Ковид-19 цар тахлын нөлөөгөөр 2021 онд улс орон бүрт үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн байдал олон өөрчлөлтүүдтэй нүүр тулгараад байна.

Цар тахлын улмаас үүсэх эдийн засгийн хямралыг даван туулахаар улс орнууд эдийн засгаа дэмжсэн урьд өмнө байгаагүй их хэмжээний мөнгөний хөтөлбөр, хөнгөлөлт, урамшууллыг хэрэгжүүлж байгаа ч эдийн засгийн сэргэлтийн хурд нь улс орон бүрт харилцан адилгүй байна.  Энэ нь тухайн орны засгийн газраас хэрэгжүүлсэн бодлого, ковид-19-н тархалт, хэр гүн нэрвэгдсэн, хөл хорионы түвшин, үргэлжилсэн хугацаа, хил боомт, бусад салбарт нөлөөлөх нөлөөллөөс хамааралтай. Энэхүү нийтлэлээр 2021 онд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр гарч буй өөрчлөлтүүд ба ковид-19-н нөлөөллийг авч үзнэ.

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт олон хүчин зүйлээс шалтгаалан гарч ирэв.

Олон улс орнуудад пандемикийн нөлөөгөөр тээвэр, логистикийн үнийн өсөлт, барилгын материалын үнийн өсөлт, хөөрөгдөл гарч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдсэн.  Дэлхийн эдийн засгийн гол тоглогч Америк, Хятад Орос, Австрали зэрэг орнуудад үл хөдлөхийн үнэ 5%- 25% өссөн статистик байна. Манай оронд ч өсөлт гарсан ба нийт дүнгээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 8%-р өнгөрсөн жилтэй харьцуулахад, зах зээлийн зарим сегментүүдэд 35% үнийн өсөлтийг харуулжээ.

Мөнгөний нийлүүлэлт нэмэгдсэнээр үл хөдлөх хөрөнгөнд хөрөнгө оруулалт хийх,  худалдан авах, өөрийнхөө байрыг зарж сайжруулан худалдан авалт хийх маягаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эргэлт нэмэгдэж байгаа дүр зураг харагдаж байна.

Роберт Диц, Орон сууц Барилгачдын Үндэсний Ассоциацын ахлах дэд ерөнхийлөгч, ахлах эдийн засагч: Барилга угсралтын зардал жилийн өмнөхөөс 19%-иар өссөн байна. 2022 онд нийлүүлэлтийн сүлжээний асуудлуудын зарим нь хөнгөвчлөх боловч ур чадвартай ажиллах хүчний хомсдол улам бүр нэмэгдэх болно гэж Форбес сэтгүүлд ярьжээ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт түрээсийн зах зээл дээр ажиглагдаж байна.

2. Гэрээсээ ажиллаж, амьдрах хэв маяг илүү нэмэгдэж үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд шинэ өөрчлөлтийг бий болгож байна.

Ковид-19-н нөлөөгөөр алсын зайн болон холимог ажлаа хийх шийдлүүд нь олон хүнийг өдөр тутмын ажилдаа явах хязгаарлалтаас чөлөөлж, гэр оффисын эрэлт хэрэгцээ өсжээ. 2021 онд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр амьдран суух орон байр худалдан авагчийн зан төлөвийг насны бүтэц, үечлэлээр /generation/ нарийвчлан судалсан Opendoor-ын Үндэсний үл хөдлөх хөрөнгө ба хэрэглэгчийн чиг хандлагын тайлангийн дагуу цар тахлаас улбаатайгаар  худалдан авч буй байранд тавигдах хамгийн хэрэгцээт шаардлага нь гэр оффис, гадаа талбай /outdoor space/ гэсэн сонголтууд өндөр өсөлттэй байжээ.

Зураг 1. Насны үечлэл /Generations/

Бараг хүн бүр хөл хорио эсвэл эрсдэлтэй үеэр гэртээ илүү их цагийг өнгөрөөдөг болсон тул орон байр, сууцны нөхцөл байдал урьд өмнөхөөсөө илүү чухал болсон. Мянганыханы үе /Millennials/-хэн орон сууц худалдан авагчид өөрсдийн орон сууцанд тавих хүслийг хамгийн ихээр өөрчилсөн. Харин бүүмер /Baby boomers/ үеийхний орон байр, сууц худалдан авахдаа тавих хэрэгцээ нь цар тахлын өмнөхтэй адил байна.

