Үл хөдлөх хөрөнгө нь хүний чухал үндсэн хэрэглээний нэг төдийгүй үнэ цэн нь үргэлж өсөж, эдийн засгийн гол хөдөлгөгч хүч нь болж тасралтгүй эргэх мөнгөний урсгалын нилээд хэсгийг бүрдүүлж байдаг томоохон салбар юм. Манай улсын хувьд барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар харьцангуй залууд тооцогддог ч сүүлийн жилүүдэд  олон улсын туршлагуудыг амжилттайгаар нэвтрүүлж, гаднын нөү-хауг ашиглан, хөгжлийн хурдаа түргэсгэсээр байна. 2020 оны хувьд үл хөдлөхийн салбарт олон өөрчлөлт, нөлөөллүүд бий болсон цаг хугацаа байлаа. Тодруулбал, 

Үл хөдлөхийн салбар хуулийн зохицуулалттай болсоноор нийт 596 буюу 167 аж ахуйн нэгж үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллагын үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй болсон байна. Тусгай зөвшөөрлийн хүрээнд 57 зуучлалын байгууллагаар дамжуулан 856 хэлцлээр нийт 150.6 мянган м.кв талбай, 131.3 тэрбум төгрөгийн үнэ бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг зуучлуулан худалдан, худалдан авч шилжүүлсэн бол 48 зуучлалын байгууллагаар дамжуулан 555 хэлцлээр нийт 45.7 мянган м.кв талбай, 5.6 тэрбум төгрөгийн үнэ бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслүүлжээ./СЗХ/

Харин Улсын бүртгэлийн газрын тоо баримтаас үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт сар бүр 3000 - 3800 орчим үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээгээр шилжиж байна. Энэ нь ҮХХ- ийн нийт зах зээлийн 20 гаруй хувийг тусгай зөвшөөрөлтэй байгууллагууд, 80 орчим хувийг хувь хүмүүсийн хооронд явагдаж байгаатай холбон тайлбарлаж болох юм. 

Ковид өвчны нөлөөгөөр 2020 онд тансаг зэрэглэлийн орон сууц болон хаусын борлуулалт өндөр байсан. Энэ борлуулалтад гадаад орнуудад оршин сууж, аялж, ажлаар явж байсан Монгол иргэд эх орондоо эргэж ирсэнтэй холбоотой юм. 2020 оны 1-р сарын 27-с эхлэн 95 орноос 111 тусгай үүргийн нислэг, авто замаар нийтдээ 27,729 Монгол иргэд эх орондоо ирсэн байна. /Гадаад харилцааны яам/ Гадаадаас ирсэн Монгол иргэдийн зарим хэсэг нь орон сууц худалдан авалт хийж байхад  нь тодорхой хэсэг нь орон сууц түрээслэж байлаа. Мөн хэдийгээр гэр бүл нь Улаанбаатарт амьдран суудаг ч тусгаарлалтаас гараад шууд гэр бүлдээ очих нь хожуу илэрч болох вирусын эрсдлээс сэргийлж богино хугацаар орон сууц түрээслэх тохиолдол элбэг байв.

Мөн нийтийн эзэмшлийн талбай \орцны хаалга, цахилгаан шатны товчлуур гэх мэт/-г олон оршин суугч эзэмшин нийтээрээ хэрэглэх, түүний цэвэрлэгээ үйлчилгээ хангалтгүй байх нь Ковид -19 эрсдэл дагуулж байгаа нь тансаг зэрэглэлийн ҮХХ- ийн борлуулалтад нилээн голлох үүрэг гүйцэтгэсэн байна. 

2020 оны 10 сараас эхлэн ипотекийн зээлийн хүү 6% болон буурснаар бага, дунд орлоготой иргэд үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох боломж бүрдлээ. Тухайн сард гэхэд нийт 926 зээлдэгч 65.7 тэрбум төгрөгийн зээлийг жилийн 6 хувийн хүүтэйгээр авсан тоо баримтаас харахад 80м2 - аас бага талбайтай энгийн зах зээлийн борлуулалт огцом нэмэгдсэн гэдгийг харж болох юм.

11 болон 12 дугаар сард Монголбанкнаас 60 тэрбум, банкуудын өөрийн эх үүсвэрээр 40 тэрбум төгрөгийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг төлөвлөж,  зээл олголт он дамжин үргэлжлэх юм байна. 

