Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт

Real estate буюу Жинхэнэ хөрөнгө,орчин үеийн хэллэгээр Үл хөдлөх хөрөнгөхэмээх нэр томъёо нь 1660- аад оны үед Англид бий болсон бөгөөд англи хэлнийхамгийн эртний утгыг агуулдаг хоршоо үг юм. Орчин үед үл хөдлөх хөрөнгө гэдэгтдараах агуулгыг багтааж үзэж байна. Үүнд: 

·        Газар багазарт бөх бат суурилсан барилга байшин, 

·        Газрын доорх эрдэс баялаг, 

·        Газарболон газарт бөх бат суурилсан барилга байшингийн дээрх агаар мандал,

·        Газар болон газарт суусан барилга байшинтай хамт явах эрх, ашиг, сонирхол ба хариуцлагууд,

·        Хуулиас гадуур хөдөлгөж үл болох байдал зэрэг юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэнтодорхойлолтод газрыг хамгийн түрүүнд авч үздэг бөгөөд газар нь дэлхийнгадаргуу ба хөрс, газрын доорхи эрдэс баялаг ба ой, мод, хад чулуу, урсгал усныурсац, ай сав болон доошоогоо дэлхийн цөм рүү чиглэсэн хэсгээс бүрдэнэ.Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгө нь газар, түүний доорхи эрдэс баялаг, түүн дээрхүний барьж байгуулсан барилга байшин болон түүний дээгүүрх агаар мандлыгцогцоор нь авч үзсэн ойлголт юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар болон зах зээлд Үл хөдлөх эзэмшил гэдэг үг хэллэг байдаг.Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө болон түүнтэй хамт явдаг эрхүүд, санхүүгийн ашигсонирхлуудыг багтаасан утга юм. 

Барилга бүтээн байгуулалтбуюу үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалт болон үл хөдлөх хөрөнгийнборлуулалт, удирдлага, зохион байгуулалт нь зоосны хоёр тал юм. Барилга ашиглалтадорж, өмчлөгч нь эзэмшил өмчлөлийн гэрчилгээ гардсанаас хойш үл хөдлөх хөрөнгөболдог. Үл хөдлөх хөрөнгө буюу биет барилга нь өөрийн гэсэн амьдралын мөчлөгтэй,тэр нь тухайн барилгын амьдралын хугацаагаар хэмжигддэг. Барилга байшинг бүтээнбосгож, эзэмших эзэнтэй болгоно. Эзэмшигч нь түүнийг худалдан авах буюуашигласнаараа үл хөдлөх өмчийн эрх зүйн харилцаанд орно. Амьдралын явцад барилгабайшин нь элэгдэж хорогдоно, засаж сайжруулна, томруулна, эсвэл зарна, худалданавна. Нэг эзэмшигчээс нөгөөд шилжинэ. Эзэмшигч нь хэдэн ч удаа солигдож болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхүүд

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөхэрхүүд нь үл хөдлөх хөрөнгөтэйгээ хамт худалдан авагчид шилждэг. Энэ нь үлхөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад багц эрх дагалдана гэсэн үг юм. Үл хөдлөх хөрөнгөэзэмшиж байгаа хэн ч уг хөрөнгийн өмчлөлтэй холбоотой тодорхой эрхүүдтэй байдагбөгөөд эдгээрийг багц эрхүүд гэж нэрлэдэг. Үүнд үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрх, үл хөдлөх хөрөнгийг хяналтдаа байлгах эрх, үл хөдлөххөрөнгийг хэрэглэх эрх, үл хөдлөх хөрөнгөдөө цэнгэж баясах эрх, үл хөдлөххөрөнгөө барьцаанд тавих, зээлэх эрх, үл хөдлөх хөрөнгөө засварлах, нэмж барих,буулгах эрх, үл хөдлөх хөрөнгөдөө өмчлөл хуваалцаагүй этгээдийг хамааруулахгүйбайх зэрэг эрх байдаг. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн ангилал

Үл хөдлөх хөрөнгийн тухайойлголтууд дотроос хамгийн чухал нь түүний төрөл зүйл, ангилалаас хамаарчашиглалтын нөхцөл нь тодорхойлогддог. Зарим тохиолдолд ашиглалтын явцадбарилгын ашиглалтын зорилго нь өөрчлөгдөж болдог ч аливаа барилга байшингбарихдаа үндсэн 6 зүйлийг тодорхойлсон байх шаардлагатай байдаг. Үүнд: 

1.    Ашиглалтын зорилго

2.    Хэн эзлэх (ашиглах)болох

3.    Ямар төрлийн байшин болох

4.    Ямар төрлийн бүтээцтэй байшин болох

5.    Хэддүгээр зэргийн галын тэсвэртэй байшин болох

6.    Газар хөдлөлтийн хэддүгээр зэрэгт тэсвэртэй болохыгурьдчилан тодорхойлсон байх шаардлагатай. 

Нийт үл хөдлөх хөрөнгийгашиглалтын зориулалтаар нь үндсэн хоёр ангилалд хуваадаг. Оршин суугчийн үлхөдлөх хөрөнгийг нэг айлын байшин, тусгаарлагдсан байшин, таунхаус, кондоминумболон орон сууц гэж ангилдаг бол оршин суугчийн бус үл хөдлөх хөрөнгүүдийг албантасалгааны, арилжааны, худалдааны, хөдөө аж ахуйн болон тусгай зориулалтын гэж ангилна.Байршлын хувьд хотын болон орон нутгийн, эзэмших болон ашиглах эрхийн хувьд засгийнгазрын байгууллагын, хувийн болон олон нийтийн эзэмшлийн гэж гурав хувааж үзнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл

Үл хөдлөх хөрөнгийн захзээл нь бусад зах зээлийн адилаар хоёр буюу түүнээс дээш этгээд үл хөдлөххөрөнгөө зарах, худалдан авах гүйлгээ хийгдэх, эсвэл түрээслэх, түрээслүүлэххарилцаа үүсэх үед бий болдог. Оролцогч талуудаас хамааран гүйлгээ болонхарилцаа нь улс, бүс, хот, орон нутгийн болон хөршийн зах зээлийг оршинсуугчийн, түүний дотор нэг айлын байшин, орон сууцны, арилжааны, үйлдвэрлэлийн,агуулахын болон тусгай зориулалтын гэсэн төрлүүдээр үүсгэж байдаг.  

