Газрын тухай эдийн засгийн суурь ойлголт

Үл хөдлөх хөрөнгө ба үл хөдлөх эзэмшил гэдэг ойлголтын хооронд чухал ялгаа бий болохыг өмнөх нийтлэлд тайлбарласан. Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь хэсэг өмчлөгдсөн газар, түүн дээр барьж сайжруулсан барилга байгууламж гэж тодорхойлогддог бол үл хөдлөх эзэмшил гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөгчид хамаарах дээрх зүйлсээс гадна ашиг сонирхол, ашиг тус, орлого, үр өгөөж, шилжих, эзэмших болон өвлөх эрх бүхий эрхүүдийн нийлмэл хөрөнгө юм. Эдийн засагт газрыг хүмүүсийн нийгэм, эдийн засгийн үйл ажиллагаа явуулах үндсэн суурь болдог гэж үздэг бол барилга байгууламж нь хүмүүсийн аж төрөх болон ажиллах, баялаг бүтээх суурь юм.

Ихэнх мэргэжлийн хүмүүс газрын тухай үндсэн ойлголттой байдаг. Үүнд:

·         Байршил болон бүрэлдэхүүний хувьд тодорхой хэсэг газар тус бүр нь өөрийн өвөрмөц онцлогтой,

·         Газар бол биет байдлын хувьд хөдлөхгүй,

·         Газар нь бөх бат,

·         Газрын нийлүүлэлт нь хязгаартай,

·         Газар бол хуулийн дагуу өмчлөх эрх үүсгэж болдог хэрэгсэл гэх мэт.

Эдийн засгийн хувьд газар бол хүний нийгмийн байж болох баялгийн гол эх үүсвэр юм. Хэдийгээр газар болон түүний дээрх сайжруулалтууд нь биет байдлаар нүдэнд харагдаж болох ч, газрын талаар бусад ойлголтууд байдаг нь үл хөдлөх хөрөнгө ба түүний судлагдахуунтай холбоотой юм. Эдгээр ойлголтууд нь газрын ач холбогдлыг тодорхойлоход болон газрын үнэ цэнийн тогтолцоог бий болгоход тусалдаг.

Хүний нийгмийн байлгаж болох баялгийн гол эх үүсвэр болохын хувьд газрыг олон зорилгын хүрээнд ашиглагддаг. Үүнд:

·         Хөдөө аж ахуй,

·         Худалдаа,

·         Газар тариалан,

·         Оршин суух,

·         Амралт, зугаалга болон өөр бусад хэлбэрүүд ордог.

Газар ашиглалтын шийдвэр нь мөн олон хүчин зүйлүүдийн хэв шинжээр тодорхойлогддог. Үүнд:

·         Уур амьсгал,

·         Хүрээлэн буй орчин,

·         Байгалийн нөөцийн нягтрал болон хуваарилалт,

·         Хүн амын төвлөрөл,

·         Үйлдвэрлэлийн тархалт,  

·         Эдийн засаг, технологи болон соёлын чиг хандлага зэрэг юм.

Газар нь зөвхөн хөрс шороо биш ба түүнд газарт бэхлэгдэж холбогдсон бүх зүйлс, байгалийн болон таримал мод ургамал өвс, эсвэл хүний ​​гараар бүтээгдсэн байшин барилгууд зэрэг олон зүйлс газрын ойлголтод багтдаг. Газрын ойлголт болон ашиглалтад газрын гадаргуу дээрх зүйлсээс гадна газрын доорх эрдэс баялаг болон агаар мандал багтдаг ба хэдийгээр олон улс орнуудад газрын доорх эрдэс баялгийг хэрэглэж, ашиглахыг зөвшөөрдөг ч засгийн газрын тусгай зөвшөөрөл шаардагддаг.