Монгол төгрөгийн ханшны уналт болон Америк долларын ханшны өсөх итгэл үнэмшил иргэдийн дунд өргөн тархаснаас хамааран ҮХХ-н зах зээл дээр нөлөө үзүүлсэн. Жишээлбэл, 

Эдгээр шалтгаанаас хамааран Монгол төгрөгийн ханшны уналт болон Америк долларын ханшны өсөлт болно гэсэн хүлээлт иргэдийн дунд үүсэж, санхүүгийн эрсдэлд орохоос сэргийлэн мөнгөө валютын хадгаламжинд оруулан зарим хэсгийг ҮХХ болгосон. 2020 оны 10 дугаар сарын байдлаар өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад валютын хадгаламж 53 гаруй хувиар нэмэгдсэн үзүүлэлттэй байгаа юм.

Түүнчлэн  “Цар тахлаас урьдчилан сэргийлэх, тэмцэх, нийгэм, эдийн засагт үзүүлэх сөрөг нөлөөллийг бууруулах тухай” хуулийн хүрээнд дараах арга хэмжээ авч америк долларын хадгаламжийн таагүй нөхцөлүүдээс хамаарч үл хөдлөх болгох хандлагууд нэмэгдсэн.

Сонгуультай холбоотойгоор ҮХХ-н зах зээл дээр тодорхой эерэг нөлөөлөл үүсдэг. Жишээлбэл, сонгуулийн сурталчилгааны зардлын мөнгө босгох, сонгуульд нэр дэвшигчийг дэмжин хандив өргөх, сонгуультай холбоотой ажил үүрэг гүйцэтгэсэн орлогоор ҮХХ худалдан авах, ажил алба өгсөн авсантай холбоотойгоор ҮХХ борлуулах, худалдан авах зэрэг хөдөлгөөн тодорхой нөлөөллийг бий болгосон байна. 

Хүн ам, орон сууцны тооллогын дүнгээс үзэхэд нийслэл Улаанбаатар хотод 411.4 мянган өрх амьдарч байгаагийн 22.2  хувь  нь монгол ард  түмний  уламжлалт  сууц болох  гэрт,  77.3  хувь  нь  байшин болон орон сууцад,  0.5  хувь  нь  бусад  төрлийн сууцад амьдарч байна. Хөдөө орон нутагт амьдарч байгаа нийт айл өрхүүдийн 30,3% буюу 58 838 айл өрх орон сууцад амьдардаг аж./Статистикийн хороо/ Нийслэлд одоогийн байдлаар төвийн шугам сүлжээнд холбогдоогүй гэр хорооллын 220 мянган өрх орчин үеийн бөгөөд стандартын шаардлага хангасан халаалт, усны системийг шийдсэн орон сууцад нүүх буюу одоо байгаа сууцаа өөрчлөх шаардлагатай. Энэхүү хэрэгцээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт байнгын эрэлт бий гэдгийг харуулж байна. 

2020 онд 14481 айлын орон сууц зах зээлд нийлүүлэгдсэн. Мөн 11 сарын байдлаар 507 шинэ төсөл хэрэгжиж байна. /”Тэнхлэг зууч” ХХК/ Түүнчлэн 150 мянган айл үндэсний хөтөлбөрийн хүрээнд түрээслээд өмчлөх орон сууцны төслийг эхлүүлж, 2023 он гэхэд хот, суурин газарт амьдардаг өрхийн 66% нь инженерийн бүрэн хангамжтай орон сууцтай болгох төлөвлөгөөтэй байгаа юм. 

Энэ оны 11 сарын байдлаар дундаж үнэ нь  2.51 сая төгрөгт хүрээд байна. Энэ нь өмнөх оны мөн үеэс 7,01 хувиар өссөн үзүүлэлттэй байна. 2013 онд 8 хувийн зээлийн хөтөлбөрөөс шалтгаалан орон сууцны үнэ өсөж байсан. Тэгвэл энэ жилийн 6 хувь энэ эрсдлийг дахин бий болгох уу гэдэг асуулт хэвээр байна. 

Цаашдаа дундаж өрхийн худалдан авах чадварт нийцсэн орон сууцны загвар, түрээсийн орон сууцны хөтөлбөрийг хөгжүүлэн хэрэгжүүлэх, эдийн засгийн нөхцөл байдал сайжирч дундаж иргэдийн худалдан авах чадвар сайжирснаар орон сууцны боломжит эрэлт 2030 он хүртэл жигд үргэлжилнэ гэсэн судалгаа гарсан байдаг. Харин 2020 оны байдлаар бодит худалдан авах чадвартай хэрэглэгчдийн эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцааг дүүргээр харуулж байна. Графикаас харахад БЗД-ээс бусад хэсэгт орон сууцны нийлүүлэлт өндөр байна.