Зураг-2. Пандемикийн дараах орон байр, сууц авахдаа  чухалчилсан сонголтуудын ялгаа насны үечлэлээр

Opendoor-ын Үндэсний үл хөдлөх хөрөнгө ба хэрэглэгчийн чиг хандлагын судалгаа нь 2020 оны 11, 12-р сард АНУ даяар нийт 1,290 судалгаанд оролцогчдоос мэдээлэл цуглуулсан ба уг оролцогч нар нь ойрын 12 сард орон сууц худалдаж авах эсвэл зарахаар төлөвлөж байсан хүмүүс хамрагдсан байна.

3. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд амьдран суух орон байраа худалдах, худалдан авагч нарын хүн ам зүйн өөрчлөлтийн нөлөөлөл.

Үндэсний реалторуудын холбооноос явуулдаг жил бүрийн “Байшин худалдан авагч, худалдаж буй хүмүүсийн судалгаа”-ны дүнгээс үзэхэд анхны байшингаа худалдан авч байгаа нас нь 33-У үеийнхэн /Generation Y/ байсан ба давтан худалдан авагчийн нас нь 55-Х үеийнхэн / Generation Х/ байна. Анх удаа орон сууц худалдан авагчид нийт орон сууц худалдан авагчдын 34%-ийг эзэлж, өнгөрсөн оныхоос 31%-иар өссөн байна. 

Зураг-3

4. Цар тахлын нөлөөгөөр амьдрах байршил нь өөрчлөгдөж байр, сууцаа худалдан авах сонголт нь хотын төвөөс хотын захруу чиглэсэн байна.

Opendoor-ын Үндэсний үл хөдлөх хөрөнгө ба хэрэглэгчийн чиг хандлагын тайлангийн дагуу худалдан авагчдын 32 орчим хувь нь пандемикийн улмаас хотын төвөөс захын хороолол амьдрахаа сонгоход нөлөөлсөн байна. Мянганыханы 35% нь том хот руу нүүхээр төлөвлөж байгаа гэж хэлсэн бол бүүмерсийн 33% нь захын дүүрэг гэж хариулжээ. Мөн шинэ амьдран суух орон байр, сууц авах шалтгааны хамгийн түрүүнд ковид-19-н улмаас амьдралын хэв маягаа өөрчлөх шаардлагатай болсон гэж судалгаанд хариулсан байв.

Зураг-4. Пандемикийн улмаас орон байр, сууцаа сольж байгаа байршил насны үечлэлээр

5. Амьдрах орон байр, сууц худалдан авах, худалдах үйл явц нь илүү технологид суурилсан хэлбэрт шилжсэн

Ник Бэйли, /RE/MAX, LLC-ийн ерөнхийлөгч/ форбес сэтгүүлд: “2021 он борлуулалтын хувьд хүчтэй жил байсан бөгөөд 2022 он хэвээр байх хүлээлттэй байгаа. Ковид-19 үл хөдлөх хөрөнгийн салбар дижиталчлалд эрс түлхэц болсон. Манай агентууд олон технологийн орчин үеийн шинэчлэлийн ажил гэрлийн хурдаар хийх шаардлагатай ч онлайнаар орон сууц, байраа хайж, виртуал гэрийн аялал хийх мэтээр худалдан авагч, үйлчлүүлэгчид хүртээмжтэй ажилласаар байна” гэжээ.

Үндэсний реалторуудын холбооноос явуулдаг жил бүрийн “Байшин худалдан авагч, худалдаж буй хүмүүсийн судалгаа”-ны дагуу амьдран суух орон байр, сууцаа худалдан авагчдын 41% нь эхлээд худалдагдах үл хөдлөх хөрөнгийг онлайнаар олдог бол худалдан авагчдын 19% нь эхлээд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчтай шууд холбогддог байна. Худалдан авагчид ихэвчлэн 8 долоо хоногийн турш хайлт хийж, дундаж 8 байшинг судалж, эдгээр байшингаас 3-ыг нь зөвхөн онлайнаар үзсэн байна. Бараг бүх худалдан авагчид орон байр, сууц хайлтын процесст 95% онлайн хэрэгслийг ашигласан.

Олон улс орон пандемикын дараах сэргэлт үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр 3-р улирлаас зарим орнуудад харагдаж байгаа нь нааштай. 2022 онд орон сууцны үнэ болон түрээсийн өсөлттэй байна гэсэн хүлээлт, прогноз байгааг олон эх үүсвэрээс харж болно. Олон орон байр, сууцны боломжит худалдан авагчдийн түрийвч өсөн нэмэгдэж буй үл хөдлөхийн үнийг дийлэх үү гэдэгт бодлогоор орон байр, сууц барих зардлыг бууруулахад анхаарах хэрэгтэй байна.