Хүн амьдралдаа гурван удаа амьдран суух үл хөдлөх хөрөнгө буюу байр авдаг гэсэн статистик олон улсад байдаг. Харин Монголчуудын хувьд энэ нь харьцангуй өөр өөр тоо айл бүрт байдаг. Нүүдэлчин соёл иргэншлээс сууринд шилжээд, ардчилсан хувьсгалын дүнд хувийн өмч үүсээд удаагүй бидний Улаанбаатарчуудын олонхийн хувьд алдаа оноогүй үл хөдлөх хөрөнгө /ҮХХ/ худалдан авч, үрж зараад байсан туршлага нь маруухан.

Үүнээс шалтгаалаад ч юм уу дийлэнх айлууд 3 ба түүнээс дээш бууриа сэлгэсэн байх юм. Энэ нь ҮХХ худалдан авалт хийх сонголтоо гаргахдаа илүү нарийн зүйлсийг анхаарч үзээгүй

Ингээд ҮХХ худалдан авахдаа анхаарч үзэх ёстой хүчин 9 зүйл

1.Байршил

ҮХХ худалдан авалт хийх шийдвэр гаргахдаа хамгийн чухал зүйл бол байршил бас дахин байршил. Ирээдүйд ҮХХ-ийн зах зээл тогтворгүй болсон хэдий ч байрлал сайтай бол хэзээ ч үнээ алдахгүй хөрөнгө юм. Байрлал сайтай муухан байрыг засвар хийгээд сайжруулах болох ч байрлал муутай хичнээн сайхан байр байгаад нэмэргүй. Сайн байршил тодорхойлолтыг бүрдүүлэгч үзүүлэлтүүд:

·   Сургууль цэцэрлэгийн ойр байдал, хүртээмж, тухайн байрлалд байрлах сургууль цэцэрлэгийн чанар, зэргийг тооцоолох. Сайн сургуультай ойр байх ҮХХ эргээд зарахдаа үнээ алдахгүй, түрээслүүлэхэд хэзээд түрээслүүлэгч нь бэлэн байх давуу талтай байдаг. Бүүр үнэ цэнэ нь ч өсөх хандлагатай. Өнөө үед замын түгжрэл гэдэг жинхэнэ асуудал болсон үед хүүхдүүдийн сургуультай ойрхон байранд байхыг эцэг эхчүүд илүүд үздэг болсон.

·    Үйлчилгээний байгууллагатай ойр байдал: Гэрээсээ гараад холгүй яваад орчих дэлгүүр, эмийн сан, спорт комплекс/фитнесс, саун, бассейн/, кофе шоп, хоолны газар, банк, эмнэлэг, кино театр, автобусны буудал гэх мэт байгууллагууд байгаа эсэх ойр хол байдал

·   Амьжиргааны түвшин /тухайн байрлалд амьдрах оршин суугчдын амжиргааны түвшин, уг байрлалд байх ҮХХ-н үнэ, ҮХХ-н ашиглалтын зардал, СӨХ, оногдох татвар-хотын бүсчлэл, газрын үнэтэй холбоотойгоор/

·     Сэтгэл татах газруудтай ойр байдал: цэцэрлэгт хүрээлэн, уул, нуур, гол, мөрөн, голф курс, загас барьж, ан агнадаг газар, уул руу алхдаг, авирдаг, дугуйгаар явдаг газартай ойр байдал нь уг ҮХХ-ийн үнэ цэнийг өсгөх үзүүлэлт болдог

2.     Хөрш орчин

Найрсаг, тайван хөршүүдтэй, таагүй орчин үүсгэхгүй, гэмт хэрэг гардаггүй зэрэг нь худалдан авагчдын хүсэмжит хөрш орчин юм.

Хүний нягтаршил өндөр, давхардаа олон айлтай, өндөр давхартай байрыг бодох зүйлгүй сонгох хүн байхад, буйдхан цөөхөн оршин суугчтай ҮХХ-ийг илүүд эрхэмлэх худалдан авагч байдаг. ҮХХ-ийг худалдан авах шийдвэр гаргахаас өмнө та өглөө оройн өөр өөр цагуудад худалдан авах гэж буй ҮХХ орчинг очиж үзэх, болж өгвөл хөршүүдтэй уулзахад буруудахгүй.