Газар бол нийгмийн сайн сайхны төлөө хуулийн дагуу л өмчлөх эрх нь хязгаарлагдаж болох биет хөрөнгө бөгөөд эдийн засгийн хувьд баялгийн гол эх үүсвэр болох ба мөнгө, эсвэл солилцоогоор хэмжигддэг өөрийн үнэ цэнтэй хөрөнгө юм. Газар болон газрын доорх эрдэс баялаг, гадаргуу дээрх хүний гараар бүтээгдсэн бүхэн нь өөрийн гэсэн үнэ цэнтэй. Энэ үнэ цэнд мөн газар болон дээр нь үл хөдлөх хөрөнгө буюу байгуулсан барилга байгууламжийн эзэмшлийн өмчлөл ба түүнтэй хамт явдаг эрхүүд, ашиг сонирхол, үр өгөөж, орлого, үе залгамжлан ашиглалт буюу өвлүүлэл зэрэг багтдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгө нь үнэ цэнтэйгээс гадна тухайлсан зах зээлтэй, эрэлт нийлүүлэлттэй, макро болон микро төвшний судалгаатай ба бат бөх, олон талт нөхцөл байдалтай, гүйлгээний өндөр өртөгтэй, удаан хугацааны хүлээлттэй, хөрөнгө оруулалтын болон хэрэглээний хэв шинж, мөн хууль, эрх зүйн орчинтой зэрэг байдал нь эдийн засгийн хэв шинжийг агуулж буй болохоор тэдгээрийг эдийн засгийн үүднээс судалдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг судлал нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр эдийн засгийн арга техникийг ашиглах явдал юм. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, барилга бүтээн байгуулалт ба үйлдвэрлэл, үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэглээний хэв шинжийг хүний хэрэглээ, амьдралын хэв маяг болон санхүүгийн нөхцөл байдалтай харьцуулж, эсвэл уялдуулж тайлбарлах, урьдчилан таамаглах болон тодорхойлохоор судалдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь барилга бүтээн байгуулалт, орон сууцны эдийн засаг, өрхийн болон бизнесийн эдийн засгийн чадавх, хөдөлмөр эрхлэлт, хөрөнгө оруулалтын орчин, мөн улсын нэгдсэн төсөв, мөнгөний бодлого, засгийн газрын эдийн засгийн төлөвлөгөөтэй уялдаатай болохоор түүнийг өргөн цар хүрээтэй авч үзэж, тэдгээрийн хүмүүсийн амьдралд нөлөөлөх нөлөөллийг судлах зайлшгүй шаардлагатай байдаг.

Газрын ашиглалт ба түүний төлөвлөлт

Газар бол бие даасан ашиглалтын өрсөлдөөнд улам бүр өртөж байгаа дэлхийн хомс нөөц юм. Хүн амын өсөлт, хөрс болон усны бохирдол, элэгдэл, цөлжилт, уур амьсгалын өөрчлөлт, хотжилт гэх мэт бусад шалтгааны улмаас орон нутгийн үржил шимтэй газар байнга хомсдолд орж байдаг. Хүн амын суурьшил бүхий хот суурин газарт нийгэм, эдийн засгийн өөр өөр эрх мэдэлтэй орон нутгийн, үндэсний болон олон улсын хэрэглэгчид эдийн засгийн өсөлт, эрчим хүчний хангамж, байгаль орчны хамгаалал болон бусад томоохон зорилтуудыг ханган биелүүлэхийн тулд өрсөлддөг. Тиймээс, газар ашиглалтын төлөвлөлт нь эдгээр өрсөлдөгчдийн хооронд тэнцвэрийг олоход тусална.

Газар ашиглалтын төлөвлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгө, түүний бүтээн байгуулалтын хөгжлийн чухал хэрэгсэл юм. Хүний амьдралын бүх үйл хөдлөл, үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэхэд газар хэрэгтэй. Газрын нийлүүлэлт тогтмол байхад эрэлт байнга өсөн нэмэгдэж байдаг. Тиймээс газар улам хомсдолд ордог. Үр дүн нь газар ба түүний ашиглалттай холбоотой янз бүрийн зөрчлүүдийг үүсгэдэг. Тиймээс, газар, түүний ашиглалтын төлөвлөлт нь нийгэм, эдийн засаг, хүрээлэн буй орчин, байгаль экологийн тогтвортой байдлыг хангахад чиглэсэн аливаа хөгжлийн төлөө үндсэн бөгөөд урьдчилсан нөхцөл болдог.

