Улаанбаатар хот уул давсан их гэр хороололтой болж, зөвшөөрөлгүй газар, зураг төсөлгүй баригдсан амины орон сууцууд нэмэгдсээр байгаа юм. Ковидоос шалтгаалан олон нийтийн бус амины орон сууцад амьдрах хүсэлтэй иргэдийн тоо өсөж, шилжилт хөдөлгөөн явагдаж байгаа энэ цаг үед зайлшгүй анхаарах ёстой асуудлын нэг болж байна. Тиймээс Амины орон сууцны зах зээл, өнөөгийн нөхцөл байдлын талаар хөндлөө.

2020 оны байдлаар хүн амьдран суух зориулалттай нийт 226,960 сууцаас 107 415 байшин,  39 501  зуслангийн  байшин байна.

Эх сурвалж: Статистикийн хороо

Бие даасан тохилог сууцыг эс тооцвол норм, стандартын дагуу, зураг төсөлтэй баригдсан байшингууд цөөн байдаг. Учир нь амины орон сууцыг барилгын норм дүрмийн дагуу барих эрх зүйн орчин одоогоор бүрдээгүй байгаа бөгөөд өнөөдрийн байдлаар (Инженерийн хангамж нь өөрийн эх үүсвэртэй хоёр давхар хүртэл, 3600м3 хүртэл эзлэхүүнтэй иргэний барилга болон амины орон сууц барих иргэн, хуулийн этгээд ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл авах шаардлагагүй.) цэвэр захиалагчийн буюу хувь иргэний хүсэл, сонирхолд нь орхисон хууль эрх зүйн зохицуулалт үйлчилж байна.

Амины сууцыг хэрхэн барих тухай болон барилгын ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл, хөндлөнгийн хяналт, техникийн нөхцөл гэх мэт аль ч шатад төрөөс оролцохгүй байгаа нь нэг талаас иргэдэд ихээхэн боломж олгож буй мэт боловч нөгөө талаас стандартад нийцээгүй барилга байгууламж “үржих” таатай нөхцөл болж, иргэд эрүүл мэнд болон үнэт зүйлээрээ хохирч, маш олон сөрөг үр дагаваруудыг бий болж байна. Тухайлбал,

●    Хөрсний шинжилгээ хийлгээгүйгээс болж байшин усанд автах, цуурах, нурах,

●     Дулаалга буруу хийснээс эрчим хүчний алдагдалтай болох 

●     Агааржуулалтын системгүйгээс дотор агаарын чанар муу байх, хөгц, мөөгөнцөр үүсэх

●    Цахилгаан монтажыг буруу хийснээр гал түймрийн осол гарах

●     Сантехникийн шийдлээ оновчгүй хийснээр ус алдах, улмаар хийцэд нөлөөлөх

●  Халаалтын системийг буруу сонгосноос хэт халах эсвэл хүйтэн байх, тогны төлбөр маш өндөр гарах гэх мэт

Түүнчлэн урт хугацаандаа засварын зардал өндөр гарах, өнгө үзэмж муудаж, зарж борлуулахад үнэлэмж унадаг байна. Олон улсад “байшингийн үзлэг” хийлгэсний дараа худалдан авалт хийдэг бол Монголд энэ талын мэдлэг мэдээлэл байхгүйгээс болж, гадна гоё сайханд хууртагдан хохирч, удалгүй зарсанаар дараагийн хүнээ мөн л хохироодог ийм нэгэн цикл өргөн байгаа юм. 

Одоогийн байдлаар МХЕГ - аас барилгын үйл ажиллагаа эрхэлж буй аж ахуйн нэгж байгууллагын үйл ажиллагаа нь хууль тогтоомжид нийцэж байгаа эсэхийг тогтоодог бөгөөд “барилга байгууламжийн техникийн улсын хяналт” болон “барилгын үйл ажиллагаа” - г хянаж, ашиглалтад оруулан, гэрчилгээжүүлдэг.

