Энэ удаагийн ярилцлагаараа Expert’N зөвлөх үйлчилгээний компанийн үүсгэн байгуулагч, Victory Global Group ТУЗ-ын гишүүн, Уужим Од Констракшн зөвлөх, Гурван Бухат Групп ТУЗ-ын гишүүн, Наадам Дэнж Констракшн зөвлөх Б.Наранжаргалыг онцлон урилаа. 

Тэрээр “Бизнесийн удирдлага+Хэрэглээний математик” гэх хос мэргэжлээр 2000 онд, Санхүүгийн удирдлага мэргэжлээр 2003 онд тус тус сургуулиа төгссөн бөгөөд түүний ажлын гараа 2001 оноос эхлэн өнөөдрийг хүртэл 21 жилийн турш барилгын салбарт үл хөдлөхийн чиглэлээр ажиллаж байгаа юм. Түүнтэй сүүлийн жилүүдэд эрчимтэй хөгжиж байгаа үл хөдлөхийн салбарын өнөөгийн нөхцөл байдал болоод цаашдын чиг хандлагын талаар ярилцлаа.

Таны удирдах арга барил, ажлын карьер тань хэзээнээс хэрхэн эхэлсэн бол? 

Би 1995 онд дунд сургуулиа дүүргээд МУИС-д эдийн засгийн ангид хуваарь авсан боловч тухайн үед моданд орж байсан Хан-Уул дээд сургуулийг сонгон орж байлаа. Тус сургуулийг сонгох болсон шалтгаан нь Эдийн засагч болон Математикч гэсэн хос мэргэжлээр хоёр дипломтой төгсгөнө мөн шалгалт өгөөд хоёрт жагссан болохоор сургуулиас эцэг эхтэй уулзаад ач холбогдол өгч их л нэр хүндтэй сургуульдаа орж байсан учир энэ сургуулийг сонгож суралцсандаа одоог хүртэл их баярладаг. Учир нь тухайн үед сургуулийн удирдлагуудын алсын хараа, ярьж зорьж байсан Монгол улсын эдийн засгийг загварчлах боловсон хүчнүүдийг бий болгох ажил нь өнөөдрийн энэ нийгэмд их л хэрэгтэй дутагдаж байгаа зүйл байж дээ гэж одоо ч бодогддог юм. Ингээд таван жил сурч хоёр мэргэжлээр диплом гардаж авсан ч яг мэргэжлээрээ ажиллаагүй л явна. 

Бидний мэргэжлийг ойлгох эсвэл хэрэгцээтэй байгууллага байгаагүй тул ажиллах боломж гараагүй. Тэгээд барилгын материалын импортлогч компанийн нягтлан бодогчоор ажлын гараагаа эхэлсэн. Тус компанид ажилласнаар нягтлан бодох бүртгэлийн суурь маань маш сайн тавигдсан гэж боддог. 2003 онд ажлынхаа хажуугаар Санхүү эдийн засгийн дээд сургууль /СЭЗДС/- д сурч Санхүүгийн удирдлагын магистр дүүргэсэн. 

Дараа нь 2006 онд барилгын компанид орж санхүү эрхэлсэн захирал, гүйцэтгэх захирлын албыг хашиж барилга босгох процесс, менежменттэй бүрэн танилцаж, анхны 4000 айлын орон сууцны төсөлд оролцсон. Харин 2009 онд “UMC” хөрөнгө оруулалтын компаниас хамтран ажиллах санал ирснээр санхүүгийн зах зээлтэй ойр ажиллах болсон. Тухайн үед 2010 оны эдийн засгийн хямралтай зэрэгцэн маш олон барилгын санхүүжилт шаардлагатай төслүүдтэй хамтарч ажиллаж байсан бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжилд шаардлагатай маш олон ажлуудыг санаачлан зохион байгуулдаг байлаа. Энэ үеэр өөрсдийн санаачилсан жижиг төсөл дээр ажиллаад амжилтгүй болсон ч тохиолдол бий, гэхдээ тухайн төслөөс их үнэтэй туршлага хуримтлуулсан байдаг. 

2017 онд Голомт банканд Орон сууцны санхүүжилтийн хэлтэст зургаан сарын хугацаанд зөвлөх хийгээд Үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтсийн захирлаар 2021 он хүртэл ажилласан. Энэ хугацаанд маш олон төслөөс зөвлөх үйлчилгээний саналууд ирсээр байсан тул 2017 онд байгуулсан өөрийн компанийн үйл ажиллагаагаа өнгөрсөн оноос идэвхжүүлэн ажиллаж байна. 

Энэ хугацаанд таны хуримтлуулсан туршлага, мэдлэг арвин байх? 

Өнгөрсөн 21 жилийн хугацаанд барилгын үйл ажиллагаатай холбоотой зах зээлийн судалгаа шинжилгээ, ханган нийлүүлэлт, төслийн менежмент, банк санхүү, санхүү бүртгэл, хөрөнгө оруулалт, бүтээгдэхүүн хөгжүүлэлт, борлуулалт маркетинг гэсэн чиглэлүүдээр чамгүй туршлагатай болсон гэж боддог. Хөрөнгө оруулалт санхүүжилт шаардлагатай төслүүдтэй их ажиллаад ирэхээр хүссэн хүсээгүй тухайн төслийн эрсдэл, боломжуудын талаар урьдчилж харах шаардлагатай, мөн зөвхөн тухайн төсөлд тохирох стратегийг тодорхойлж хөгжүүлэх хэрэгтэй болдог. Энэ утгаараа зах зээлээ маш сайн таньж мэдэх суурь хэрэгцээ үүсдэг. Сүүлийн зургаан жил зах зээлийн судалгаагаа тасралтгүй хийсээр дүгнэлт, чиг баримжаа авч трэндээ харж байна. Судалгааг ингээд тогтмолжуулаад хөгжүүлээд ирэхээр зах зээлийг том дүр зургаар нь харах боломж бүрддэг, тодорхой дүгнэлтүүд гаргах боломжтой болдог.   