Газар ашиглалтын төлөвлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалтын зохион байгуулалтын үндсэн суурь сонголтуудын нэг бөгөөд газрын нөөцийг хөгжүүлэх, зүй зохистой ашиглах зорилгоор хуваарилах, дахин хуваарилах нь эдийн засгийн тогтвортой хөгжлийг хангахад тохиромжтой хэрэгсэл гэж тооцогддог. Энэ нь эдийн засаг, нийгмийн болон хүрээлэн буй орчны шалгуур үзүүлэлтүүдээс олон давуу талуудыг санал болгодог тул хот суурин газарт орон сууцны хорооллыг хөгжүүлэхэд болон улс орны өнцөг булан бүрд төлөвлөж буй орон сууцны томоохон бүтээн байгуулалтын хувьд ихээхэн ач холбогдолтой юм.

Газар ашиглалтын төлөвлөлтийн тодорхойлолт ба хэрэглээ

Газар ашиглалтын төлөвлөлт гэдэг нь засгийн газар, түүний байгууллагуудаар дамжуулж газар тариалан, орон сууц, үйлдвэрлэл, амралт зугаалга, чөлөөт цаг зэрэг нийгэм, эдийн засгийн янз бүрийн зорилгоор газрыг ашиглахаар боловсруулсан үйл ажиллагааны шийдвэрийг хэлдэг. Уг шийдвэрт хүрээлэн буй орчин, түүх, соёл болон үүнтэй төстэй шалтгаанаас болж сайтар тодорхойлсон бүс нутгийг хөгжүүлэх, хамгаалах, хөгжлийн үйл ажиллагааны мөн чанарыг хангах  заалтууд орно. Ингэхдээ төлөвлөгдөх талбайн хэмжээ, тэдгээрийн ашиглалт, газрын гадаргуугийн харьцаа, тэдгээрийн нягтрал, эсвэл нэг га талбай дутам дахь төлөвлөгдсөн үйл ажиллагааны нэгж болон амьдрах хүний тоо, тэдэнд үйлчлэх оршин суух болон худалдаа, үйлчилгээний барилга байгууламжийн дэд бүтэц, зөвшөөрөгдөх авто зогсоол зэргийн норм, техникийн стандарт зэрэг үзүүлэлтүүдийг тодорхойлсон байх ёстой (Дэлхийн Банк, 2012). 

Газар ашиглалтын төлөвлөлтийн эдгээр бүх заалтуудыг харьяаллын нутаг дэвсгэрийн бүсчлэл, бүсчлэлийн хуульд оруулах нь зүйтэй ба учир нь энэ нь газар өмчлөгч, бүтээн байгуулагч, хөгжүүлэгч, иргэд, эрх баригчдад хууль, эрх зүйн орчныг бий болгож, хэрэглэх гарын авлага болно.

Газрын тухай хуулиар газар зохион байгуулалт нь газрын тухай хууль тогтоомжийг хэрэгжүүлэх, газрыг үр ашигтай, зохистой ашиглах, газрын эдийн засгийн чадавх, нөөцийг нэмэгдүүлэх, газар зүйн болон газрын харилцааны таатай орчин бүрдүүлэх зорилго бүхий цогцолбор арга хэмжээ юм. Газар нь ашиглалтын хувьд хүний амьдрах болон ажиллах, мөн ажил амьдралтай холбоотой үйлдвэрлэлийн үндсэн суурь хүчин зүйл болдог. Хуульд  зааснаар Монгол Улсад газрыг дараах  байдлаар ангилна. Үүнд:

·         хөдөө аж ахуйн газар;

·         хот, тосгон, бусад суурины газар;

·         зам, шугам сүлжээний газар;

·         ойн сан бүхий газар;

·         усны сан бүхий газар;

·         тусгай хэрэгцээний газар зэрэг болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийг байршлын хувьд

1)    Хот ба

2)    орон нутаг /хөдөө/- ийн гэж хувааж үздэг бөгөөд газар ашиглалтыг зүй зохистой хийхдээ бүсчлэлийн асуудлыг нэн тэргүүнд авч үзнэ.