Мөн хөрш орчинд байрлах үйлдвэр, үйлчилгээний байгууллагуудын үйл ажиллагааны онцлогоос үүсэн гарах эрсдэлийг тооцоолох нь зүйтэй.

Ø  арьс ширний үйлдвэрээс гарах таагүй үнэр,

Ø хажууд байрлах шөнийн клуб барнаас гарах дуу чимээ,

Ø хөрш орчны сургуульд хүүхдүүдээ зөөж буй эцэг эхчүүдийн машины зам дээр үүсгэх ачаалал,

Ø хоолны газрын үнэр, агааржуулалтын машины дуу чимээ

Ø шатахуун түгээх төв, борлуулж байгаа галын өндөр эрсдэлтэй шатамхай хий шингэн гал алдагдахаас гарах эрсдэл, агаар, хөрсны бохирдол гээд л

Ø цахилгааны дэд станцаас хортой долгион цацардаг гэдэгт зарим хүмүүс хүчтэй итгэдэг

3. Дэд бүтэц

Энэ үзүүлэлтийг зарим ҮХХ худалдан авалт хийх туршлагагүй залуу гэр бүлүүд чухалчлан анхаарч авч үздэггүй ч заавал анхаарах ёстой хүчин зүйлс:

•  Замын оролт гаралт
• Усан хангамж /гүний худаг, төвлөрсөн системд холбогдсон/
• Халаалтын шийдэл /тог, төвийн халаалт, тосол гэх мэт/
• Бохир /төвийн системд холбогдсон, соруулдаг гэх мэт
• Гэрэлтүүлэг, явган хүний зам, машины зогсоол хангалттай байх
• Интернет, утас, зурагтын сүлжээ орж ирсэн байдал 

4.      ҮХХ -ийн насжилт, хийцлэлийг анхаарах

Барьсан компани, барилгын хийцлэл, насжилт, барилгын материалын чанар, стандартын дагуу баригдсан эсэхийг нухацтай анхаарч үзэх ёстой. Үүнд:

Ø Уг ҮХХ-ийг барьсан компанийг судлаарай, туршлага, урьд нь барьсан барилгууд, туслан гүйцэтгэгч байгууллагууд

Ø Барилгын хийцлэл /бүрэн цутгамал, төмөр, бетон цутгалт блок болон тоосгон дүүргэлт/

Ø  Усны даралт, зэвтэй ус гардаг эсэх, ундны усны чанар, аюулгүй байдал, эрүүл ахуй

Ø Сантехникийн найдвартай байдал, суулгасан тоноглолын чанар

Ø  Дотоод орчны агаарын чанар: Сүүлийн үед энэ асуудлыг ихэд чухалчлан үзэх болсон. Хийн гаазын алдагдал болон мөөгөнцөр зэрэг нь шууд дотоод орчны агаарын чанарт нөлөөлж эрүүл мэндэд хортой. Стандартын дагуу баригдаагүй улмаас агааржуулалт болон агаарын солилцоо муу хийгдэж чийг татаж мөөгөнцөр үүснэ

Ø  Хэрэглэсэн барилгын материалын чанар, аюулгүй байдал, эрүүл ахуйн шаардлага хангасан эсэхийг мөн стандарт горимын дагуу суурьлуулсан эсэх зэрэгт бид сайтар анхаарч судлах хэрэгтэй. Барилгын материалаас ялгарах бодис дотоод орчны агаарын чанар, эрүүл мэндэд сөргөөр нөлөөлдөг. Жишээлбэл, будгийн найрлагад хүнд металл, хар тугалга орсон бол эрүүл мэндэд хортой, хананы цаас буюу обойны чанар хангалтгүй бол харшил үүсэх, asbeston орсон барилгын материал /хавтан, дээврийн материал/ нь шууд уушгины хорт хавдар тусгадаг, шахмал хөөсөөр дулаалга хийсэн эсэх /гал гарахад маш амархан халж шатдаг ба хорт хий ялгаруулж, хүний бөөр, урагт шууд нөлөөлдөг/

Ø Агааржуулалтын систем /Ковид 19-н халдвар орцны хөршүүд туссанг судлан үзэхэд агааржуулалтын хоолой гэсэн дүгнэлт гарсан/