Танай компанийн үйл ажиллагааны чиглэлтэй танилцахад төсөл хөгжүүлэгчдэд их үр өгөөжтэй санагдсан? 

Өнгөрсөн хугацаанд том жижиг нийлсэн олон төслүүд дээр ажиллахдаа үл хөдлөхийн зах зээлд төсөл хөгжүүлж байгаа компаниуд зах зээлээ хангалттай судлаагүй, тодорхой чиг баримжаагүй, энд тэндээс бэлэн судалгааны тайлан аваад ерөнхий мэдээлэл авдаг ч өөрийн хэрэгжүүлэх гэж буй төсөлд тухайн судалгааг хэрхэн яаж ашиглахаа сайн ойлгодоггүйг анзаарсан. Тиймээс ч зөвлөх үйлчилгээний бүтээгдэхүүн үйлчилгээгээ энэ чиглэлд илүү хөгжүүлж байна. Газар дээрээ Төсөл хэрэгжүүлэх гэж буй компаниудад тохирох жорыг өгч байгаа нь манай үзүүлж буй үйлчилгээ юм. Төслийг аль болох эхлээгүй концепцын түвшинд байхад нь ажиллавал илүү бодитой үр дүнтэй ажил болдог. Нэгэнт эхлээд нэлээд хол явчихсан төслүүдэд зөвлөгөө өгөхөд урамгүй байдаг. Бусдын цаг гаргаад санхүү заруулаад хийгээд эхэлчихсэн ажилд санал, шүүмж хэлж өөрчлөнө гэдэг их хэцүү. Зарим нь өөрчлөлтийг хүлээж авах сонирхол, тэвчээр ч байдаггүй. Ихэнх нь төслүүдээ хүссэнээрээ хийж дууссаныхаа дараа гарсан үр дүнтэй харьцуулж байж зөвлөх үйлчилгээг хүлээн зөвшөөрдөг. Иймэрхүү зарчмаар ажилладаг маш олон байгууллагатай өмнө нь ажиллаж үзсэн. Харин сүүлийн үед энэ хандлага эерэг талруугаа өөрчлөгдөж байна. 

Бидний гол үүрэг бол тухайн төслийг амжилттай болгохын тулд төсөл хөгжүүлэгчдийн нөлөөнд авталгүйгээр мэргэжлийн судалгаа, зөвлөгөө, шийдлийг шаардлагатай асуудал дээр нь өгч, зөв шийдвэр гаргуулахад нөлөөлөх явдал юм. Тоймлоод хэлбэл аливаа үл хөдлөхийн төслийн төлөвлөлтийн шатанд хийгддэг зах зээлийн судалгаа шинжилгээ, төслийн өрсөлдөх чадварын үнэлгээ, үнийн бодлого, борлуулалтын төлөвлөгөө, мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө, хөрөнгө оруулалтын төлөвлөгөө стратеги гэсэн бүлэг ажлуудыг хэсэгчлэн болон багцаар нь хийдэг гэсэн үг. 

Таны хувьд ямар үед зөвлөх үйлчилгээ амжилтгүй болдог вэ? 

Зөвлөх үйлчилгээ өөрөө маш их мэдрэмж шаардсан ажил. Зарим үед их зүйл үзэж, харсан харилцагч таарна, бүр юу ч мэдэхгүй нь ч таарна. Бүгдэд нь тохирох жор гэж үгүй. Тэдэнд мэдэмхийрч цагаа үрэх хэрэггүй гэж боддог. Харин хэрэгцээг нь ойлгоод миний зүгээс өгч чадах зүйл байвал ярилцана, байхгүй бол тэнд би цагаа үрэх шаардлагагүй. Миний туршлагаар одоогоор амжилтгүй болсон гэх зөвлөх үйлчилгээ байхгүй. Хэд хэдэн төслүүдэд зөвлөх үйлчилгээ үзүүлээд бүгд ажил нь бүтэмжтэй төлөвлөсний дагуу сайн явж байна. Гэхдээ энэ нь дандаа амжилттай байдаг гэсэн үг биш тул буруугаар ойлгов. Ер нь бол төсөл хэрэгжүүлэгчийн хамтын ажиллагаанаас их хамаардаг. Үнэндээ төсөл хэрэгжүүлэгч болон хөрөнгө оруулагчаа маш сайн ойлгох асуудал. Зарим төсөл хөгжүүлэгч сайн төлөвлөлт бичиг баримт гаргуулж авсан ч түүнийхээ дагуу хийлгүй яг эсрэгээр нь хийдэг нь бий. Эсвэл зөвхөн хөрөнгө оруулалт босгох хүнд үзүүлэх зорилгоор хийлгэдэг нь ч бий. Ийм хандлагатай төслүүдтэй ажиллах төвөгтэй, учир нь зөвлөх үйлчилгээ үзүүлсэн гэсэн нэр хүнд дагаж явдаг тул аль болох ийм төслүүдтэй ажиллахгүй байхыг эрмэлздэг. Үнэхээр сайн төсөл хийе гэсэн чин эрмэлзэлтэй эзэд хэдхэн уулзалтын дараа л мэдэгддэг, тэдэнтэй ажиллах сайхан бас урамтай байдаг. 

