийн засгийг тодорхойлогч бус энэ салбар нь эдийн засгийн тодорхой нөхцөл байдалд өсөж буурах зүй тогтолтой гэж хардаг гэсэн санаа. Харин эдийн засаг өсөж энэ салбар тэлж, нөгөө талд эрэлт нэмэгдэх нь эдийн засгийн өсөлтөд дам нөлөө үзүүлэх магадлалтай. Үүний нэг гол хөдөлгөгч нь ипотекийн зээл юм. Энэ зээлийн хүртээмжтэй байдалд сөргөөр нөлөөлж байгаа гол хүчин зүйлс нь зээл нь өөрөө зах зээлийн бус хүүтэй буюу татаастай байгаа, нөгөө талд нь эдийн засгийн өсөлт тогтвортой бус байгаагаас иргэдийн амжиргаа, орлого нэмэгдэхгүй зэрэг нь гэж би хувьдаа үздэг. Энэ зээлийн хэвийн хүртээмжтэй үргэлжлэх үндсэн нөхцөл нь зах зээлийн хүү буурч эрүүл хүүгийн механизм үйлчлэх, иргэдийн орлого нэмэгдэх явдал. Орон сууцны үнийн өсөлт нь иргэдийн худалдан авах сэдлийг бууруулах, барилгын компаниудын төсөл хэрэгжүүлэх сонирхлыг нэмэгдүүлэх байх. Ингэснээр дээр дурдсан эрсдэлийг өдөөх магадлалтай. 

Цаашдын чиг хандлага ямар байна вэ?

Урт хугацааны хандлагын хувьд бол үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт маш их ирээдүй бий. Энэ салбар нь эдийн засгийн өсөлт, хотжил, нийгмийн амьдралын чанартай салшгүй холбоотой нь үүний гол шалтгаан. Мөн нөгөө талд салбарын хүчин чадал буюу хүний нөөц, технологийн чадавх ихээхэн нөлөөтэй. Энэ ч агуулгаар манай барилгын салбарын байдал, компаниудын чадавх нэмэгдсээр байна. 

Харин богино хугацаанд энэ салбарын нөхцөл байдлыг эдийн засгийн байдал, цар тахлын дараах сэргэлт тодорхойлох байх. Энд тийм ч таатай дүр зураг харагдахгүй байгаа нь харамсалтай. Эдийн засаг сул, цаашдын хандлага тодорхойгүй, гадаад орчноос хүчтэй хамаарсан ийм байдалтай байна. Үүн дээр иргэдийн амжиргаа, бодит орлогын байдал хүчтэй сөрөг чиглэлтэй. Санхүүгийн зах зээл дээр мөнгөний нийлүүлэлт, зээлийн хязгаарлалттай. Урд хөрштэй хийх худалдааны нөхцөл байдал гэнэт сайжрах, дэлхийн зах зээл дэх эрсдэл буурах гэх мэт хэт таатай хүлээлт гэнэт биелэхгүй бол ойрын нэг жилдээ эдийн засаг бүрэн сэргэх магадлал бага байна. Иймээс үл хөдлөхийн төсөл хэрэгжүүлэгч талууд маш сайн таамаглал, төлөвлөлт хийх, өөрийн төслийн онцлогийг харгалзсан шийдвэр гаргах шаардлагатай.

“Century 21 Mongolia” Гүйцэтгэх Захирал  Карлос Антонио Патино: “Хятад улсад орон сууцны үнэ 6 сарын турш тасралтгүй буурч байгаа бөгөөд худалдан авалт 20-30%- аар багасаад байна”

Үл хөдлөхийн борлуулалт өмнөх онуудтай харьцуулахад хэр байна вэ? Зах зээлийн төлөвийг хэрхэн харж байна вэ? 

Цар тахлын жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар бидний төсөөлсөнөөс ч илүү байсан. Хөл хориотой саруудад борлуулалт унасан ч дараагийн саруудад нөхөж байлаа. 2022 оны хувьд бид өндөр хүлээлттэй байсан ч Украйн дахь дайны нөхцөл байдал дүр зургийг өөрчилсөн гэхэд болно. Инфляц нэмэгдэж, худалдан авах чадвар буурснаар иргэдийн санхүүгийн байдалд дарамт нэмэгдсэн.