Үл хөдлөх хөрөнгийн захзээлд маш олон нөхцөл байдал, хүчин зүйлүүд нөлөөлдөг. Өрхийн орлого,хөдөлмөрийн зах зээл, ажлын байрны олдоц, зээлийн хүртээмж, зээлийн хүү, инфляци,татвар, хөрөнгө оруулалт, газрын хомсдол, тээврийн хэрэгслийн хүртээмж, голлохцаг агаарын байдал, тэтгэвэрт гарагчдын тоо гээд олон хүчин зүйлийг жагсаажболно. Гэсэн хэдий ч, бүс, орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлдөгголлох хүчин зүйлүүдийг тодорхойлж чаддаг байх нь чухал. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн захзээл нь эрэлт, нийлүүлэлтийн хүчин зүйлд захирагддаг. Нийлүүлэлт нь эрэлтээс ихбайвал үнэ унана. Эрэлт нь нийлүүлэлтээс их байвал үнэ өсдөг. Үүгээрээ үлхөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь бусад зах зээлтэй адил төстэй. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн захзээлд нөлөөлдөг гол 4 түлхүүр хүчин зүйл байдаг нь 

1)    Хүн ам зүй

2)    Эдийн засгийн ерөнхий байдал

3)    Засгийн газрын бодлогууд

4)    Зээлийн хүү юм. 

Мөн хүн амын төвлөрөл,байршил, тээврийн хэрэгслийн хүртээмж, гэмт хэргийн гаралт, орчны тохижилт,бизнесийн төвлөрөл ба таатай орчин, хөдөлмөр эрхлэлт ба ажилгүйдэл, зээлийнхүртээмжтэй байдал, барилгын код, норм стандарт, эдийн засгийн өсөлт, шинэбүтээн байгуулалт, үйлдвэрлэлийн хүчин чадал зэрэг нь шууд болон шууд бусаарнөлөөлдөг. Нөгөө талаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хүн ам зүй, хүн амынхөдөлгөөн, эдийн засгийн хөгжилт, зах зээл, засгийн газрын бодлогод нөлөөлдөгэдийн засгийн суурь, чухал салбар юм. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт

Үл хөдлөх эзэмшлийг өмчийннэг эзнээс нөгөөд шилжүүлэх үйл явц, түүнтэй холбоотой ажиллагаануудыг үлхөдлөх хөрөнгийн борлуулалт буюу гүйлгээ гэж нэрлэдэг. Үл хөдлөх эзэмшлийг нэгөмчлөгчөөс нөгөөд шилжүүлэх үйл явц нь гэрээ болон зөвшилцлөөр харилцан тохиролцож,харилцан зөвшөөрөгдөж, гарын үсгээр баталгаажсан байх ёстой байдаг. Үл хөдлөххөрөнгийн агентын борлуулалтын хөлс буюу коммишны зөвшилцөл хийгдэж, худалданавалтын зөвшилцөл ба хамтарсан эскроу нээх удирдамж зурагдаж, эскроу компанийгсонгож, эскроу данс нээж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хийж, үл хөдлөххөрөнгийн гүйлгээг хааж, борлуулалтыг дуусгавар болгон түлхүүр шилжүүлснээр гүйлгээг дууссанд тооцдог. 

Тэгэхээр эзэмшил нэгэзнээс нөгөөд шилжсэн байхын тулд дараах зүйлс хийгдэх ёстой гэсэн үг юм. Үүнд,худалдан авагч зээлийн шалгуурт тэнцээд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаат зээлээавсан байх, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байх,эзэмшил хэнээс хэнд шилжсэн нь тодорхой бүртгэлтэй байх, ямар үнээр худалданавсан буюу шилжсэн нь тодорхой бүртгэлтэй байх, үл хөдлөх хөрөнгийнборлуулалтын татвар төлөгдсөн байх, үл хөдлөх хөрөнгийн агент нь борлуулалтынхувь тохирсон хөлсөө авсан байх, эзэмшлийн өмчлөлийн гэрчилгээ нөгөөд шилжсэн байх зэрэг асуудлууд багтана. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын өнөөгийн орчин