Ø  Галын аюулгүй байдал, цахилгааны монтаж

Ø  Дулаан алдагдал /цонх/, халаалт хангалттай сайн эсэх

Ø  Смарт тоноглол /хөшиг хаах, онгойлгох, гэрэл унтраах асаах, гэрлийн тусгалыг нэмэх хасах, СӨХ- ны төлбөр хүлээн авах, хотхонд байршсан камерыг ээлжлэн харах гээд л хөгжингүй болсон/

Ø  Олон жилийн өмнө барьсан насжилт ихтэй байшин олон асуудлыг дагуулдаг

5. Үнэ

Мэргэжлийн зуучлагчаар дамжуулан ҮХХ худалдан авалт хийх нь ач тустай. Хууль ёсны ҮХХ санал болгохоос гадна, сонирхож буй ҮХХ-ийн зах зээлийн харьцуулсан үнийн судалгаа хийн таны худалдан авахаар сонирхож буй үнэ хэр бодитой вэ гэдэг зураглал харахад хэрэг болно.

Зах зээл дээр зарагдсан болон зарагдахаар байрлаж буй ҮХХ-ийн харьцуулсан үнийн судалгаа нь ямар үнээр хэд хоног зах зээл дээр байршиж байгаа, ямар үнээр анх танилцуулагдаж хэд хоногийн дараа хэдээр зарагдсан гээд олон мэдээллийг танд өгнө. 

Таны сонирхож буй ҮХХ-ийн үнэ нь зах зээлийн харьцуулсан судалгаагаар гарч ирсэн үнэтэй 100 хувь таарах ёсгүй. Мөн адилхан хотхонд байвч ҮХХ-ийн үнэ ижил байдаггүй. Анх худалдан авч байсан үнэ, харууц, давхар, дотоод засал, эдэлгээ, сайжруулалт гэх мэт олон зүйлээс хамаарч өөр өөр байх жишээтэй байдаг. ҮХХ зарж буй хүмүүс худалдан авагч нарт зориулсан хэд хэдэн янзын үнэ гаргадаг. Тиймээс та төлбөрийн нөхцөлөөс хамаарч тохирох үнээ асуугаарай.

• Бэлэн мөнгөний үнэ нэг удаадаа 100хувь төлөх үнэ
• Бэлэн мөнгөний үнэ хэд хэдэн удаа хувааж төлөх үнэ
• Бартер оруулах үнэ
• Хувь лизинг хийх үнэ
• Тавилга, цахилгаан хэрэгсэл гэх мэт зүйлс үнэгүй дагалдуулах үнэ

6.  Орчны хот төлөвлөлт, байгаль орчны аюулгүй байдал

Уг худалдан авахаар сонирхож буй ҮХХ дараах зүйлсийг судлаж үзээрэй:

• Улаанбаатар хотын бүсчлэл /бүсчлэлийн зориулалт болон хот байгуулалтын стандартийн дагуу ямар бүсчлэлд хамрагдаж байгаа эсэх/
• Газар зүйн байршил, геологийн тогтоц-жалга, өндөрлөг газар, хөрсний гулсалт, нуралт, үер усны аюул, гүний усны судал, хөрсний цэвдэг, газар чичирхийлэл
• Газрын гүний ус, бороо цасны ус зайлуулах хоолой суурьлуулсан эсэх
• Тухайн ҮХХ байрлах газар доор хийн хоолой, инженерийн шугам сүлжээ байрлаж байгаа эсэх /бохир, цэвэр ус, халаалтын халуун усны хоолой/
• Хот төлөвлөлт бол анхаарч үзэх чухал хүчин зүйл билээ. Жишээлбэл, цонх нь  уул ус харсан сайхан байшин худалдан авсан ч байшингийнхан нь урд байшин бариад мөнгө төлсөн харууц нь байхгүй, орчин нь шороо, дуу чимээтэй таагүй, замын бөглөрөлөөс болж амьдралын хэв маягт өөрчлөлт орох зэрэг асуудлууд үүсдэг.