Таны салбартаа оруулсан хувь нэмрийг илэрхийлэх хийж хэрэгжүүлсэн томоохон ажлуудаасаа дурдаач гэвэл юуг онцлох вэ? 

Залуу хүн бүр өөрийн ажиллаж байгаа салбартаа хувь нэмрээ оруулахыг хүсэж явдаг гэж би боддог. Энэ ч утгаараа эхлээд өөрийгөө хөгжүүлэх, нийгэмд идэвхтэй амьдрах, ажилдаа санаачлагатай байх, бусдад хэрэгтэй зүйл хийх, хүлээн зөвшөөрөгдөх, мэргэжлийн байх гээд олон хэрэгцээ шаардлага хүн бүрт үүсдэг. 2001 оноос хойш Барилгын салбар тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд олон оролцогч талын дүрээр ажилласан өөрийн туршлагадаа суурилан 2016 оноос “Үл хөдлөх хөрөнгийн өрсөлдөх чадварын үнэлгээ” төслийн үнэлгээний моделийг орон сууц, оффис, худалдаа үйлчилгээний төв, амины орон сууц зэрэг төслүүдийг чиглэл тус бүрээр хөгжүүлсэн. Үүний тухайн үед хэд хэдэн төслүүдэд туршиж, цаашид хөгжүүлэх бүрэн боломжтой гэдгийг мэдэж улам итгэлтэй болсон. Харин Голомт банканд ажиллаж байх үедээ 2018 оноос энэ моделио хариуцаж байсан ажлынхаа хүрээнд олон төслүүдэд хүргэх боломж гарсан нь миний хувь хүнд гэхээсээ илүүтэй барилгын олон төслүүдэд зах зээлийн чиг баримжаа өгч, төслийн хөгжүүлэлтэд үнэтэй хувь нэмэр оруулж байсныг дурдах нь зөв болов уу. 

"Улаанбаатар хөрөнгө оруулалт" чуулга уулзалт 2019 он

Банканд ажиллахаас өмнө болон ажиллаж байх хугацаатай нийлээд үл хөдлөх хөрөнгийн 100 гаруй төсөлд энэхүү моделийг нэвтрүүлж, шаардлагатай төслүүдэд мэргэжлийн зөвлөгөө өгч, олон төсөлд сайжруулалт хийхэд хамтарч ажилласан байдаг. Одоо ч тухайн үед зөвлөгөө өгч байсан төсөл хөгжүүлэгчидтэйгээ холбоотой байдаг. Товчхондоо энэ үнэлгээний модель дээр ажилласан төсөл хөгжүүлэгчдийн хандлага эрс өөрчлөгдөж, хүссэн ч эс хүссэн ч дараагийн шатандаа гардаг. Тэд зүгээр л нэг барилга барьдаг байсан бол дараа дараагийн төслөө хөгжүүлэхдээ өмнөх туршлагаасаа суралцан, хэрэгжүүлж буй төслөө салбарын хөгжилд хувь нэмэр оруулах, зах зээлийг хөгжүүлэх, бүтээн байгуулалтаар өнгө төрх нэмэх, иргэдэд амьдралын зөв хэв маягийг санал болгох гэх мэт чухал ач холбогдолтой бизнес эрхэлж байгаагаа илүү ойлгох болсон. Иймээс л барилгын бизнес бол бүхэлдээ нийгмийн хариуцлага юм. 

Энэ нь миний сүүлийн хэдэн жилд хийхээр зорьж байгаа ажил бөгөөд барилгын салбарт хариуцлагагүй, чанаргүй, бодлогогүй бүтээн байгуулалт хийдэг төсөл хөгжүүлэгчдийг илрүүлж, тэдэнтэй хамтран ажиллаж, хамтдаа хөгжиж, газар хэмээх нөхөгддөггүй хязгаарлагдмал капитал дээр нийгэмд үр өгөөжтэй, чанартай, урт хугацааны, үнэ цэн нь буурахгүй бүтээн байгуулалт хийх хүсэлтэй олон арван төсөл хөгжүүлэгчдийг шинээр төрүүлэх, тэдний боломжийг нь нэмэгдүүлэх явдал юм.

Мөн 2019-2020 онд Моргейжийн боловсрол контентийг хөгжүүлж олон нийтэд орон сууцны урт хугацааны зээлд хэрхэн хамрагдах, түүний үр ашиг, гарах үр дүнгийн талаар сургалтуудыг хийж 2000 орчим иргэдэд мэдээлэл хүргэсэн. Мөн иргэдтэй хамгийн ойр ажилладаг төслийн борлуулалтын албадууд болон үл хөдлөх хөрөнгийн зуучуудад салбарын хувьд маш чухал моргэйжийн талаарх ойлголтыг хүргэсэн. Үүнийг цохон дурдаж байгаа шалтгаан нь дээрх сургалтуудыг хоёр жилийн турш хийх явцад моргэйжийн зээлийн талаарх олон нийтийн мэдлэг маш тааруу, сөрөг, ямар ч ойлголтгүй, байдгыг ойлгосон. Цаашид энэ чиглэлээр Монголын ипотекийн корпорац, арилжааны банкнууд олон нийтэд зөв мэдлэг, мэдээллийг олгох зайлшгүй хэрэгцээ одоо болтол байсаар байгаа гэж харж байгаа.