Олон улсын санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх байгууллага (Financial Action Task Force-FATF)-ын дүгнэлтээр Монгол Улс 2019 оны 10 дугаар сард “саарал жагсаалт”- д орсон нэгшалтгааныг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын зохицуулалтгүй байдал гэж үзсэн. Мөнгөугаах гэмт хэрэг, терроризмыг санхүүжүүлэхийн эсрэг тэмцэх чиглэлээр хийх ажлынхүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалт, борлуулалтын үйл ажиллагаандхяналт, шалгалт тавих, үйл ажиллагааг нь зохицуулан журамлах шаардлага ньзасгийн газрын хувьд саарал жагсаалтаас гарах чухал ажлуудын нэг нь болоодбайна. Дан ганц саарал жагсаалтад орсон учраас биш, зах зээл дээр борлогдож байгаа үлхөдлөх хөрөнгийн бүртгэл, мэдээллийн систем хөгжөөгүй, уг салбарыг хариуцсанЗасгийн газрын байгууллага байхгүй, зохицуулалт болон дүрэм журамболовсруулагдаагүй, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын эрх зүйн харилцаагзохицуулах хууль байхгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг хөгжүүлэх Засгийн газрынбодлогогүй, уг салбарт бэлтгэгдсэн чадварлаг мэргэжлийн боловсон хүчин байхгүй,өнөөдөр үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа борлуулалтын агентуудын чадвар дутмаг байгаань үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжилтөд сөргөөр нөлөөлж, салбараас олж болохашиг орлогыг бүрэн дүүрэн ашиглаж чадахгүй байгаа бөгөөд энэ нь энэ салбарынхөгжил болон үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтад шууд нөлөөлж байгаа юм. 

Өнөөгийн нөхцөлд саарал жагсаалтаас гарахын тулд Монгол Улсын Засгийн газарболон хувийн хэвшлийнхэн үүсээд байгаа асуудлуудыг олж илрүүлэх, хариу арга хэмжээавах талаар хамтран ажиллах, холбогдох зохицуулалт хийх журам боловсруулжхэрэгжүүлэх, эдийн засгийн чухал салбар учраас үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг зүйзохистой хөгжүүлэхэд анхаарах хэрэгтэй байна. Ингэхдээ зөвхөн сааралжагсаалтаас гарахын тулд бус, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг хөгжүүлэхийн тулдМонгол Улсын Засгийн газар, түүний дотор Санхүүгийн Зохицуулах Хороо, Барилга, ХотБайгуулалтын Яам болон засгийн газрын бусад холбогдох чиг үүргийн байгууллагуудболон өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр ажиллаж байгаа хувийн хэвшил,төрийн бус байгууллагууд хамтран үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээтэй холбоотой үйл ажиллагаандхэрэглэгдэх арга зүйг сайжруулах, тусгай эрх олгох болон шалгуур үзүүлэлтүүдийгбий болгоход шаардлагатай журмуудыг боловсруулах, эрх зүйн зохицуулалт хийх цагүе нийгэм, эдийн засгийн хувьд ч, улс төрийн хувьд ч нэгэнт иржээ. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээтэй холбоотой эрх зүйн орчныг сайжруулах,бүртгэл, мэдээллийн системийг хөгжүүлэх, үйл ажиллагааг журамлах, зохицуулалтхийхэд энэ чиглэлээр өндөр хөгжсөн олон улсын тэргүүн туршлагаас суралцах, авчхэрэгжүүлэх боломжтой. Түүнчлэн, хэрэгжүүлэх шаардлагатай байгаа дээрхажлуудтай холбоотой асуудлаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт зуучлан борлуулалтынүйл ажиллагаа эрхэлж буй аж ахуйн нэгжүүд, ашгийн бус байгууллагууд дуу хоолой,саналаа нэгтгэн боловсруулж Засгийн газарт танилцуулах, хууль боловсруулах үйлявцыг эрхлүүлэх лобби бүлэг үүсгэх, уг асуудлуудаар судалгаа шинжилгээ хийх,хурал зөвлөгөөн, өдөрлөг, уулзалт семинар зохион байгуулах зэрэг ажлуудыгзохион байгуулж, олон нийтийн анхаарлыг эдгээр ажилд чиглүүлбэл илүү үр дүндхүрэх юм.  

Үл хөдлөх хөрөнгийн арга зүй,боловсрол

Үл хөдлөх хөрөнгийнборлуулалт болон эзэмшлийн удирдлага, зохион байгуулалтын арга зүйг хөгжүүлэхшаардлага тулгараад байна. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдан авах гүйлгээнь хууль, эрх зүйн хүрээнд хийгддэг олон талт үйл ажиллагаа бүхий нэгдсэн цогцүйл ажиллагаа юм. Эзэмшил хөрөнгийг нэг өмчлөгчөөс нөгөөд шилжүүлэх үл хөдлөххөрөнгийн борлуулалтын гүйлгээг зөв зүйтэй явуулах дэс дараалал, оролцогч талуудыгтодорхой болгох, тэдний үүрэг, хариуцлагыг тодорхойлох, чиглүүлж өгөх, өмчлөлшилжих борлуулалтын зөвшилцлийн үйл явцуудыг зөвшилцөл болон гэрээний нэгдсэн нэгзагвар бүхий маягтуудаар гүйцэтгэдэг болох зэрэг олон талт ажлуудыг хэрэгжүүлэхшаардлагатай байна. 