Энэ оны хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар амаргүй цаг үетэй нүүр тулж байна. Энэ оны нэгдүгээр улирлын төгсгөлд банкууд ипотекийн зээл олголтын тоог багасгаснаар үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт удааширсан бол хоёрдугаар улирлын эхээр гэхэд банкиуд зээл олголтын жилийн төлөвлөгөөндөө хүрсэн учраас зээл олголтыг бүрэн зогсоосон. Үүнээс хамааран нэг зүйл ажиглагдах болсон нь орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай хэвээрээ байгаа ч хүмүүсийн хадгаламж болон орлогын хэмжээ инфляцаас болж буурсаар байна.

Зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал нь манай салбарт нээгдээгүй олон боломжуудыг илрүүлж өглөө гэхэд болно. 2022 онд түрээсийн гүйлгээ 150% өсөлттэй байгаа нь гэр бүлүүд заавал худалдаж авахгүйгээр түрээслэх нөхцжөлийг илүүд үздэг болсонтой холбоотой. Гадны иргэдэд хилээ нээж эхэлснээр сүүлийн хэдэн сарын хугацаанд гадны иргэдийн урсгал ихээхэн орж ирсэн. Манай улсын түрээсийн зах зээл   харьцангуй жижиг ч хандлагыг энэ онд болон ирэх онуудад хангалттай харна. Ипотекийн зээл дахин олгож эхлэхэд зээлийн хүүгийн хэмжээ хэд байх нь анхаарал татаж байгаа.

Орон сууцны үнэ өсөөд, иргэдийн худалдан авах чадвар буураад байна. Энэ нь үл хөдлөхийн зах зээлд хэрхэн нөлөөлж байна вэ? 

Ипотекийн зээл анх хэрэгжиж эхэлсэн үеэс үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт болон өмчлөл ихэссэн. Энэ нь эргээд түрээсийн зах зээлд нөлөөлсөн буюу нийт орон сууцны 10 хүрэхгүй хувь нь түрээслэгдэж байна. Үнэ өсөх тусам худалдан авах чадвар буурч, түрээсийн эрэлт ихэсдэг. Манай улсын барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчид төслөө 100% борлуулах төлөвлөгөөтэй байдаг учраас зах зээлийн энэ нөлөөг хөрөнгө оруулагчид боломж гэж харж болно.

АНУ болон Европын амьдрах өртөг өндөртэй томоохон хотуудад түрээсийн эрэлт маш өндөр байдаг. Улаанбаатар хотод амьдарч буй 20, 30 орчим насны залуучуудад орон сууц худалдан авах нь амаргүй учраас түрээсийн зах зээл тэлэх, цаашлаад үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд болон хөрөнгө оруулагчдад шинэ бизнес модел хэрэгтэй гэж харж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлж буй өөр нэг хүчин зүйл нь банкны эх үүсвэртэй орон сууцны зээл. Хөл хорионы үед зээлийн жилийн хүү 14-17% байсан бөгөөд зээлийн хүү нэмэгдвэл худалдан авалт багасах болно. 

Судалгаагаар шинэ орон сууцнаас илүү хоёрдогч зах зээлийн үнэ огцом өссөн байна. Үүнийг тайлбарлавал?  

Улаанбаатар хотын хувьд тансаг зэрэглэлийн орон сууцны зах зээл нийлүүлэлтийн илүүдэлтэй байгаа. Нийлүүлэлт илүүдэлтэй үед буюу хангалттай худалдан авагч байхгүйд тухайн хөрөнгийн үнэ цэн буурч байдаг. Инфляцаас хамааран барилгын материал, тээвэрлэлтийн үнэ өссөнөөс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөж байна. Худалдан авах чадвар болон хадгаламжийн хэмжээ бага байгаа нь орон сууцны нийлүүлэлтэд илүүдэл үүсэх шалтгаан болж байгаа бөгөөд анхдагч зах зээлийн үнэ хоёрдогч зах зээлийн үнийн өсөлтийг гүйцэхгүй байна.

Олон улсын үл хөдлөхийн зах зээл дээр ямар нөхцөл байдал үүссэн байна вэ? Ямар арга хэмжээнүүд авч ажиллаж байгаа бол? 

Хөл хорионы үед зайнаас ажиллах шаардлага үүссэнээр гэр доторх орон зайгаа дахин төлөвлөх зэрэг хүмүүсийн хэрэгцээ өөрчлөгдөж эхэлснээр орон сууцны зах зээлд огцом өөрчлөлт гарсан. Харин өнөөдөр Украйн дахь нөхцөл байдал дэлхий даяарх инфляцийн өсөлтөд нөлөөтэй байгаа бөгөөд энэ нь ипотекийн хүүд давхар нөлөөлж байна. Ихэнх улс оронд орон сууцны худалдан авах чадвар буурсаар байна. Хятад улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг анхааралтай ажиглах нь чухал. Учир нь Хятад улсад орон сууцны үнэ 6 сарын турш тасралтгүй буурч байгаа бөгөөд худалдан авалт 20-30%- аар багасаад байна. Хятадын барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчдийн 1/3 нь өрнөөсөө болж дампуурлаа зарлана хэмээн шинжээчид үзэж байна. Энэ оны хоёрдугаар хагаст Хятадын засгийн газар 1,5 их наяд юаны зээлийг бонд хэлбэрээр гаргаж дэд бүтцийн салбарыг дэмжинэ гэдгээ өнгөрсөн долоо хоногт мэдэгдсэн байна.