Одоогийн байдлаар баригдаж байгаа, ашиглалтад орсон олон төсөл байна. 2021 онд эдгээр барилгын ажлууд зах зээлд нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлнэ. 

Харин 2021 оны орон сууцны үнийг ярихын тулд үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг авч үзэх хэрэгтэй. Үүний нэг нь орон сууцны ипотекийн зээл буюу эрэлт талыг хэрхэн дэмжих вэ? гэсэн асуулт юм. 2019 онд 16.0 мянган айл бүхий орон сууцны зориулалттай барилга ашиглалтад оруулсан нь 10 жилийн өмнөх буюу 2010 оноос 6.1 мянган айлаар, өмнөх оноос 3.2 мянган айлаар өссөн хэдий ч 2014 оноос 7.8 мянган айлаар буурсан байна. Мөн шинээр 10.2 мянган иргэн ипотекийн зээлд шинээр хамрагдсан байна.

Ипотекийн зээлийн судалгааны үр дүнгээс харахад зээлдэгчдийн Улаанбаатар хотын иргэд ипотекийн зээлд хамрагдах байдал хөдөө орон нутгаас илүү байна. Харин насны бүтцийн хувьд 30-55 насны иргэд зээлд хамрагдах байдал хамгийн их байна.

Ипотекийн зээлийн хүү буурснаас хойш буюу 2020 оны 11 сарын байдлаар зээлд хамрагдсан нийт иргэдийн тоо 1 сарын хугацаанд 767 байгаа ба нийт 54.09 тэрбум төгрөгийн зээлийг тус иргэдэд олгосон. Ипотекийн зээлийн хүүг 6% болгож бууруулснаар өрхийн сарын орлого нь 900 мянган төгрөг хүрч буй иргэд хамрагдах боломж бүрдсэн. Мөн зээлийн хүүгийн зөрүүгээр сард төлөх дүн 20% буурч байгаа юм. Хэрвээ ипотекийн зээлийн санхүүжилт хангалттай хэмжээнд бол эрэлт тал дээр тодорхой хэмжээний дэмжлэг болж чадахаар байна. Харин хэрэглэгчдийн хувьд хөл хорио тогтоосонтой холбоотой 2021 онд дундаж цалин, өрхийн орлого буурах төлөвтэй байна. Иймд худалдан авах чадвар буурна гэсэн хүлээлттэй байна. 

Эцэст нь дүгнэхэд иргэдийн худалдан авах боломжийг нэмэгдүүлж, шаардлага хангасан зорилтот бүлгийн иргэдийг орон сууцжуулах бодлогыг үргэлжлүүлэн ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай гэж үзэж байна. Энэ нь барилгын салбарын эрэлтийг дэмжсэн, иргэдээ дэмжсэн зөв бодлого байх болов уу.

Холбогдох төрийн байгууллагууд орон сууцны үнийг тогтвортой байлгах, иргэдийн худалдан авах чадварт нийцүүлэн боломжийг бий болгох тал дээр чиглэн хэд хэдэн арга хэмжээг авч ажиллаж байгаа юм. Ипотекийн 6 хувийн тавигдах шаардлагыг хангахуйц орон сууцууд зах зээлд олон байна. Хэрвээ Засгийн газар, Монгол банк, арилжааны банкуудын зээлийн санхүүжилт хангалттай байвал 2021 онд хэвийн үргэлжилнэ гэж үзэж болох ч иргэдийн худалдан авах чадвар голлох нөлөө үзүүлнэ. 

Ковидоос улбаатай эдийн засгийн хямралаар ажил бизнесгүй болох, цалин хөлс, орлого буурах, зээл өрийн дарамт зэргээс хамаарч ҮХХ зарах шийдвэрийг ихээр гаргадаг. 2021 онд ҮХХ зах зээл дээр арилжааны болон зээлээр авсан орон сууц гээд бүхий л ҮХХ-ийн нийлүүлэлт маш өндөр байх магадлалтай ба үнийн хувьд өрсөлдөхүйцээр санал болгоно.

Энэ нь ҮХХ-ийн зах зээл дээр худалдан авалт хийхээр идэвхтэй хайж байгаа хүмүүст бол таатай олон сонголтуудаас боломжийн үнээр авах боломж бүрдэнэ гэсэн үг. Мөн бэлэн мөнгөө эргүүлж ашиг хүртэх гэж байгаа хүмүүст том боломж юм. Тодруулбал, үнийн доод цэгээр худалдан авалт хийгээд эдийн засаг сэргэхэд зах зээлийн үнээр борлуулж ашиг олох юм. Warren Buffet-н хэлсэнээр “бусад хүмүүс шуналтай байх үед болгоомжтой бай, бусад хүмүүс айдас болгоомжтой байх үед шуналтай бай” гэсэн байдаг. Мөн Earnest and Young, McKensey нарын судалгаагаар мөнгөө хадгалах өсгөх боломж 1. Үл хөдлөх 2. Алт 3. Бонд 4. Хувьцаа оржээ. 