Түүнчлэн, үл хөдлөххөрөнгийн салбарыг хөгжүүлэхэд нэн шаардлагатай ажлуудын нэг нь үл хөдлөххөрөнгийн академик мэдлэг боловсролыг хөгжүүлэх, их, дээд сургууль, коллеж,мэргэжлийн боловсролын сургалтын хөтөлбөрт үл хөдлөх хөрөнгө судлалын хичээлүүдийгбий болгох, хөгжүүлэх, хичээлийн сургалтын суурь хөтөлбөр боловсруулж бийболгох, нэвтрүүлэх, шат дараалсан болон үргэлжилсэн боловсролын хөтөлбөрийг бийболгож, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллах олон талт боловсон хүчнийгбэлтгэхээс гадна ирээдүйн багш, судлаачдыг бэлтгэх ажлуудыг цаг алдалгүйэхлүүлэх шаардлагатай байна. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээнбайгуулалт, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, эзэмшлийн удирдлага ба зохионбайгуулалт нь нийгмийн шинжлэх ухааны судлалын нэг чиглэл, түүний доторбизнесийн бие даасан судлагдахуун юм. Шинжлэх ухааны нэг салбар судлагдахуунболж олон улсад судлагдаж хөгжсөний хувьд Үл хөдлөх хөрөнгийн зарчмууд, Үлхөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн судлагдахуун, Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгөоруулалт, санхүүжилт, Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, Үл хөдлөх хөрөнгийн эскроу, Үлхөдлөх эзэмшлийн удирдлага ба зохион байгуулалт, Үл хөдлөх хөрөнгийн хууль, эрхзүй, бизнесийн ёс зүйн хэм хэмжээ гэсэн чиглэлүүдээр мэргэжлийн сургалтаасгадна бакалавр, мастер болон докторын төвшинд судлагдаж, дээд боловсролынсистемд бизнес судлалын нэгэн чухал хэсэг болж чаджээ. Цаашид аливаа улс орныэдийн засгийн чухал суурь салбар болохынх нь хувьд, үл хөдлөх хөрөнгө судлалыгхөгжүүлэх, мэргэжлийн багш, залуу судлаач, эрдэмтдийг бэлтгэх нь өнөө баирээдүйн шинжлэх ухааны болон эдийн засгийн хөгжилд чухал хувь нэмэр оруулахалхам болох нь гарцаагүй. Учир нь улс орны эдийн засгийн хөгжилд үл хөдлөххөрөнгийн зах зээл болон салбарын зөв зохистой үйл хөдлөл болон хөгжил дэвшлийноруулдаг хувь нэмэр нь хэмжээлшгүй их бөгөөд үүнд шинжлэх ухаан, судалгаа,мэдээлэл, боловсролтой боловсон хүчний нөөц ихээхэн үүрэгтэй. 

Нэмж өгүүлэхэд, үл хөдлөххөрөнгө, түүний салбар, зах зээл, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой эрх зүйнхарилцаа, хууль эрх зүйн орчин, судлагдахуун болон боловсролын орчин нь эдийнзасаг нь хөгжиж буй Монголын хувьд харьцангуй шинэ ойлголт юм. Энэ салбарыгхөгжүүлэх, салбарын талаархи ойлголт, мэдлэгийг үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдээсгадна багш оюутнууд, эрдэмтэн судлаачид, эдийн засаг, хөрөнгө оруулалт, барилгабүтээн байгуулалтынхан болон хууль, эрх зүйн салбарынхан, олон нийтийн дундгүнзгийрүүлэх нь чухал байна. Мөн мэргэжлийн шинэ үг хэллэг, нэр томъёоллыг зөворчуулах, хөрвүүлэх, нутагшуулахад манай хэл шинжлэлийнхний оролцоо их байгаагэнд дурдах нь зүйтэй.   

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хүндрэл бэрхшээлүүд

Үл хөдлөх хөрөнгийнсалбарт тохиолдож байгаа томоохон хүндрэл бэрхшээлүүдийн нэг нь суурин газрынтөлөвлөлтгүйгээр барилга, байгууламжийг барьдаг явдал юм. Үүнтэй холбоотойгоорүл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээлийн хөгжилт гацаанд ороод байна. Хамгийнтүрүүнд авч хэрэгжүүлэх ажилуудад хот төлөвлөлтийн бодлого, гүйцэтгэл,хэрэгжилтийг нарийн болгох, одоогийн явагдаж байгаа барилга бүтээн байгуулалтынтөслүүдийн гүйцэтгэлийн үйл явцыг илүү нарийн хянаж, шалгах, барилга хоорондынзайг оршин суугчдын тоо, тэдэнд оногдох хэрэглээний талбайтай уялдууланшинэчлэн тогтоох, зөвшөөрөлгүй бөгөөд барилгын норм, стандарт, олон улсынбарилгын код зөрчсөн барилгын ажлыг илрүүлэх, зогсоох, буулгах хүртэл аргахэмжээ авах нь зүйтэй. Барилга байгууламжид тавигдах норм, стандартын хяналт,шалгалтыг дээд зэргээр сайжруулахгүйгээр энэ асуудлыг шийдвэрлэж, үр дүнд хүрэхболомжгүй юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийннасжилтын хугацаан дахь эдийн засгийн ач холбогдлоос илүүтэй оршин суугчдын амьнас, эрүүл мэнд, сайн сайхан, аюулгүй амьдралд нөлөөлөх нөлөөлөл нь нэнтэргүүний асуудал байдаг. Өнөөгийн барилга байгууламжид тавигдах шаардлага сул,аюулгүй байдлын норм, стандарт, олон улсын барилгын кодын хэрэгжилттодорхойгүй, үе шаттай хийгдэх хяналт шалгалт хангалтгүй, хяналтын мэргэжлийнажилтан бэлтгэгдээгүй байгаагаас барилга байгууламжийг муу, буруу барих,чанарын шаардлага хангахгүй муу, буруу материал ашиглах, барих үед мөрдөгдөхстандартын болон аюулгүй ажиллагааны шаардлагууд зөрчигдөх зэрэг асуудалнийтлэг болсон нь оршин суугч, хэрэглэгчдийн амь нас, эрүүл мэндийн эсрэгчиглэсэн хүлээн зөвшөөрч болшгүй том эрсдлүүдийг бий болгож байна. Дээрх нөхцөлбайдлууд нь барилгын бүтээн байгуулалтын салбарын бүх төвшинд орчин үеийнхэрэгцээ шаардлагыг хангасан чадварлаг боловсон хүчин бэлтгэгдээгүйтэй холбоотой.