Барилга хот байгуулалтын яамны орон сууц, санхүүжилтийн хэлтсийн дарга Э.Батболд: “Урьдчилгаа 30 хувийг зээлийн батлан даалт гаргах замаар бууруулах бодлого төлөвлөж байна"

Зорилтот бүлэг рүү чиглэсэн орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжихэд бэлэн үү?

Зорилтот бүлгийн иргэдийг орлогод нийцсэн түрээсийн болон түрээслээд өмчлөх хэлбэрийн орон сууцаар хангах хөтөлбөрийг 2015 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн бөгөөд одоогийн байдлаар нийт төрийн өмчийн түрээсийн орон сууцны санд байгаа 4,007 түрээсийн орон сууцаар зорилтот бүлгийн иргэдийг орон сууцаар ханган ажиллаж байна. Цаашид уг санг нэмэгдүүлэн зорилтот бүлгийн иргэдийн орон сууцжуулах боломжийг нэмэгдүүлэх, дагаад гэр хорооллын дахин төлөвлөлт болон бусад чухал ач холбогдол бүхий бүтээн байгуулалтад шаардлагатай газар чөлөөлөлтийг эрчимжүүлэх шаардлагатай бөгөөд Засгийн газрын зүгээс энэ хүрээнд холбогдох арга хэмжээг авч ажиллаж байна. 

Зорилтот бүлгийн иргэдийг орон сууцжуулах, түрээсийн орон сууцны санг нэмэгдүүлэх хүрээнд 2022 оны байдлаар улс, нийслэлийн төсөв, олон улсын хөгжлийн санхүүжилт, төр-хувийн хэвшлийн түншлэлээр “Залуус-1”, “Солонго 1, 2” гэх зэрэг нийт 8 орон сууцны хороолол барих төслийг хэрэгжүүлж байна. Уг төслүүдийг 2028 он хүртэл үе шаттайгаар ашиглалтад оруулснаар нийт 217.27 га талбайд 28,185 айлын орон сууц ашиглалтад орж, 100,000 орчим иргэн тав тухтай инженерийн дэд бүтцэд холбогдсон, эрүүл аюулгүй орчинд амьдрах нөхцөл бүрдэх юм. Мөн нийслэл хотын төвлөрөл саарах, агаар, хөрсний бохирдол буурах, иргэдийн эрүүл аюулгүй орчинд амьдрах нөхцөл бүрдэх зэрэг нийгэм эдийн засгийн эерэг үр дагаврууд гарах юм.

Ипотекийн зээл хэвийн олгож байна уу?

Монгол Улсын Засгийн газрын 2021 оны 42 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөө”-ний хүрээнд ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлэн ажиллаж байгаа бөгөөд 2021 оны жилийн эцсийн байдлаар 1,012.0 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг 13,292 зээлдэгчид олгосон ба энэ нь 2015 оноос хойш олгогдсон хамгийн өндөр хэмжээ юм. Ковид-19 цар тахлын үеийн эдийн засгийн хүндрэлтэй үед ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлсэн нь эргээд иргэдийн орон сууц худалдан авах боломжийг нэмэгдүүлэхээс гадна барилгын салбарыг дэмжих бодлогын арга хэрэгсэл болж чадсан. 

Энэ жилийн хувьд он гараад 04 дүгээр сарын 29-ны өдрийн байдлаар нийт 2,023 иргэнд 172 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг олгосон байна.

Цаашид Засгийн газраас иргэдийн ипотекийн зээлд хамрагдах боломжийг нэмэгдүүлэх иргэдийн зээлд хамрагдахад тулгарч буй хамгийн том бэрхшээл болох урьдчилгаа 30 хувьд Зээлийн батлан даалтын санг ашиглаж батлан даалт гаргах замаар бууруулах, орон нутагт анх удаа орон сууц авах иргэнд 50 хувийн хүүгийн татаас олгох зэрэг бодлогын арга хэмжээг төлөвлөж байна.