Мөн баригдаад олон жил болсон барилга дээр зайлшгүй шаардлагатай үед МХЕГ - ын байцаагч насжилтыг тодорхойлдог байна. Тиймээс энэ талаар Барилгын техникийн хяналтын улсын ахлах байцаагч Г.Оюунтунгалагаас тодруулахад,

Иргэд ихэнхдээ зуслангийн байшин, амины орон сууцыг мэргэжлийн тусгай зөвшөөрөлтэй эрх бүхий байгууллагаар зураг төсөл гаргаж гүйцэтгүүлэхгүйгээр хувь хүнтэй тохирох байдлаар барьж гүйцэтгэдэг. Энэ нь ирээдүйд гарах эрсдэл, хохирлыг захиалагч өөрсдөө хариуцах шалтгаан болдгоос гадна чанаргүй барилга баригдах, дахин засварлах, нураах асуудал үүсэж эд хөрөнгөөрөө хохирдог.

Тиймээс амины орон сууцаа барихдаа мэргэжлийн тусгай зөвшөөрөл бүхий байгууллагаар зураг төсөл болон барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгүүлэх шаардлагатай. Барилгын тухай хуульд захиалагч, зураг төсөл зохиогч, гүйцэтгэгчийн чиг үүрэгт барилгын үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэх явцад өөрийн буруутай үйлдэл, эс үйлдэхүйн улмаас гарсан эрсдэл, хохирлыг хэн буруутай этгээд нь хариуцахаар заасан байдаг.

Иймд иргэд амины сууцаа бариулахдаа мэргэжлийн компаниар зураг төсөл гаргуулж гүйцэтгүүлэх нь дараа нь барилгад ямар нэгэн асуудал гарсан үед тухайн компанитай хийсэн гэрээгээр мэргэжлийн байгууллагад хандан хэн буруутай этгээдийг тогтоосноор Зөрчлийн тухай хуулийн 12 дугаар бүлэгт заасны дагуу хариуцлага тооцож, холбогдох арга хэмжээг тус газраас авч ажилладаг. 

Амины орон сууц шатаж, эд хөрөнгө цаашлаад амь насаараа хохирсон тохиолдол цөөнгүй байдаг. Энэ нь дээр дурьдсанчлан цахилгаан монтаж буруу холбох, чанар стандартыг хангахгүй кабель ашиглах гэх мэтээр дур мэдэн шийдсэнээс үүсэж байна. Энэ талаар ОБЕГазрын байцаагч Анхбаяраас тодруулахад,

2021 оны 4-р сарын 21-ний өдрийн байдлаар нийслэл хотын хэмжээнд 602 удаагийн гал түймрийн дуудлага бүртгэгдсэнээс иргэний оршин сууж буй амины орон сууц буюу байшин шатсан дуудлага 205 буюу нийт гал түймрийн 34 хувийг эзэлж байна.

Гал түймэр гарч буй шалтгааныг судлаад үзэхэд аюулгүй ажиллагаа, цахилгаан дамжуулах утасны холболт угсралт буруу хийгдсэн, цахилгааны хэт ачаалал зэргээс үүдэн гарсан байна. Хүйтний улиралд цахилгааны хэт ачааллаас болж гал түймэр гарсан тохиолдол нилээдгүй байдаг.

Гал түймэр гарсан тохиолдолд Монгол Улсын Галын аюулгүй байдлын тухай хуулийн 16 дугаар зүйлийн 16.1.5-д заасан “амь нас, эрүүл мэнд, эд хөрөнгөө болзошгүй гал түймрийн аюулаас хамгаалах, аюулгүй амьдрах арга ухаанд суралцах зорилгоор мэргэжлийн байгууллагад хандаж, эд хөрөнгөд шалгалт хийлгэх, сургалт, зөвлөгөө авах” гэсэн эрхээ эдэлж мэргэжлийн байгууллагад хандаж дүгнэлт гаргах тохиолдол цөөнгүй байдаг боловч амины орон сууцийг барихад ямар нэгэн зөвшөөрөл шаарддаггүй учир баримтлах зураг төсөл байдаггүй.