Тиймээс барилга буюу үлхөдлөх хөрөнгийг барьж байгуулдаг, зураг төслийг нь гаргадаг, боловсруулдаг,төлөвлөдөг, хянадаг, шалгадаг, баталдаг, хөрөнгө оруулдаг, гүйцэтгэдэг бүхталууд үл хөдлөх хөрөнгийн суурь ойлголттой болох нь зүйтэй. Үл хөдлөххөрөнгийн үнэ цэнийн өсөлт, хөрөнгө оруулалт, эдийн засгийн ач холбогдол ньөнөөдөр оруулж буй хөрөнгө оруулалтын ирээдүйн үнэ цэнээр тодорхойлогддог.Хэрэв өнөөдөр чанар муутай барилга байшинд хөрөнгө оруулалт хийвэл эдийнзасгийн ач холбогдлоосоо илүүтэйгээр оршин суугчдын амь нас, эрүүл мэндийнэсрэг чиглэсэн хариуцлага, ёс суртахуун, цаашилбал, гэмт үйлдэлд ч холбогдожболох юм. Тиймээс, ирээдүйн үнэ цэнэгүй хөрөнгө оруулалтыг дэмжихгүй байхүүднээс олон улсад хэрэглэгдэж байгаа стандартын хамгийн дээд шаардлагыгхангасан барилга байшингуудыг төлөвлөх, барьж байгуулахад барилгын ажлыгчиглүүлбэл үнэ цэнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө болж чадах ба ирээдүйн ашиг, орлоготэр хэмжээгээр нэмэгдэж, эдийн засгийн хөгжилд оруулах хувь нэмэр нь өснө. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарнь гэмт хэрэг үйлдэгдэх талбар болсон явдал анхаарал татахуйц бас нэг асуудалболоод байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлан борлуулалт, түрээслүүлэх, түрээслэхүйл явц журамлагдаагүй, Засгийн газрын зохицуулалтгүй байгаагаас болоод заримэтгээд иргэдийн өмч хөрөнгийг хууран мэхлэх замаар зарж борлуулах, давхартүрээслэх гэмт хэргүүдийг үйлдэж, эдийн засгийн асар их хохирол учруулж байна.Албан бус мэдээгээр манай улсын иргэд өнгөрсөн онд 14 орчим тэрбум төгрөгийн эдхөрөнгөөрөө хохирчээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт нь үнийн дүн өндөртэй байдагбөгөөд өндөр үнийн дүнтэй гүйлгээ хийгддэг, хохирлын хэмжээ нь тэр дүнгээрхэмжигддэг, эзэмшлийн өмчлөгчийн олон талт эрхийн асуудал хөндөгддөг учир үлхөдлөх хөрөнгийн салбарт гэмт хэрэг гарахаас бүх талаараа урьдчилан сэргийлэхэдоролцогч бүх талууд, үүнд Засгийн газрын тодорхой чиг үүргийн байгууллагуудболон төрийн бус байгууллагууд, үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр үйл ажиллагааявуулж буй хувийн хэвшлийнхэн болон иргэд, олон нийтийн мэдээллийн хэрэгслүүдхамтран ажиллах шаардлагатай байна. 

Гэмт хэргийн нөхцлийнсудлах, таслан зогсоох, олон нийтийн анхаарлыг энэ асуудалд чиглүүлэх талаартодорхой, шийдвэртэй арга хэмжээ авахгүй байгаа нь цаашид энэ төрлийн гэмтхэрэг өсөх нөхцөл байдлыг өдөөж, дэмжсэн мэт байдал үүсгэж байна. Олон нийтийгийм төрлийн гэмт хэргийн золиос болохгүй байхыг анхааруулах, урьдчилан сэргийлэхарга зүйг боловсруулах, мэдээлэл, сурталчилгааны ажлыг тогтмол явуулж байх ньүл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж буй хувийн хэвшлийнхэн хийжчадах ажлын нэг мөн. Нөгөө талаар, гэмт хэрэг гарч болох бүх нөхцөл, хоосонорон зайг хаахад Засгийн газрын тодорхой чиг үүргийн байгууллагуудтай хувийнхэвшлийнхэн хамтран ажиллавал гэмт хэргийн үйлдлийг таслан зогсоох боломжтойсалбар юм. Үл хөдлөх хөрөнгө борлуулагчдын нэрийг ашиглан залилан үйлдэж байгаагтаслан зогсоохын тулд хувь хүнээр дамжуулан борлуулалтхийлгэхийг шууд хориглож, олон нийтэд энэ талаар мэдээлэл түгээж, хэрэгжилтэднь хяналт тавьж ажиллавал үр дүнд хүрнэ. 

Зөвхөн гэмт хэргээсурьдчилан сэргийлэхэд ч биш, энэ салбарын мэргэжлийн нэр төрийг өндөрт өргөх, бизнесийнёс зүйн хэм хэмжээг баримтлах, зуучлан борлуулалтын үйлчилгээг өндөр төвшиндүзүүлэх, цаашлаад улс орны эдийн засгийг зүй зохистой хөгжүүлэхэд хувь нэмэроруулахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын орчинд тодорхой шаардлагатавигдах нь зүй ёсны хэрэг юм. Ингэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаагжурамлаж зохицуулдаг Засгийн газрын эрх бүхий чиг үүргийн байгууллагын салбарнэгжтэй болох, үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааг зөвхөн аж ахуйн нэгж эрхэлдэг болгох,агент болон брокерууд зөвхөн аж ахуйн нэгждээ харъяалагддаг болох, агент болонброкерууд, аж ахуйн нэгжүүдийн аль алиныг Засгийн газрын эрх бүхийбайгууллагаас олгосон тусгай зөвшөөрөлтэйгээр үйл ажиллагаагаа эрхэлдэг болгох,агент болон брокеруудыг бүртгэлжүүлэх, тус бүрт нь бүртгэлийн дугаар олгохажлыг нэн яаралтай эхлүүлэх нь энэ цаг үеийн тулгамдсан асуудал мөн.   