Барилга эхлэхэд санхүүжилт тодорхойгүй байх нь ямар эрсдэл дагуулдаг вэ?

Тааруухан жишээ дурдахад барилгын салбарт сүүлийн жилүүдэд чиглэл чиглэлээр туслан гүйцэтгэгчидтэй гэрээлж ажилладаг жишиг тогтоод байгаа. Хэд хэдэн төслүүдэд туслан гүйцэтгэгч хийгээд л удалгүй хаана ч хамаагүй жижиг газар олоод ямар ч хамаагүй барилга дангаараа бариад эхэлдэг. Тэгээд тооцоо, судалгаа, менежментгүй тул мөнгөгүй болоод барилга нь дундаа гацдаг. Нөгөө талаас судалгаа хийдэггүй иргэд маань тухайн барилгыг нь гэрээгээ ч гүйцэд уншилгүй аваад хохирсон байдаг. Эцэстээ шүүх дээр очоод хэн, хэн нь цаг хугацааны болоод санхүүгийн хувьд хождоггүй. Барилга анхнаасаа санхүүжилт тодорхойгүй байх нь ямар эрсдэл дагуулдаг болохыг өөрөө үзэж туулсан хүний хувьд иймэрхүү бэлтгэл муу төсөлрүү орох нь эрсдэл ихтэй, санхүүжилтийн төлөвлөлт маш чухал болохыг олон төсөлд зөвлөж байлаа. 

Зарим харилцагч төслөө хойшлуулан эхлээд төлөвлөлтдөө анхаарсан, зарим нь төслөө бүр өөрчилж тохирох төсөл төлөвлөсөн, зарим нь энэ огт миний хийх ажил биш байна гэдэгтэй эвлэрээд больж байсан түүх ч бий.  Энэ нь ихэнхдээ туршлага тааруу эсвэл шинэ төсөл хөгжүүлэгчдэд тохиолддог л доо. Жижиг болон шинэ төсөл хөгжүүлэгчдийн төсөлд дээр дурдсан үнэлгээний модель хэрэгжүүлэхэд 90 хувиас дээш үйл ажиллагаа нь сайжирч, төслийнх нь өрсөлдөх чадвар нэмэгдсэн эерэг үр дүн гарсан. 

Сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөхийн салбар нэлээдгүй эрэлт хэрэгцээтэй байна. Энэ оны төлөвийг юу гэж харж байна? 

Үл хөдлөхийн үнэ өсөх, буурах тал дээр салбарын мэргэжилтнүүд янз бүрээр л дүгнэж байна. Миний харж байгаагаар энэ онд үл хөдлөхийн үнэ буурахгүй байх, тийм боломж ч харагдахгүй байна. Барилгын төслийн өртгийг нэмэгдүүлдэг санхүүжилт, хөрөнгө оруулалтын зардал үеийн үед л хамгийн том зардлын хэсэг байсаар ирсэн. Манайд барилгын санхүүжилт нь бүрэн байж ажил нь эхэлдэг төсөл хуруу дарам цөөн. Ихэнх байгууллагын санхүүжилтийн төлөвлөгөөн дотор банкнаас зээл авах, хөрөнгө оруулалт татах, борлуулалтын орлогоор бүрдүүлэх эсвэл бартер хийх гэсэн дөрвөн төрлийн эх үүсвэр төлөвлөгдсөн байдаг. Бартер болон борлуулалтаа төслүүд өөрсдөөсөө хамааралтай хийх боломжтой, гэтэл хөрөнгө оруулалт татах болон банкнаас зээл авах нь гаднаас хамааралтай зүйл тул  магадлал маш бага.  

Байрны үнэ нэмэгдэх гол шалтгаан болох үнэ бүрдүүлж буй хүчин зүйлүүдийн нэгийнх нь ч үнэ буурахгүй эсрэгээрээ нэмэгдсээр байна. Барилгын материалын үнэ болон хомстол, тээврийн зардал болон хомстол, газрын үнэ болон хомстол, валютын ханш гэх мэт том, жижиг олон шалтгаан байна. Орон сууцны өртгийн иж бүрдэлд газрын үнийн эзлэх хувийн жин нэмэгдсээр байна. Улаанбаатарт дэд бүтцэд холбогдох боломжтой газрын хомстол үүссэн, ийм газруудын үнэ “тэнгэрт ниссэн” гэж хэлж болно. Өөрөөр хэлбэл төсөл хэрэгжүүлэгчид ихэнх ашгаа газрын эздэд түрүүлээд өгчихдөг гэсэн үг. 

Зээлийн хүүг бас дурдахгүй өнгөрч болохгүй. Барилгын бизнесийн өртгийг нэмэгдүүлэхэд зээлийн хүү өндөр үүрэгтэй оролцдог. Банкны зээлийн хувьд хугацаа богино, хүү өндөр, хэмжээ хязгаарлагдмал. Барилгын салбарынханд төлбөрийн уян хатан нөхцөлтэй, хүү багатай, урт хугацааны санхүүжилт маш их хэрэгтэй байсаар ирсэн. Мөн үл хөдлөхийн төсөл дээр үнэт цаасны компаниуд жилийн 12-15 хувийн хүүтэй бонд босгож өгч байна. Хөрөнгө оруулалтын сангууд сүүлийн үед барилгын төслүүдэд хөрөнгө оруулалт ихээр хийх хандлага харагдаж байна.  