Бүсчлэл

Бүсчлэлийг газар ашиглалтын зорилго, зориулалтаас хамаарч хүн амын нягтрал, амьдрах болон ажиллах орчин, үйл ажиллагаа, байгаль орчин зэрэг асуудлуудыг авч үзэн хот төлөвлөлтийн дүрмийн дагуу зохицуулагддаг. Бүсчлэлийн зорилго нь иргэд, оршин суугчдын эрүүл мэнд, аюулгүй байдал, ёс суртахуун болон нийтлэг сайн сайхан байдлыг төлөвшүүлэхэд орших ба үл хөдлөх хөрөнгө, барилга байшингийн үнэ цэнийг хамгаалахын тулд газрыг зүй зохистой ашиглахад чиглэгдэнэ.

Бүсчлэлийг зориулалтаар хэд хэдэн төрөлд хувааж авч үздэг ч, үндсэн төрлүүдийг авч үзвэл:

1)    Оршин суугчийн

2)    Арилжаа худалдааны

3)    Аж үйлдвэрийн

4)    Хөдөө орон нутгийн

5)    Хавсарсан

6)    Түүхэн

7)    Аялал жуулчлалын

8)    Ногоон бүсийн гэх зэргээр ангилж болдог.

Газрын ашиглалтыг дээрээсээ шууд шийддэг байсан уламжлалт төлөвлөлтийн үзэл баримтлалаас гадна нь орчин үед тогтвортой хөгжилтэй холбоотой нийгмийн харилцан ойлголцол, эдийн засгийн амьдрах чадвар, газрын гадаргын тохирох байдал, хүрээлэн буй орчны тогтвортой байдал зэрэг хүчин зүйлүүдийн үнэлгээг тооцдог болж өөрчлөгдсөн. Энэ нь газрын нөөц, хүртээмж, хүнс тэжээлийн хангамж, эрүүлийг хамгаалах болон боловсролын байдал зэргийн үнэлгээг багтаасан нийгмийн нөлөөллийн асуудлууд цаг хугацааны явцад олон төрөл зүйл болж өөрчлөгдсөнтэй холбоотой юм.

Төлөвлөлтийн үйл явц

Нээлттэй нийгэмд газар ашиглалтын төлөвлөгөө, бүсчлэлийн код буюу ангиллыг засгийн газрын газар төлөвлөлтийн байгууллагууд боловсруулдаг. Төлөвлөлтийг газрын дэд хэсэгчлэлийг бий болгож ашиглах зөвшөөрөл олгох, барилга байгууламж барих зөвшөөрөл олгох үйл явцуудыг журамлаж хэрэгжүүлдэг. Төлөвлөлтийн явцад хүрээлэн буй байгаль орчинд сөрөг нөлөө үзүүлэхгүй байхаар тооцоолох ба байгаль орчны, түүх, соёлын өндөр үнэ цэн, биологийн олон янз байдлыг хангах газар нутгийг тодорхойлж, үр дүнтэй хамгаална. Мөн үйлдвэрлэлийн бүсийн байршлыг төлөвлөж, тэдгээрийн байршил, загвар, дэд бүтэц, дэг журмын зохицуулалтыг хангаж, орон сууцны болон бусад үйл ажиллагааны бүсүүдээс тусгаарласан байхаар нарийвчлан тодорхойлно. Хот суурин газрын хүрээнд газар ашиглалт, хүн амын нягтрал, хөгжил болон бүтээн байгуулалтын эрчмийг бий болгосноор нийтийн тээврийн ашиглалт нэмэгдэж, хувийн тээврийн хэрэгслийн ашиглалт буурч, агаарын бохирдол буурах болохыг тооцоолно. Хот, хөдөөгийн газрыг газар ашиглалтын төлөвлөлттэй ижил хүрээнд нэгтгэснээр газар ашиглалтын менежментийг цогц байдлаар шийдвэрлэх боломжийг олгодог болохыг анхаарна. Ингэхдээ хот, хөдөөгийн хил хязгаарыг нарийвчлан тогтоож, цэвэр ус, ариутгах татуургын байгууламжийн хүрэлцээ болон орон нутгийн эдийн засаг, суурин газрын төлөв байдал зэргийг нягт уялдуулна.