Бусад улс орнуудын жишгээрбусдын үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцаж, худалдах, худалдан авах үйлчилгээ үзүүлж,гүйлгээ хийж буй агент болон брокерууд нь үл хөдлөх хөрөнгийн суурь боловсролэзэмшсэн байх, үл хөдлөх хөрөнгийн суурь боловсрол нь танхимын сургалтынтодорхой тооны цагаар хангагддаг байх, судалсан хичээлээрээ улсын шалгалтыгөгч, тэнцсэн байх, мөн хүсэлтээ гаргаж тусгай зөвшөөрөл авдаг болгох зэрэгасуудлыг журамлаж зохицуулах нь зүйтэй байна. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үйлчилгээний хөлс

Борлуулалтын үйлчилгээ үзүүлсэн агент болон брокерын хөдөлмөрийн буюузуучлалын хөлс (коммишн) нь үл хөдлөх эзэмшлийгхудалдагч болон худалдан авагчийн зөвшөөрөлтэйгөөр  худалдах, худалдан авах үйл явцыг удирдангүйцэтгэсний хувьд авч буй цалин нь юм. Зуучлалын хөлс нь үл хөдлөх эзэмшлээзаруулж буй худалдан авагчтай хөдлөх эзэмшлийн борлуулалтын үнийн дүнгээсхарилцан тохиролцсон хувь хэмжээгээр тодорхойлогддог. Өндөр хөгжилтэй орнуудад,жишээлбэл, АНУ- д борлуулалтын үнийн дүнгийн 6 хувийг тооцож суутгадаг боловч,тухайн борлуулагдаж буй үл хөдлөх эзэмшлийн төвөгтэй байдал болон хийгдэхтехник ажиллагааны хэмжээнээс хамаарч 6- 8 хувь байх нь түгээмэл юм. Өнөөдөрманай зах зээлд хэрэгжиж байгаа зуучлалын хөлсний үнийн дүн 2 хувь байна.Худалдагч, худалдан авагчийг төлөөлөх агентлагууд тухайн эзэмшлийн борлуулахажилд зэрэг оролцдог болохоор зуучлалын үнийн дүнг тэнцүү хувааж авдаг. Үлхөдлөх хөрөнгийн агентлаг дотроо брокер болон агент нь мөн тэнцүү хувиар хуваажавдаг. 

Үл хөдлөх хөрөнгө борлуулах ажил нь мэдлэг боловсрол, ажлын туршлага, иххэмжээний хүчин чармайлт шаарддаг болохоор гүйлгээг удирдан гүйцэтгэж байгааагентуудын хувьд гүйлгээтэй холбоотой жижиг зардлууд их гардаг бөгөөд заримтохиолдолд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө борлогдоогүй нөхцөлд тухайн зардлууд хоосонзардал болж, зуучлалын хөдөлмөрийн хөлсгүй ажиллахад хүрдэг. Энэ тохиолдолдгарсан бүх зардлууд эргэж нөхөгддөггүй болохоор агентуудын хувьд хүндрэлтэйбайдаг. Өөр хүндрэлтэй асуудал нь худалдагч, худалдан авагч нь гэрээгээрхарилцан зөвшөөрсөн үүргээ биелүүлэхгүй, зуучлалын хөлсийг нь олгохгүй байх,худал хэлэх, зугатах, төлбөрөө удаашруулах, эсвэл худалдагч, худалдан авагчиднь байгуулсан гэрээ, яриа хэлцлээ зөрчин агентуудын араар хуйвалдаж эзэмшлээхудалдах, худалдан авах тохиолдол гардаг нь үйлчилгээ үзүүлсэн агентуудын эрхашгийг зөрчиж, хүчин чармайлт, ажлын үр шимийг нь үнэгүйдүүлж байгаа хэрэгбөгөөд нөгөө талаараа харилцан хуйвалдаж буй гэмт үйлдэл юм. Уг асуудлаасшалтгаалан худалдагч, худалдан авагч нар иргэний шүүхийн танхимд үл хөдлөххөрөнгийн агенттай учирсан тохиолдол цөөнгүй болоод байна. 

Ийм байдал үүсгэхгүй байх нь гүйлгээнд оролцогч талуудын хувьд чухаласуудал бөгөөд агент ба брокерууд нь өөрсдөө илүү сайн боловсрох, чадваржих,мэргэжлийн өндөр төвшинд ажиллахад бэлтгэгдэх хэрэгтэй байгаагийн илэрхийлэлюм. Энэ нь нөгөө талаар олон нийтийн дунд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалттайхолбоотой үйлчилгээний мэдлэг дутмаг, ойлголтмуу байгаатайхолбоотой. Тиймээс олон нийтэдчиглэсэн соён гэгээрүүлэх үйл ажиллагааг нэмэгдүүлэх, мэдлэгийг хөгжүүлэх, гэмтүйлдлээс урьдчилан сэргийлэх мэдээ, мэдээлэл боловсруулан түгээх ажлыг үлхөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа аж ахуйн нэгжүүдбайнга явуулж байх нь зүйтэй. Уг асуудлаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбартажиллагсад болон Засгийн газрын байгууллагууд дуу хоолойгоо нэгтгэн үр дүнтэйхамтран ажиллах бүрэн боломжтой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны агент, брокер болох нь