Иргэд барилгын компаниудыг орон сууцны мкв-г нэг саяар босгочихоод дөрвөн саяар зарлаа гэж шүүмжилдэг. Ихэнх тохиолдолд бодит байдалд дээр дурдсан өртөг бүрдүүлэгч зардлуудын үнийн өсөлтөөс хамаарч өртөг хэдэнтээ өсөх нь бий. Үүнээс гадна төслүүдийн ялгаатай байдал буюу гадна болон дотоод заслын материалын чанар хийцлэл, технологийн шийдлүүд, ухаалаг систем, автоматжуулалт, холбоо дохиолол, нэгдсэн СӨХ, цаашлаад архитектур төлөвлөлтийн түвшинд ялгаатай төлөвлөлтүүд хийгдээд ирэхээр тухайн барилгын зэрэглэлийн асуудал яригдаж, үүнээс улбаатай үнийн асар их зөрүүтэй байдлууд үүсдэг. Эдгээр асуудлыг иргэд тэр бүр ойлгодоггүй учраас барилгын үнэ шалтгаангүй хэт өслөө, хөөсөрлөө гэх хардлага үүсээд байдаг. 

Мөн дээр нь ипотекийн зээл 6 хувь болсон нь эрэлт нэмэгдэхэд нөлөөлсөн байх? 

Өнгөрсөн онд 8 хувь байсан ипотекийн зээл 6 хувь болж буурсан нь орон сууцны эрэлтийг огцом нэмэгдүүлсэн нь үнэн. Энэ давлагаанд зогсонги байсан дутуу барилгууд эрчимтэй хөдөлгөөнд орж, хямд орон сууцны борлуулалт огцом өсөж, бэлэн хямд орон сууцны хомстол үүссэн. Ипотекийн хөтөлбөр нь дундаас доош сегментийн төслүүдэд том нөлөө үзүүлээд байгаа нь худалдан авах чадвартай холбоотой. Зах зээл дээр худалдаалагдаж буй төслүүдийн 82 хувийг дундаж болон стандарт зэрэглэлийн буюу 80-аас доош мкв-тай, 2.5 саяас доош үнэтэй орон сууцны төслүүд эзэлж байна. Өөрөөр хэлбэл Ковидын дараах Эдийн засгийг сэргээх 10 их наяадын хөтөлбөрт тусгасан 6% ипотекийн зээлийн дээрх шийдвэр нь нэг талаас орон сууцны зах зээлийн 80 орчим хувийг хөдөлгөөнд оруулж, сард 1.5-2.5 сая төгрөгийн өрхийн орлоготой иргэдийг идэвхжүүлсэн гэж ойлгож болно.  

Үлдсэн 18 хувийг хамарч буй дунджаас дээш зэрэглэлийн орон сууцны төслүүдийн үйл ажиллагаа аль ч цаг үед ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрөөс хамааралгүйгээр тогтвортой явагдаж байдаг.  

Тухайн цаг үеийн нөхцөл байдал, хүчин зүйлүүдээс шалтгаалан шинэ орон сууцны үнэ өсөхөд хуучин барилгуудын үнэ дагаад өсдөг. Энэ тал дээр юу хэлэх вэ?  

Дээр дурдсан үнийн өсөлтийг шалтгааныг зөвхөн шинэ хэрэгжиж буй төслийн хувьд ярьсан. Хуучин байрнуудын хувьд үнийн хөөс гэж шууд утгаар нь харж болно. Гэвч энэ нь бидний шүүх асуудал биш, чөлөөт зах зээлийн хуулиараа бол тухайн хүн өөрийн өмчийн орон сууцаа хэдээр үнэлэхийг шүүх боломжгүй. 

Хуучин орон сууцны үнийг тогтоож байгаа хүмүүс нь худалдагч, худалдан авагч хоёр. Үүнд хөндлөнгөөс оролцогчид бол зуучлагчид. Хуучин орон сууцны үнэ тогтооход зуучлагчдын оролцоо өндөр болчхоод байна. Товчхондоо “та ёс зүйтэй мэргэжлийн зуучлагчтай ажиллах хэрэгтэй” гэсэн үг. Харин үнэ өсөлттэй байхад авсан тэрхүү хуучин орон сууц нь хэдэн жилийн дараа тухайн үнээ барих уу гэдэг л асуулт болж үлдэнэ. 

Үнэ өсөөд байхад эрэлт буурахгүй хэвээр л байгааг тайлбарлавал? 

Хамгийн түрүүнд залуу гэр бүлүүд өрх тусгаарлаж байна. Мөн Ковидын дараа цөөн тооны хүмүүс дээр хийсэн судалгаагаар ковидын тусгаарлалтаас улбаатай олон өрх эрүүл агаарт нэмэлтээр амины орон сууц авсан, нэг дор олноороо байдаг гэр бүлийн гишүүд тусдаа гарсан, хажуу өрөө түрээслэгч нар түрээслэхээ больсон гэх зэрэг сонирхолтой дүгнэлтүүд гарсан. Цар тахал гарсны дараа гадаадад ажиллаж, амьдардаг иргэд тухайн улсаасаа нийгмийн халамж үйлчилгээ авах боломжгүйд хүрч эх орондоо олноор ирсэн. 