Газар нь цаг хугацааны явцад өөрчлөгдөж болох өөр өөр ашиглалттай байдаг шиг ашиглалтынх нь үүргийг хүмүүс өөр өөрөөр авч үздэг. Зарим тохиолдолд газрын ашиглалтын зарим үүргүүд нөгөө газрын үүргийг үгүйсгэж байдаг учраас газрын янз бүрийн ашиглалтын үүргийг тодорхойлохдоо анхаарч үзэх хэрэгтэй. Хэрэв тухайн газар нь ашигт малтмал, түүхий эдийг олборлоход ашигладаг бол ан амьтан, биологи амьдрах орчин устгагдаж, экологийн тэнцвэрт байдал ерөнхийдөө алдагдахад хүрдэг. Үүнтэй адил хэрэв газрыг хот суурин газрын бүтээн байгуулалт, хөдөө аж ахуй, үйлдвэрлэл, эсвэл худалдааны зорилгоор ашиглах бол эрчим хүч, замын дэд бүтцэд зориулсан нэмэлт газар шаардлагатай болно.

Газар ашиглалт нь газар өмчлөлийн хамт явагддаг. Янз бүрийн чиг үүргийн газрын ашиглалт нь өөр өөр эзэмшигч, эсвэл хэрэглэгчдийнх байна. Газар ашиглалтын өмчлөлийн хэлбэрүүдийг эзэмшлийн горимоор авч үзвэл, ерөнхийдөө:

·         Төрийн өмч: Эзэмшил хөрөнгийн эрхийг засгийн газрын байгууллагууд эзэмшдэг;

·         Хувийн өмч: Эзэмшил хөрөнгийн эрхийг хувь хүн, хуулийн этгээд эзэмшдэг ба эрх нь төрөөс зарим талаар хязгаарлагддаг;

·         Хэсэг бүлгийн өмч: Эзэмшил хөрөнгийн эрхийг хэсэг олон нийт эзэмшдэг. Тухайн бүлгийн гишүүд хатуу дүрэм, журамд үндэслэн бие даан ашиглах боломжтой ба гаднын н хүмүүст зөвшөөрөгддөггүй;

·         Нээлттэй орон зай: Эзэмшлийн эрх олгогдоогүй газар бөгөөд ашиглалт нь журамлагдаагүй газар. Орчин үед ийм газрыг засаг захиргаа хариуцдаг ба олон нитийн хэрэгцээнд нээлттэй ашигладаг (Пикардт, 2011).

Газар ашиглалтын төлөвлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалтын зохион байгуулалтын үндсэн суурь сонголтуудын нэг бөгөөд газрын нөөцийг хөгжүүлэх, зүй зохистой ашиглах зорилгоор хуваарилах, дахин хуваарилах нь эдийн засгийн тогтвортой хөгжлийг хангахад тохиромжтой хэрэгсэл гэж тооцогддог. Энэ нь эдийн засаг, нийгмийн болон хүрээлэн буй орчны шалгуур үзүүлэлтүүдээс олон давуу талуудыг санал болгодог тул хот суурин газарт орон сууцны хорооллыг хөгжүүлэхэд болон улс орны өнцөг булан бүрд төлөвлөж буй орон сууцны томоохон бүтээн байгуулалтын хувьд ихээхэн ач холбогдолтой юм.

Үндэсний Үл хөдлөх хөрөнгийн Хөгжлийн Нийгэмлэгийн Тэргүүн,

Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн

Р. Олонбаяр