Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт

Real estate буюу Жинхэнэ хөрөнгө, орчин үеийн хэллэгээр Үл хөдлөх хөрөнгө хэмээх нэр томъёо нь 1660- аад оны үед Англид бий болсон бөгөөд англи хэлний хамгийн эртний утгыг агуулдаг хоршоо үг юм. Орчин үед үл хөдлөх хөрөнгө гэдэгт дараах агуулгыг багтааж үзэж байна. Үүнд: 

• Газар ба газарт бөх бат суурилсан барилга байшин, 

• Газрын доорх эрдэс баялаг, 

• Газар болон газарт бөх бат суурилсан барилга байшингийн дээрх агаар мандал,

• Газар болон газарт суусан барилга байшинтай хамт явах эрх, ашиг, сонирхол ба хариуцлагууд,

• Хуулиас гадуур хөдөлгөж үл болох байдал зэрэг юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн тодорхойлолтод газрыг хамгийн түрүүнд авч үздэг бөгөөд газар нь дэлхийн гадаргуу ба хөрс, газрын доорхи эрдэс баялаг ба ой, мод, хад чулуу, урсгал усны урсац, ай сав болон доошоогоо дэлхийн цөм рүү чиглэсэн хэсгээс бүрдэнэ. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгө нь газар, түүний доорхи эрдэс баялаг, түүн дээр хүний барьж байгуулсан барилга байшин болон түүний дээгүүрх агаар мандлыг цогцоор нь авч үзсэн ойлголт юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар болон зах зээлд Үл хөдлөх эзэмшил гэдэг үг хэллэг байдаг. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө болон түүнтэй хамт явдаг эрхүүд, санхүүгийн ашиг сонирхлуудыг багтаасан утга юм. 

Барилга бүтээн байгуулалт буюу үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалт болон үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, удирдлага, зохион байгуулалт нь зоосны хоёр тал юм. Барилга ашиглалтад орж, өмчлөгч нь эзэмшил өмчлөлийн гэрчилгээ гардсанаас хойш үл хөдлөх хөрөнгө болдог. Үл хөдлөх хөрөнгө буюу биет барилга нь өөрийн гэсэн амьдралын мөчлөгтэй, тэр нь тухайн барилгын амьдралын хугацаагаар хэмжигддэг. Барилга байшинг бүтээн босгож, эзэмших эзэнтэй болгоно. Эзэмшигч нь түүнийг худалдан авах буюу ашигласнаараа үл хөдлөх өмчийн эрх зүйн харилцаанд орно. Амьдралын явцад барилга байшин нь элэгдэж хорогдоно, засаж сайжруулна, томруулна, эсвэл зарна, худалдан авна. Нэг эзэмшигчээс нөгөөд шилжинэ. Эзэмшигч нь хэдэн ч удаа солигдож болно. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхүүд

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхүүд нь үл хөдлөх хөрөнгөтэйгээ хамт худалдан авагчид шилждэг. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад багц эрх дагалдана гэсэн үг юм. Үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшиж байгаа хэн ч уг хөрөнгийн өмчлөлтэй холбоотой тодорхой эрхүүдтэй байдаг бөгөөд эдгээрийг багц эрхүүд гэж нэрлэдэг. Үүнд үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрх, үл хөдлөх хөрөнгийг хяналтдаа байлгах эрх, үл хөдлөх хөрөнгийг хэрэглэх эрх, үл хөдлөх хөрөнгөдөө цэнгэж баясах эрх, үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаанд тавих, зээлэх эрх, үл хөдлөх хөрөнгөө засварлах, нэмж барих, буулгах эрх, үл хөдлөх хөрөнгөдөө өмчлөл хуваалцаагүй этгээдийг хамааруулахгүй байх зэрэг эрх байдаг. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн ангилал

Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголтууд дотроос хамгийн чухал нь түүний төрөл зүйл, ангилалаас хамаарч ашиглалтын нөхцөл нь тодорхойлогддог. Зарим тохиолдолд ашиглалтын явцад барилгын ашиглалтын зорилго нь өөрчлөгдөж болдог ч аливаа барилга байшинг барихдаа үндсэн 6 зүйлийг тодорхойлсон байх шаардлагатай байдаг. Үүнд: 