Мөн хадгаламжийн хүү буурснаар иргэд үнэ нь өсөх үл хөдлөх хөрөнгөнд хөрөнгө оруулалт хийх хандлага эрс нэмэгдсэн. Дүгнээд хэлэхэд үнэ өсөөд байхад иргэд аваад байгаадаа биш үнийн энэ өсөлтийн зэрэгцээ гарсан төрийн шийдвэрүүдийн нөлөө нь зах зээлийг идэвхжүүлээд байгаад юм.

Иргэд хотын төврүү л байр авах хүсэлтэй байдаг. Энэ нь дагаад түгжрэл, тав тух, зай талбай гэх эрсдэлийг дагуулж байдаг. Үүнийг та юу гэж хардаг вэ?  

Хотын төвд байр авч буй иргэдийн дийлэнх зорилго нь бөглөрөлөөс зугтах эсвэл хөрөнгө оруулалтын зорилгоор түрээсийн орлого олох байдаг. Яг тав тухтай орчин хүсдэг хүнд хотын төвд амьдрах нь дуу шуугиантай, стресстэй, зардалтай байдаг бол ажил хэрэгч завгүй хүмүүст цаг зав хэмнэсэн, стрессгүй байх талтай. Улаанбаатар хотын төв бүх утгаараа хортой орчин санагддаг. Яндан болон машины хорт утаа, үргэлж бөглөөтэй, битүү байдал, ногоон байгууламж маш хомс гэх зэргийг харахаар ингэж дүгнэгддэг. Хүмүүс дуртайдаа хотын төвд үнэтэй байр авах гээд байгаа биш, хүүхдийн сургууль цэцэрлэг өөрийн ажил алба нь бүгд хотын төвдөө шавчихсан болохоор нийгмийн харилцаанд орохын тулд л төврүүгээ явахаас өөр аргагүй болж байна. 

Иргэд орон сууцтай болохоо эртнээс төлөвлөх хэрэгтэй 

Орон сууц худалдан авах гэж байгаа иргэдийн гардаг түгээмэл алдаа юу байна. Түүн дээр зөвлөвөл? 

Олон зүйл байна. Хүн бүрийн хувьд янз бүр л дээ. Худалдан авагчид маш чухал хөрөнгө оруулалт хийж байж эрэл хайгуул хийдэггүй. Хүний амаар шийдвэр гаргадаг, судалгаа дутуу хийдэг, төсөл хэрэгжүүлэгч компаниа сайн судалдаггүй, гэрээгээ бүрэн уншилгүй гарын үсэг зурдаг зэрэг нийтлэг алдаанууд байна.

Хамгийн том алдаа нь нэгнийгээ дуурайж сэтгэл хөдлөлөөр шийдвэр гаргадаг. Орон сууц худалдан авах гэж байгаа бол эртнээс төлөвлөх хэрэгтэй. Ер нь авилга авч эсвэл газар зарж гэнэт бөөн мөнгөтэй болоогүй л бол тухайн өрхийн хувьд байр орон сууцны худалдан авалт гэдэг бол өндөр дүнтэй худалдан авалт байдаг учраас гэнэтийн байх боломжгүй. Тиймдээ ч орон байрны худалдан авалтыг урьдчилж эртнээс төлөвлөж түүндээ бэлддэг.  

Гадны орнуудад орон сууц худалдан авахдаа 3-4 жилийн өмнөөс төлөвлөж, өөрсдийгөө санхүүгийн сахилга баттай болоход бэлддэг энэ асуудал манайд их дутагдаж байна. Ингэхийн тулд өрх бүл сарын орлогоо тогтмолжуулах, хэрэгцээгүй зарлагаа танаж өрхийн санхүүгийн төлөвлөлттэй болох хэрэгтэй. Орлого, зарлага, өрхийн хэрэглээгээ төлөвлөхгүйгээр зээл төлөөд эхлэхээр өрхийн санхүү тойрсон асуудлууд үүсэж эхэлдэг бөгөөд байр болон зээл нь тухайн хүнд дарамт болж хувирдаг. Хуримтлал үүнд асар их ач холбогдолтой. 

Нийтлэг зах зээлийн жишгээр орон сууцны төсөл дөнгөж эхэлж байх үед байрны захиалга өгөх нь ашиглалтад орох үед захиалга өгөхөөс үнийн дүнгийн маш зөрүүтэй буюу 20-50% хямд байдаг. Үнэ хямд байр авахыг хүсвэл эрт захиалах хэрэгтэй, харин баталгаатай байр авахыг хүсвэл дууссан үед нь авах асуудал юм. Иймд барилга дуусах эрсдэлийг хүлээж хямд үнээр авах уу, эрсдэл үүрэхгүйгээр илүү үнээр авах уу гэдэг нь тухайн хүний л сонголт. 

Борлуулалт дээр хувь компани болон франчайз компаниудын ялгааг тайлбарлавал? 