Орчин үед үл хөдлөххөрөнгө борлуулах үйл ажиллагааг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг болонмэргэжилтнүүдээр удирдуулан гүйцэтгүүлэх нь амьдралын тогтсон хэв маяг болсонбөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, эзэмшлийн удирдлага ба зохион байгуулалтнь бизнесийн чухал салбар болон хөгжиж байна. Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийгборлуулахад үл хөдлөх хөрөнгө худалдагч, худалдан авагчийн хооронд эрх зүйнхарилцаа үүсэхээс гадна үнэлгээ, хөрөнгө оруулалт, санхүүжилт, эскроу, гэрээ базөвшилцлүүд, эзэмшлийг борлуулалтад бэлтгэх, боломжит худалдан авагчдадүзүүлэх, бүртгэлийн үйл явц гээд техникийн олон талт ажиллагаа хийгддэг. Эдгээражиллагаа нь худалдагч, худалдан авагчдаас ихээхэн хүчин чармайлт, цаг завшаарддаг, зарим тохиолдолд гэмт хэргийн үйлдэлтэй таардаг учраас мэргэжлийнагентлагуудаар дамжуулан борлуулах нь илүү хялбар, амар байдаг. Мэргэжлийнүйлчилгээ үзүүлэгч агентлагууд болон брокер, агентууд нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтынүйл ажиллагаа эрхлэх албан ёсны тусгай зөвшөөрөлтэй байдаг нь олон улсын жишиг бөгөөдэнэ нь олон талын ач холбогдолтой. Монголын эдийн засгийн орчинд үүнийг авчхэрэгжүүлэх, хөгжүүлэх шаардлага зүй ёсоор үүсч байна. 

Олон улсын туршлагаасхарахад, борлуулалтын ажиллагааг гүйцэтгэгч нь доод тал нь ерөнхий боловсролтой,гэмт хэрэг, зөрчилд холбогдож байгаагүй, мэргэжлийн сургалтын хөтөлбөрийнтодорхой тогтоосон цагийн сургалтыг танхимын боловсролоор олж авсан хүн байна. Өнөөдөрманай улсад үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн боловсролын чиглэлээр сургалтынсуурь хөтөлбөр боловсруулах, шалгалтын материал бэлтгэх шаардлага зүй ёсоорурган гарч ирж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны борлуулагч болохыгхүсэгчид нь Үл хөдлөх хөрөнгийн зарчмууд, Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтынпрактик, Эдийн засаг болон хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтийн хичээлүүдийг заавалсудалж үзсэн байх ёстой байдаг. 

Энэ цаг үед Монгол Улсынтөрийн бодлогын чиг үүргийн дагуу Санхүүгийн Зохицуулах Хороо үл хөдлөххөрөнгийн борлуулалтын ажил үйлчилгээг зохицуулах, журамлах зорилгоор “Үлхөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллагын үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл,зөвшөөрөл, эрх олголт, бүртгэлийн журам”- ыг энэ цаг үед боловсрууланхэлэлцүүлж, батлах болон хэрэгжүүлэх шатанд явж байна. Уг журамд заасны дагууүл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны борлуулагч болохыг хүсэгчид нь хорооны зүгээс үлхөдлөх хөрөнгийн холбогдох мэргэжлийн холбоодтой хамтран зохион байгуулсан үлхөдлөх хөрөнгө зуучлалын агент болон брокерын сургалтанд хамрагдаж, шалгалтандтэнцсэн байх ёстой. Сурлагын чанараа дүгнүүлсний дараагаар Санхүүгийнзохицуулах хороонд өөрийн суралцсан танхимын сургалтын цаг, цуглуулсан дүнгээ иргэнийхолбогдох материал болон төлбөрийн хамт илгээж, үл хөдлөх хөрөнгийн үйлажиллагаа эрхлэх албан хүсэлтээ гаргана. Ингэж албан хүсэлтээ гаргасан хувьхүнийг хүсэлт гаргагч гэнэ. 

Олон улсад хүсэлтгаргагчийн ирүүлсэн материалуудыг нягтлан шалгаж, болзол болон шалгуурүзүүлэлтүүдийг хангасан тохиолдолд тусгай зөвшөөрөл олгох “Улсын шалгалт” өгөхшийдвэрийг гаргадаг. Хүсэлт гаргагч нь шалгалтын цагаа товлоод, товлосон цагтаашалгалтаа өгч тэнцсэн тохиолдолд арван хурууны хээгээ улсын холбогдохбайгууллагад бүртгүүлдэг. 

Урьд өмнө нь ямар нэгэнгэмт хэрэг үйлдэж байсан эсэхийг тодорхойлох, мөн ирээдүйд гарч болзошгүй гэмтхэрэгт орооцолдох, халдлагад өртөх эрсдлийг бууруулах зорилгоор хурууны хээнийбүртгэлийг авдаг. Энэ шалгуур үзүүлэлтийг давсан тохиолдолд Улсынүл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагчийн тусгай зөвшөөрөл буюу мэргэжлийнлицензийг 4 хүртэлх жилийн хугацаатай олгодог. Үл хөдлөх хөрөнгийнборлуулагчийн тусгай зөвшөөрөл буюу мэргэжлийн лицензтэй хувь хүн иргэнийг Үлхөдлөх хөрөнгийн тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч гэж нэрлэнэ. Тусгайзөвшөөрөл эзэмшигчдэд улсын байгууллагаас тусгай дугаар олгоно. Уг тусгайдугаар нь эзэмшигчийн овог, нэртэй хамт хэрэглэгдэх ба улсын байгууллагын цахимбүртгэлийн системд орсон байна. Хэрэв хэн нэгэн хувь хүн, эсвэл хуулийн этгээдтусгай зөвшөөрөл эзэмшигчид эргэлзсэн тохиолдолд уг тусгай зөвшөөрөл идэвхтэйэсэхийг шалгуулж болно. Тусгай зөвшөөрөл олгогдсон хугацаанд л хүчинтэй,идэвхтэй байна. Эзэмшигч нь тусгай зөвшөөрлөө сунгуулах хүсэлтэй бол хугацаадуусахаас өмнө тохирох төлбөрийг төлж, дахин идэвхжүүлнэ. Засгийн газрынхолбогдох байгууллагын үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтэст үл хөдлөх хөрөнгийн тусгайзөвшөөрөл эзэмшигчдэд олгосон тусгай зөвшөөрлийг сунгах, цуцлах, хүчингүйболгох, дахин сэргээж олгох бүх эрхүүд хадгалагдана. 