Гэхдээ өөрийн хүсэлтээр иргэн зураг төсөл гаргуулж норм, стандартын дагуу тусгай зөвшөөрөлтэй хуулийн этгээдээр барилгыг бариулж болно. Барилгын тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.1.1-д барилгын ажлын зөвшөөрөл шаардахгүй барилга байгууламжид иргэний амьдарч буй амины орон сууц ордог. Тиймээс барилгын төвөгшлөөрөө аваад үзэхээр норм, дүрэм стандартад нийцэхгүй өвөл, зуны сууц ихэвчлэн баригдсан байдаг.

Дээрх нөхцөл байдлаас үзэхэд Барилгын тухай хуулинд амины орон сууц гэж заагаагүй байдаг бөгөөд норм, дүрэм стандартад нийцэхгүй байшин барьснаараа иргэн хохирч байгаа юм. Харин олон улсад үндэсний аюулгүй байдлаар Дэд бүтэц, барилга байгууламж нь 2-рт жагсдаг томоохон салбар гэж үздэг бөгөөд амины орон сууцыг холбогдох хууль, журмын дагуу барьдаг. Гэхдээ онцлог нь ерөнхий стандарт норм дүрэм гэхээс илүү хот бүрийн онцлогт таарсан дүрэм, стандарт, шаардлагад нийцэж баригддаг байна. Жишээ нь нэг хотод барилга хоорондын зай хэмжээ болон дээврийн өнгө, фассадны өнгө зэргийг илүү тодорхойлж түүнд шаардлага тавьдаг бол нөгөө хотод нь барилгын цонх, хаалга болон гадна ханын хийцлэлд илүү ач холбогдол өгч тэр талын стандартыг түлхүү тавьсан байдаг байна. 

Амины орон сууцны олон улсын туршлагын талаар Мэргэшсэн инженер Б.Мөнхбаатараас тодруулахад,

Хөгжилтэй орнуудад барилгын зураг төсөл заавал бүрдүүлэх материалын жагсаалтад байх шаардлагагүй ба тухайн иргэн батлагдсан ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу дэд бүтэц ирсэн газрыг худалдан аваад, анхан шатны материалуудыг нь бүрдүүлнэ. Дараа нь өөрийн хотын барилга хот байгуулалтын асуудал хариуцсан байгууллагын вэбсайт руу орж хэдэн анкет бөглөж тухайн хотод нийтлэг шаардлагаас гадна тухайлсан ямар шаардлагууд байдгыг олж мэдсэнээ баталгаажуулсан байх шаардлагатай. Ингээд барилга эхлүүлэх зөвшөөрлийн төлбөр, барилгын ажлын үе шат бүрт очиж үзэж зөвлөгөө, шалгалт хийх зөвлөх инженерийн багын хөлсийг урьдчилж холбогдох дансанд нь тушаагаад барилгын ажлаа эхлүүлэх гэсэн зөвшөөрөл и-мэйлээр эсвэл утсаар ирэхийг хүлээх л үлдэнэ. Гэхдээ захиалагч төдийлөн ийм ажилд оролцдоггүй ба дийлэнхдээ барилгын ажлыг тухайн гүйцэтгэгч, зураг төслийн компани, зөвлөх компаниуд гүйцэтгэдэг.