Зах зээл дээр зуучлагч байгууллагууд нэмэгдэж байгаа нь борлуулалтын өрсөлдөөн бий болж нэг талаар борлуулагчдын ур чадвар, мэдлэг дээшилж байна гэж харж болох юм. Зуучлагчид одоогоор хоёрдогч зах зээл дээр голчлон ажиллаж байна. Харин анхдагч зах зээл дээр төслүүдийн борлуулалтыг хийх тал дээр үр дүн тааруу харагддаг. Энэ төсөл хэрэгжүүлэгчид өөрсдөө борлуулалтын алба ажиллуулдагтай холбоотой. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос барилгын борлуулалтыг тусгай зөвшөөрөлтэйгөөр хийх хуулийн зохицуулалттай болгосон нь борлуулалтаа хэвийн явуулдаг байсан барилгын компаниудад бас л нэг хязгаарлалт болсон. Ихэнх төслүүд өөрсдийн борлуулалтын албаараа орон сууцаа зарахыг эрмэлздэг. Борлуулж чадахгүй бол зуучлагчдад ханддаг, мөн өөрсдөө болон зуучлагчтай хавсраад ажиллахад ч нээлттэй байсан нь одоо боломжгүй болсон. Мөн л эрх бүхий байгууллагын хяналт шалгалт, дарамт шахалт нэмэгдсэн ажил болсон. Учир нь өнөөдөр Монголд ямар нэгэн эрх бүхий байгууллагаас хараат аливаа ажил шударгаар явах нь боломжгүй зүйл болсон.

Орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч нар бол уран бүтээлчид юм 

Үл хөдлөхийн салбарт чиглэл тус бүрээр хөгжүүлэх шаардлагатай ажлуудаас дурдвал?

Манайд урлагын бүтээл гээд гайхуулчихмаар онцгой хийцлэлтэй уран гоё барилга бараг байхгүйтэй адил. Гадагшаа ажлаар болон аяллаар явах болгондоо тухайн улсын нэрийн хуудас болсон барилга байшинг харж зохион бүтээсэн архитекторуудыг нь шүтэн биширдэг. Монголд яг Монгол архитекторын зурсан зургаар боссон урлагын бүтээл шиг барилга хараахан босоогүй байна. Энэ нь нэг юм хэлээд л байгаа юм. Төслүүд дээр ажиллаж байхад аятайхан зүйл төлөвлөх гэхээр манай норм стандарт болдоггүй ч асуудал их гардаг, архитекторын ур чадвар хүрдэггүй ч асуудал гардаг. 

Үл хөдлөхийн салбараас манайд хамгийн түгээмэл бөгөөд хурдацтай хөгжиж байгаа нь орон сууц, амины орон сууц, оффис, худалдаа үйлчилгээ төвийн барилга байгууламжууд юм. Харин агуулах, эмнэлэг, сургууль, цэцэрлэгийн барилгууд гээд хөгжөөгүй зах зээл их байна. Сүүлийн жилүүдэд агуулахын болон хувийн эмнэлгийн хэрэгцээ ихээр нэмэгдэж байна. Нэг жишээ дурдахад UBH төвийг анх оффисын зориулалтаар барьсан ч дийлэнх талбайд нь хувийн эмнэлгүүд орсон байдаг. 

Тухайн барилгыг барьсан хөрөнгө оруулагч тэр үед зах зээлээ сайн судлалгүйгээр эмнэлгийн эрэлттэй бүсийн байршилд оффисын барилга барьчихсан нь зах зээлийн жамаараа буруу байсан нь батлагдсан жишээ. Анхнаасаа орчин, зах зээлээ зөв судалж мэдсэн бол эмнэлгийн стандартад нийцүүлэн барилгаа барих байж дээ гэж хэрэглэгчийн хувиар орж үйлчилгээ авах бүрдээ боддог. Гэтэл одоо тэнд стандартын бус оффист эмнэлгүүд үйл ажиллагаа явуулж байна. 

Мөн худалдаа үйлчилгээний зах зээл ч ялгаагүй, тухайлбал Дүнжингарав худалдааны төвд орохоор бараа, хүнс, үйлчилгээ гээд бүгд нэг том зааланд нийлчихсэн. Төрөлжүүлээд ангилаад тусгаарлах нь наад захын шаардлага санагддаг. Товчхондоо энэ зах зээлд хөгжүүлэх сайжруулах шаардлагатай маш олон ажил байна гэж хэлмээр байна. 

Үл хөдлөхийн салбарт аль нэг улсын туршлагыг судалж байв уу? 

Мэдээж байнга л бусад улсад юу болж байгаа талаар мэдээлэлтэй байхыг хүсдэг. Ковидоос өмнө Европын орнуудыг сонирхож хэд хэдэн судалгааны тайлан үзэж байхад хамгийн сонирхолтой мэдээлэл нь Германы Франкфурт хот санхүүгийн том төв болж үл хөдлөхийн үнэ огцом өсөж, нийлүүлэлтийн хомстолтой байна гэсэн мэдээ анхаарал татаж байлаа. Энэ нь Хонконгийн үймээний асуудлаас улбаатай санхүүгийн том группүүд Франкфурт руу төв оффисоо нүүлгэх шийдвэрүүд ихээр гаргасантай холбоотой байсан. 