Эдийн засгийн хямралаар олон аж ахуйн нэгж байгууллага, хувь хүмүүс тансаг хэрэглээнээс татгалзаж, зардлаа хэмнэж орон сууц, оффисын талбайн хэмжээг бууруулах, түрээсийн зардлаа бууруулах гэх мэтээр ҮХХ-н зах зээл дээр түрээсийн эргэлт хөдөлгөөн их болж, түрээслэх түрээслүүлэх эрэлт их болно. Арилжаа болон орон сууцны ҮХХ-ийн үнэ урьд онуудын 1м2-н үнээс бууралттай байх болов уу. Ипотекийн 6 хувийн зээлд хамрагдах шаардлага хангасан орон сууцны эрэлт өндөр байгаа нь нийлүүлэлт, хангамжийн нөөц буурах болон уг орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай. 

       Мөн барилгын түүхий эд материалын ихэнхийг гаднаас импортолдог учир валютын ханш, Хятад юаны ханшны өөрчлөлт, хил гааль нээлттэй байх эсэх нь шууд нөлөө үзүүлнэ. 2020 оны сүүлийн саруудад барилгын материалын хангамж нийлүүлэлт тасарсантай холбоотойгоор үнэ өсөх хандлагатай байсан ба энэ нь шинээр зах зээлд нийлүүлэх ҮХХ-н өртөгт нөлөөлж, 1м2-н үнэ өсөлттэй байх магадлалтай. Ковид-19 халдварт өвчний тархалтын онцлогоос хамаарч зарим үйлчилгээний байгууллагуудыг хааж, нөгөө хэсэгт нь ажиллах цагийн хуваарьт хязгаарлалт хийсэн нь арилжааны үл хөдлөх худалдан авах түрээслэх хөдөлгөөн буурч эргэлт удааширч худалдан авалт, борлуулалт бол буурна.

Улсдаа анхны орон байр худалдан авагчдыг насны бүлгээр хувьчлан гаргасан статистик бий. Улаанбаатар хотын хүн амын 230,000 гаруй нь анхны байр худалдан авагч гэж тооцоолвол ҮХХ-н эрэлт бол хангалттай байна.

Худалдан авагчийн ҮХХ худалдан авах шийдвэрт төлбөрийн уян хатан нөхцөл, бартер, зээл зэрэг нөлөөлдөг. Цаашид ч энэ хандлага хэвээр байна. 

“Дэлхийн улс орнуудад COVID-19 цар тахлын нөлөөгөөр хотын зах, хөдөө орон нутаг руу нүүх, түрээслэх нь эрс нэмэгдсэн бөгөөд хувийн тансаг зэрэглэлийн байшингийн борлуулалт өндөр үзүүлэлттэй байсан. Вакцин гарч иргэд хот руу буцаж нүүлээ ч хувийн байшингаа хоёр дахь гэрээ болгон үлдээх хандлага ихээхэн байгаа тул  2021 оныг дуустал эрэлт хэвээр байна. Хоёрдагч зах зээлийн худалдан авагчид тасрахгүй байгаа төдийгүй цахим шилжилтийн явц хурдацтайгаар өсөн нэмэгдэж байна” хэмээн Luxury Portfolio International (LPI) -ийн ерөнхийлөгч Мики Алам Хан “Forbes” cэтгүүлд ярьжээ. 

Хэдийгээр цар тахлын төгсгөл ойртож байгаа ч Америкчуудын хувьд шинэ амьдралын хэв маягтаа тохирсон байшинг худалдаж авсаар байх бөгөөд үүний үр дүнд 2021 он гэхэд байшингийн борлуулалт өмнөх жилээс илүү нэмэгдэх төлөвтэй байгаа юм. Жилийн борлуулалтын өсөлт 2020 онд 5 хувь байсан бол 2021 онд 10 гаруй хувь болж өснө гэж үзэж байна. Харин CoreLogic -ийн мэргэжилтнүүд үл хөдлөхийн үнэ буурна гэж найдаж байна. Энэхүү компанийн гаргасан орон сууцны үнийн индексийн дагуу 2021 оны 9-дүгээр сар гэхэд үнэ ердөө 0.2% -аар өсөх төлөвтэй байгаа юм. Хэрэв энэ хэвээр байвал байшингийн үнэ  улам бүр буурч болзошгүй гэж үзжээ. /Forbes/ 

Мөн моргейжийн зээл хүсэгчдийн тоо буурч байна. Зээлийн хүсэлтийн тоо 7 хоногийн дотор гэхэд 5 хувиар буурчээ. 