Үл хөдлөх хөрөнгийнборлуулалтын бизнес эрхлэхийг хүссэн хэн боловч дээрх шалгуур үзүүлэлтүүдийгшат дараалан хангаж, давж гарсны дараагаар үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийнтусгай зөвшөөрөлтэй болоод улмаар аль нэг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг буюуброкерын газарт харьяалагдаж байж борлуулалтын бизнесийн үйл ажиллагаа эрхлэхболомж үүсдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд нь дотоод үйл ажиллагааны дүрэм,журам, бизнесийн ёс зүйн дүрэм, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг явуулах олон талтзөвшилцөл, гэрээ хэлцлийн загварууд болон гүйлгээг удирдан хөтлөх удирдамжууд,түүнчлэн мөнгө угаахын эсрэг үйл ажиллагааны журам зэргийг боловсруулсан байх ёстойбайдаг. Агентлагийн дотоод дүрэм, журамтай танилцаж, хүлээн зөвшөөрсөн тусгайзөвшөөрөл эзэмшигч нь тухайн агентлагийн брокертэй шударга хамтын ажиллагааныгэрээ байгуулснаар үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх харилцаанд оролцох эрхүүснэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний харилцаанд оролцох эрх бүхий үл хөдлөххөрөнгийн тусгай зөвшөөрөл эзэмшигчийг үл хөдлөх хөрөнгийн албан ёсны борлуулагчбуюу одоогийн нэршлээр агент гэж нэрлэнэ. Үл хөдлөххөрөнгийн агентад тавигддаг хамгийн эхний шаардлага бол бизнесийн ёс зүйн хэмхэмжээний хичээлд хамрагдаж, судлах, улмаар ёс зүйн зөрчил гаргахгүй ажиллахмэдэгдэлд гарын үсэг зурдаг. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн агентнь үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай зөвшөөрөл болон дугаарыг өөрийнхөө үйл ажиллагаагсурталчлахад ашиглана. Албан ёсны цахим сүлжээнд байрлуулах, нэрийн хуудасболон бусад маркетингийн үйл ажиллагаанд заавал ашиглана. Мөн үл хөдлөххөрөнгийн гүйлгээг хийхээр худалдагч, худалдан авагчдыг төлөөлөхдөө үл хөдлөххөрөнгийн тусгай зөвшөөрлөө хэрэглэнэ. 

Жагсаалтын агентын хувьд худалдагчаас үл хөдлөх хөрөнгийг нь борлуулахадтүүнийг төлөөлөх бүрэн зөвшөөрлийг харилцан зөвшилцлөөр гарын үсгээр авсан байх,түүнд нь борлуулалтын хөлсний хэмжээ тусгагдсан байх; худалдах агентын хувьд худалданавагчтай хамтран ажиллан, хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн үл хөдлөх хөрөнгийг олжөгөхөд түүнийг төлөөлж ажиллахыг зөвшөөрсөн зөвшилцлийг гарын үсгээрбаталгаажуулсан, борлуулалтын хөлсний хэмжээ тусгагдсан үед тус тус үл хөдлөххөрөнгийн гүйлгээ хийх эрх албан ёсоор үүснэ. 

Дүгнэлт 

Үл хөдлөх хөрөнгийнсалбарын хамрах цар хүрээ, хөрөнгө оруулалт ба эдийн засгийн ач холбогдол ньулс орны хөгжилд ихээхэн нөлөөлдөг болохоор явагдаж байгаа ажил үйлчилгээ,тулгамдсан асуудлууд, мэргэжлийн мэдлэг боловсролыг хөгжүүлэх, ирээдүйнхөгжлийн бодлогын талаар бодлого боловсруулагчдад асуудлыг танилцуулах, аргазүйн зөвлөгөө өгөх, хууль, эрх зүйн орчинг сайжруулах, шинэчлэхэд хамтранажиллах, эдгээр асуудлыг Монгол Улсын хөгжлийн бодлоготой уялдуулан эх орныхоохөгжил цэцэглэлтийг бататгах нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллаж байгаа,хувийн хэвшлийн болон төрийн бус байгууллагуудын үүрэг гэж ойлгож ажиллавалхамтдаа ихээхэн үр дүнд хүрч чадна. 

Түүнчлэн, үл хөдлөххөрөнгийн эзэмшлийн борлуулалтын талаарх төр, засгийн хяналт сайжирах ба үлхөдлөх хөрөнгийн салбараас ордог татварын хэмжээ нэмэгдэж, тухайн салбарт гэмтхэрэг гарахаас урьдчилан сэргийлж, үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи олон нийтийнзөв ойлголт дээшилж, борлуулалтын арга зүй хөгжиж, улмаар борлуулалтын тоохэмжээ нэмэгдсэнээр улс орны эдийн засгийн хөгжилд чухал хувь нэмэр оруулахболно.

2020 оны 01 дүгээр сарын21