Сүүлийн үед хамгийн сонирхолтой хот Дубай санагдсан. Элсэн цөлийн халуун оронд том том шилэн барилгын хамгийн чухал зүйл нь air condition буюу сэрүүн байлгах технологи байсан. Шанхайд зохиогддог LPS үзэсгэлэнд оролцож явахад тэнд хамгийн том төслүүд, хамгийн олон төслүүд Дубайгаас л байсан. Эрэлт хангалттай, борлуулах үнэ өндөр, газрын үнэ манайхаас үнэтэй биш, татварын орчин эрүүл, төрөөс бизнесийнхэнд үзүүлэх дэмжлэг ихтэй. Харин орон зай талбайн хамгийн ашигтай шийдлийг Японы барилга байгууламжаас харах боломжтой, бас байранд халаах паар шийддэггүй тул барилгын өртөг болон ашиглалтын зардалд өндөр нөлөөтэй. Ер нь гадны улсуудын технологи туршлагуудыг Монголд нэвтрүүлэхэд цаг агаарын болоод эдийн засгийн нөхцөл өөр учраас тэр бүр нутагшуулах боломж бага. Мөн манай улсын барилгын норм стандарт дүрэмд томоохон өөрчлөлтүүдийг цогцоор нь хийхгүй бол ямар ч шинэ технологи стандарт нэвтрүүлэхэд хүндрэлтэй байсаар байна. 

Үл хөдлөхийн салбарт гарч буй Coin-г та юу гэж бодож байна? 

COIN ашигтай ашиггүй, хэрэгтэй хэрэггүй гэсэн яриа нэг хэсэг иргэдийн дунд халуун сэдэв байлаа. Орсон хүмүүс олсон нь олоод, алдсан нь алдаад өөр, өөрсдийн дүгнэлтийг хийж суугаа байх. Миний хувьд моделийг нь өөрийнхөө хэмжээнд ойлгосон болохоор нэг их сонирхоод байдаггүй. Гэхдээ цаг үеэ дагаад цаашид өөр өөр хэлбэрээр илүү хөгжих байх гэж хардаг. Сүүлийн үед Blockchain технологид суурилсан барилгын борлуулалтыг дэмжсэн platform-ийг хөгжүүлэх технологийн боломжууд бий болж байгаа нь энэ салбарыг эрчимжүүлэхэд хувь нэмрээ оруулах байх. Энэ чиглэлээр хамтарч ажиллах саналууд сүүлийн үед ихээр ирдэг болсон. Хөрөнгө оруулалтын сангууд яг ямар төсөлд хөрөнгө оруулбал эрсдэл бага, худалдан авалтын ямар багц бүрдүүлбэл өгөөж өндөр болохыг сайн мэдэхгүй, энэ чиглэлээр тухайлсан судалгаа байдаггүй нь хэд хэдэн сангуудтай уулзаж байхад ажиглагдсан. Нөгөө талаар төсөл хөгжүүлэгчид буюу барилгын төслүүдээс бас энэ чиглэлээр хамтарч ажиллах саналууд ирж байгаа. 

Та нийгмийн идэвх, оролцоо, сайн дурын хийж байсан ажлуудаасаа хуваалцаач? 

Миний хувьд залуу хүнийг нийгмийн хамгийн идэвхтэй оролцогч байх ёстой гэдгийг ойлгуулсан байгууллага бол JCI гэх 100 гаруй жилийн түүхтэй олон улсын төрийн бус байгууллага юм. 2005 онд тус байгууллагад гишүүнээр элсэж, нийгэмд хандсан олон сайн дурын төсөл хөтөлбөрүүдэд идэвхтэй оролцож, олон ч төсөл хөтөлбөр санаачлан хэрэгжүүлж явсан. 2011 онд JCI Улаанбаатар салбарын ерөнхийлөгч, 2016 онд Үндэсний ерөнхийлөгч нь болж байсан. Нарийн дүрэмтэй, дэг журамтай, протокол соёлтой, залуу хүнийг хувь хүнийх нь хувьд болоод нийгмийн оролцогчых нь хувьд маш их хөгжүүлдэг байгууллага учраас амьдралынхаа хамгийн идэвхтэй 12 жилийг JCI-д зарцуулсан байдаг. Намайг өөрчилсөн хайртай байгууллагуудын минь нэг учир тэндээс л хувь хүний төлөвшил, амжилтын карьер маань давхар эхэлсэн гэж боддог. 

Мөн барилгын салбарын хөгжилд хувь нэмэр оруулах зорилготой Үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хөгжүүлэгчдийн институц ТББ-г 2019 онд хамтран байгуулж, PROJECT FORUM арга хэмжээг санаачлан зохион байгуулж, цаашид салбарын оролцогч талуудыг хамарсан туршлага солилцсон хамтын ажиллагааны боломжуудыг нээсэн бодит өгөөжтэй арга хэмжээ болгохоор зорьж байна. 

"Home land" орон сууцны төвийн нээлт 2018 он

Та цаашдаа ямар зорилготойгоор ажиллаж байна вэ?

Ярилцлагынхаа төгсгөлд цаашдын өөрийн зорилгоосоо товч дурдмаар санагдлаа. Одоо хийж байгаа зөвлөх үйлчилгээний аргачлал, техник, судалгаа, загвар форматуудаа автоматжуулахаар ажиллаж байна. Яарахгүй тайвнаар, нэлээд хэдэн төслүүдэд тест хийгдсэн явж байна. Өөрөөр хэлбэл энэ зах зээлд шинээр төсөл хөгжүүлэх гэж байгаа хүмүүс, байгууллагуудад цаг хугацааг нь хэмнэсэн, туршигдсан, янз бүрийн байдлаар хөрвөх боломжтой бэлэн формат өгөхөөр ажиллаж байгаа юм. Энэ ажилд цаг хугацаа, хүн хүч, санхүү, туршлага гээд олон зүйлс шаардлагатай байгаа тул бодож төлөвлөснийхөө дагуу хийгээд явж байгаа ч одоогоор ярихад арай эрт байна.

Ц.Солонго