Хөгжингүй оронд барилгын зураг төслөө хянуулах эсвэл зөвлөх үйлчилгээний байгууллагаар хянуулж тухайн орон нутаг, хотын шаардлагад нийцсэнээ заавал баталгаажуулсан байх шаардлагатай. Үүний дараа тухайн орон нутгийн мөн барилга хот байгуулалтын салбар хариуцсан байгууллагадаа хандах ба ингэхдээ иргэн урьдчилж инженерийн дэд бүтцэд холбогдох зөвшөөрлөө авсан байхыг шаардана. Үлдсэн процесс нь яг дээрхтэй адил ба барилгыг хотоос тавьсан стандартын дагуу гүйцэтгэж байна уу, гол нэрийн ажлууд жишээ нь ханын дулаалга, битүүмж, цахилгааны монтаж, сантехникийн монтаж зөв хийгдэж байгаа эсэхийг хоттой гэрээтэй зөвлөх үйлчилгээний компанийн инженерүүд ирж шалгаад зөвлөгөө өгч, орон нутгийн төрийн байгууллага тайлангаа и-мэйлдээд л болдог байна.

Гадны улс орнуудад төрийн байгууллагууд нь идэвхтэй ажиллаж, иргэдийн аюулгүй, тав тухтай, тохилог амины орон сууц амьдрах нөхцөл боломжоор хангахын тулд байгаль цаг уурын нөхцөл, тухайн орны иргэдийн амьдралын хэв маягийг тусгасан стандарт шийдлүүдийг тодорхойлж өгсөн байдаг.

Тухайлбал, АНУ болон Европын улс, орнуудад амины орон сууцыг дотор нь зуслангийн, жижиг, ердийн, цэцэрлэг, ногоон байгууламж бүхий байшин, том хэмжээний байшин, нэг ба хоёр айлын сууц зэрэг маш олон төрлөөр ангилан ялгаж, тус бүр тодорхойлолтыг нь гарган, дагаж мөрдөх стандарт хэмжээг тусгайлан заасан байдаг. Үүнд, авто замаас барих зай хэмжээ, ногоон байгууламж цэцэрлэгийн талбай, жижиг сууц бол 2 өрөө, дундаж хэмжээтэй нь 4 өрөөтэй байх гээд өөр хоорондоо ялгаатай маш олон дүрэм, журмууд бий.

Манай улсад зураг төсөл заавал хийлгэж амины орон сууцаа бариулах шаардлагатай. Гэхдээ амины сууцыг дотор нь ангилж энгийн, дунд, төвөгшилтэй гэж ангилан, энгийн амины сууцанд зураг төсөл шаардлагагүй, дундаж стандартын амины сууцанд зөвхөн зарим хэсэглэл, хийц, шугам сүлжээний ажилд зураг төсөл шаардах, төвөгшилтэй болон зэрэглэл өндөртэй бол иж бүрэн зураг төсөл шаардах зэрэг зохицуулалт хийвэл үр дүнтэй гэж бодож байна. Харин амины сууцны зураг төсөлд магадлал хийх шаардлагагүй. Энгийн болон дундаж стандартын амины сууцны энгийн цахилгаан, сантехникийн монтаж болон ердийн хийцлэл нь тусгай зөвшөөрөлтэй гүйцэтгэгч байгууллагын ердийн л гүйцэтгэх ажлын хүрээ юм. 

Хувийн сууцыг зураг төсөлтэй бариулах шаардлагатайгаас гадна цаашид гэр хорооллын суурьшлын бүсэд амины сууцад тавигдах ерөнхий шаардлагыг боловсруулж, түүнд ерөнхий хэдэн ихэвчлэн амьдрал дээр зөрчигддөг асуудлуудыг стандарт болгон оруулж өгөх шаардлагатай. Үүнд,

1. Амины сууцны барилга архитектур болон барилгын суурь суулгалтын ажлын зураг заавал шаардах

2. Зэргэлдээ айл түүний сууц, хашаа, туслах чанарын барилга байгууламжаас заавал авах зай хэмжээг зааж өгөх

3. Хашаа, барилгын фасад, дээврийн өнгийг стандартаар зааж өгөх

4.   Дэд бүтцийн шугам сүлжээ, үерийн усны далан гэх мэт байгууламжуудаас заавал авах хамгаалалтын зурвасыг хатуу тогтоож өгөх