Дэлхийн 84 оронд үйл ажиллагаагаа явуулдаг салбаруудын мэдээллэсэнээр борлуулалт буураагүй бөгөөд гүйлгээний тоо нэмэгдсэн үзүүлэлтэй байсан. Дэлхийн том хотуудад “Exodus” буюу “Дүрвэлт” үүсч хөдөө орон нутагт түрээслэгчдийн тоо нэмэгдсэн байна. 2020 оныг хүртэл Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг технологийн өөрчлөлтөд удаан дасан зохицдог салбар гэж харсаар ирсэн. Цар тахал нь олон шинэ чиг хандлага, сорилтуудыг бий болгоогүй ч аль хэдийн эхэлчихсэн чиг хандлагыг явцыг хурдасгасан. Энэ нь мөн зарим шинэ чиг хандлагыг бий болгосон ч, зарим чиг хандлагыг зогсоосон. 

2021 онд бидний харж буй хамгийн том чиг хандлага нь кибер аюулгүй байдал, барилгын технологи, томоохон дата мэдээллийн сангийн аналитикс, 5G-ийн хэрэгжилт зэрэг дээр тулгуурлан эрс өөрчлөлийн технологийг нэвтрүүлж улам илүү хэрэгжүүлэхээр зорьж байна. Энэхүү технологийг нэвтрүүлснээр 2020 онд хөл хорионы үр дүнд иргэд гэрээсээ ажиллах нь үр өгөөжтэй болохыг мэдэрч шинэ боломжуудыг бий болгох болно. All-in-one sanctuaries буюу бүгдийг нэг дороос хийх боломжтой тав тухтай нөхцөлүүд дэлхийн өнцөг булан бүрт хөгжин дэвшиж байна, хүмүүс арын талбайтай байшин, дасгал хийх орон зай, гэртээ нэгээс хоёр оффис өрөөтэй, том орон зай бүхий талбайтай байхыг хүснэ. Дээр дурдсан технологиуд нь хүмүүсийг бусад жижиг хотууд уруу, тэр ч бүү хэл хөдөө орон нутаг уруу шилжиж, хямд өртгөөр илүү том орон зайтай болоход чиглүүлэх болно. Эдгээр боломжуудыг 2020 оны хөл хорио, болон бусад хувийн шалтгаануудтай хослуулан үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний тоо өсч метр квадратын үнэ буухад хүргэнэ.

2020 оны байдлаар Ковид 19 үл хөдлөх хөрөнгөд сөрөг нөлөөтэй байгаа боловч энэ нь нийтээрээ биш байна. Үнэн хэрэгтээ нийтийн хэрэглээний үл хөдлөх хөрөнгийг (жишээлбэл, оффис, жижиглэн худалдааны газар, орон сууц, зочид буудал, спорт, үзвэр үйлчилгээний газрууд) шинэ коронавирусын тархалтын боломжит газрууд гэж онцолсон бөгөөд үйл ажиллагааг хаах болон хэрэглээний хязгаарлалт тавьсан. Нөгөөтэйгүүр, эхний хөл хорио тавигдах үеийн зуны саруудад орон сууцын эрэлт эрс нэмэгдсэн үзүүлэлт гарсан. Энэхүү хандлагыг бид 2020 оны тухайн саруудад иргэд  хөл хорионы улмаас гэртээ хязгаарлагдсантай холбоотой гэж үзсэн бөгөөд энэ нь  айл өрхүүдэд гэртээ илүү орон зайтай байхын чухал ач холбогдолыг мэдрүүлсэн болов уу.

Ирэх жилүүдэд Ковид 19-ийн цар тахлын үр дагавар үргэлжилнэ гэдгийг ойлгож байгаа боловч 2020 онд хийсэн нийт борлуулалтынхаа хэмжээг хоёр дахин нэмэгдүүлэхээр төлөвлөж байгаа. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн метр квадратын үнэлгээ буурна хэмээн таамаглаж байгаа хэдий ч лицензтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын тоо өснө гэж таамаглаж байгаа. Банкны зайлшгүй нөөцийг бууруулсан 400 тэрбум төгрөгийн зах зээлийн таатай нөхцөл бүрдэж ҮХХ-ийн салбар 2021 онд 2020 оноос илүү их борлуулалттай байна гэж найдаж байна.