7.      Дотоод зохион байгуулалт

Ам бүл хэдүүлээ, өрөөнүүдээ яаж хувиарлалт хийх үү гэдгээс эхлээд дараах олон хүчин зүйлсийг авч үзнэ:

• Өрөөний зохион байгуулалт- ашиггүй талбай бага байх, зөв зохион байгуулалттай байх нь маш сайн. Ашиггүй уртаа гэгчийн корридортой, цонхгүй өрөөтэй байхыг хэн хүсэх билээ. Худалдан авагч нар итгэл үнэмшлээ даган өрөөнүүдийн байрлал аль зүгт байна гэдэгт ихэд онцгойлон анхаарал хандуулдаг.
• Цонхны байрлал: агаарын солилцоо сайтай байх нь эрүүл мэндэд тустай байдаг. ҮХХ худалдан авагч нар баруун зүүн эсвэл урагшаа хойшоо харсан цонхтой байхыг хүсэмжлэх нь нийтлэг. Энэ нь нэвт салхилуулах, өрөөний агаар сэлгэх, чийг үүсгэхгүй байх гол үндэс нь болдог.
• Цонхоор тусах нарны тусгалд олон хүн ач холбогдол өгдөг. Зарим хүмүүс нар тусч органик халаах систем явагдаж, нарны гэрэлд бактер устдаг гэж итгэдэг байхад өдөржин нар тусч халуун байхаас залхдаг хүмүүс байдаг.
• Цонхны харууц, цонхоор харагдах зүйлс: уул ус харагдан 4 улирлын өнгийг тольдон суух нь ҮХХ- ийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлдэг бол эсрэгээрээ эмнэлэг, цагдаа руу харсан, нар үздэггүй мухар цонхтой өрөөтэй бол сул тал болдог  
• Давхар болон давхартаа оршин суух айлын тоо: Агаарын бохирдол, хөрсний бохирдол, дуу чимээ, аюулгүй байдал гээд олон шалтгаанаар хүмүүс дундуур болон дээгүүр давхар худалдан авах сонирхолтой байдаг ихэнх худалдан авагч нар. Цөөн тохиолдолд өндөр настай хүнтэй, бага насны олон хүүхэдтэй, өндрөөс айдаг гэр бүлүүд доогуур байр авах хандлагатай байдгыг бодолцох нь зүйтэй. Ковид 19 гэх мэт халдварт өвчнөөс хамаарч давхардаа цөөхөн айлуудтай байр илүү эрэлттэй байна.

8. ҮХХ-н худалдаж байгаа эзний санал болгож буй зүйлс

Худалдан авалт хийх шийдвэр гаргахад нилээн хүчтэй нөлөөлдөг зүйл бол байрны эзэн ҮХХ-дөө үнэгүй дагалдуулах санал болгож буй зүйлс.

Уг ҮХХ-ийн дулаан гарааш, зориулаад зохицуулаад захиалан хийлгэсэн тавилга, цахилгаан хэрэгсэл, камин зуух, террас дээрх дүүжин сандал, гэрлийн абажурууд гэх мэт. Худалдан авагч өөрөө бүгдийг шинээр худалдан авбал хөөрхөн үнийн дүн гарна бас засвар, барилгын ажил гэхгүй ажил явдал багатай шууд нүүгээд ороход бэлэн байх давуу талтай. Зарим тохиолдолд бүх зүйл нь цоо шинэ, гал зуухны тавилгатай ч байр худалдаж авч байгаа хүнд наасан обойны загвар, тавилгын загвар, хийц таалагдахгүй өөрийн мэдрэмж, загварын дагуу засвар хийж байгаа жишээ олон.

9. ҮХХ байрлах хотхоны зохион байгуулалт, оршин суугчдддаа өгөх давуу талууд:

Сүүлийн үед олон сайхан барилга байгууламж баригдаж байгаа боловч цогцоор шийдсэн, үйлчилгээ утгаар нь үзүүлдэг хотхонуудын ҮХХ-ийн үнэ цэн өсөж, эрэлт буурахгүй байна. Жишээлбэл,

Ø  Камержуулалт, хяналтын систем

Ø  Хүүхдийн тоглоомын талбай

Ø Спортын талбай /сагс, хөл бөмбөг, газрын теннис, гадаа дасгал хийх төхөөрөмж гэх мэт/

Ø  Хиймэл цөөрөм, цутгалан

Ø  Гүйх, алхах, салхилах талбай зам

Ø  Салхилан суух сандал, саравч

Ø  Ногоон байгууламж хамрах хэмжээ

Ø  Машины хангалттай зогсоол

Ø  СӨХ- ны үйл ажиллагаа, цэвэрлэгээ, ариутгал, оршин суугчдын хэрэгцээ хүлээлтэд нийцсэн үйлчилгээ

Ø Машин замын аюул эрсдэл гарахгүй зохион байгуулалттай

Ø  Машин замын тоосонцороос үүсэх агаарын бохирдол бага