5.   Ногоон байгууламж заавал төлөвлөж, гүйцэтгэсэн байх

6.   Барилгын дулаан алдагдлын коэфциентийг хатуу тогтоож өгөх. Үүнийг баригдсан барилга бүрд шалгуулдаг байх

7. Хөрсөнд шууд бохироо хаях, ил задгай хог хаягдлаа хаях нөхцөлийг хаасан байх гэх зэрэг ерөнхий шаардлагуудыг иргэн мэргэжлийн байгууллагуудаар шалгуулаад нийцсэн актыг үндэслэн үл хөдлөхийн гэрчилгээ авдаг байх гэх мэт асуудлыг энд дурьдаж болох юм.

Зураг төсөлтэй амины орон сууц барихын давуу тал

1. Барилгын ажлын төсөвийг урьдчилж хянах боломжтой. Барилгын ажлын зураггүй барилгын илүү гарсан материалын хаягдал л гэхэд нийт төсөвт өртөгийн 2-4 хувь хүрдэг. Дээр нь нэмээд ажлын явцад маш их өөрчилж тэр бүрд нь ажлын хөлс, механизм, тээвэр, материалын зардал гардаг ба үүнийг тооцвол дээрх хувь бас өснө.
2. Барилгын ажлын явцад өөрчлөх магадлал буурна. Амины сууцны барилгын ажлын явцад хамгийн их гүйцэтгэгчийг бухимдуулж, захиалагчийн хөрөнгийг бардаг зүйл бол төлөвлөлтийг байн байн өөрчилж, дахин дахин үргүй зардал гаргах явдал юм.
3. Чанартай барилга босно. Мэдээж хөрсний инженер геологийн судалгаа хийсэн, дулаан алдагдалын тооцоо бодсон, агаар сэлгэлтийг стандартын дагуу тооцож зурсан, зөв материалууд сонгосон, барилгыг анхнаас нь орчин нөхцөлтэй нь уяж тавьсан барилга урт настай барилга болно.
4. Ажлын зураг төсөлтэй, барилгын хувийн хэрэгтэй, байнга арчилгаа хийгддэг зөв төлөвлөлттэй амины сууц нь ижил төстэй боловч зураггүй, барилгын хувийн хэрэггүй барилгатай үнэлгээ ижил боловч илүү хурдан зарагддаг мөн үнэ цэн нь огт буурдаггүй байнга өсөж байдаг. Үүнийг үл хөдлөхийн реалторууд зөв тайлбарлаж давуу талыг нь тодорхойлж өгч хэвшвэл аажимдаа үнэлгээ ч өсөх боломжтой.

БХБЯ, БХТ, МБЗТЗХ хамтран эрчим хүчний хэмнэлттэй амины орон сууц барих барилгын 21 цуврал бүхий амины орон сууцны зураг төслийг гаргасан.  Уг зураг төслөөр 30-120 хүртэлх метр квадрат байшинг барих боломжтой бөгөөд 90 метр квадрат талбай бүхий амины орон сууцны зургаар 2 давхар, 5 өрөөтэй байшин барих боломжтой ба газар хөдлөлтийн 8 баллд тэсвэртэй, гаднах агаарын температурын тооцооллыг -39 хэм гэж тооцжээ. Магадлалаар баталгаажсан энэхүү зураг төслийг иргэд үнэ төлбөргүйгээр ашиглах боломжтой гэсэн боловч иргэд энэ талаар мэдээлэлгүй байна. Тиймээс эдгээр жишиг зургуудын талаар иргэдэд илүү түгээх, ойлголт өгөх ажлыг эрчимжүүлэх шаардлага зайлшгүй тулгарч байна.

Бэлтгэсэн: Мэргэшсэн инженер Б. Мөнхбаатар

Сэтгүүлч Ц.Солонго