1. Ашиглалтын зорилго

2. Хэн эзлэх (ашиглах) болох

3. Ямар төрлийн байшин болох

4. Ямар төрлийн бүтээцтэй байшин болох

5. Хэддүгээр зэргийн галын тэсвэртэй байшин болох

6. Газар хөдлөлтийн хэддүгээр зэрэгт тэсвэртэй болохыг урьдчилан тодорхойлсон байх шаардлагатай. 

Нийт үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглалтын зориулалтаар нь үндсэн хоёр ангилалд хуваадаг. Оршин суугчийн үл хөдлөх хөрөнгийг нэг айлын байшин, тусгаарлагдсан байшин, таунхаус, кондоминум болон орон сууц гэж ангилдаг бол оршин суугчийн бус үл хөдлөх хөрөнгүүдийг албан тасалгааны, арилжааны, худалдааны, хөдөө аж ахуйн болон тусгай зориулалтын гэж ангилна. Байршлын хувьд хотын болон орон нутгийн, эзэмших болон ашиглах эрхийн хувьд засгийн газрын байгууллагын, хувийн болон олон нийтийн эзэмшлийн гэж гурав хувааж үзнэ. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь бусад зах зээлийн адилаар хоёр буюу түүнээс дээш этгээд үл хөдлөх хөрөнгөө зарах, худалдан авах гүйлгээ хийгдэх, эсвэл түрээслэх, түрээслүүлэх харилцаа үүсэх үед бий болдог. Оролцогч талуудаас хамааран гүйлгээ болон харилцаа нь улс, бүс, хот, орон нутгийн болон хөршийн зах зээлийг оршин суугчийн, түүний дотор нэг айлын байшин, орон сууцны, арилжааны, үйлдвэрлэлийн, агуулахын болон тусгай зориулалтын гэсэн төрлүүдээр үүсгэж байдаг.  

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд маш олон нөхцөл байдал, хүчин зүйлүүд нөлөөлдөг. Өрхийн орлого, хөдөлмөрийн зах зээл, ажлын байрны олдоц, зээлийн хүртээмж, зээлийн хүү, инфляци, татвар, хөрөнгө оруулалт, газрын хомсдол, тээврийн хэрэгслийн хүртээмж, голлох цаг агаарын байдал, тэтгэвэрт гарагчдын тоо гээд олон хүчин зүйлийг жагсааж болно. Гэсэн хэдий ч, бүс, орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлдөг голлох хүчин зүйлүүдийг тодорхойлж чаддаг байх нь чухал. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь эрэлт, нийлүүлэлтийн хүчин зүйлд захирагддаг. Нийлүүлэлт нь эрэлтээс их байвал үнэ унана. Эрэлт нь нийлүүлэлтээс их байвал үнэ өсдөг. Үүгээрээ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь бусад зах зээлтэй адил төстэй. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлдөг гол 4 түлхүүр хүчин зүйл байдаг нь 

1) Хүн ам зүй

2) Эдийн засгийн ерөнхий байдал

3) Засгийн газрын бодлогууд

4) Зээлийн хүү юм. 

Мөн хүн амын төвлөрөл, байршил, тээврийн хэрэгслийн хүртээмж, гэмт хэргийн гаралт, орчны тохижилт, бизнесийн төвлөрөл ба таатай орчин, хөдөлмөр эрхлэлт ба ажилгүйдэл, зээлийн хүртээмжтэй байдал, барилгын код, норм стандарт, эдийн засгийн өсөлт, шинэ бүтээн байгуулалт, үйлдвэрлэлийн хүчин чадал зэрэг нь шууд болон шууд бусаар нөлөөлдөг. Нөгөө талаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хүн ам зүй, хүн амын хөдөлгөөн, эдийн засгийн хөгжилт, зах зээл, засгийн газрын бодлогод нөлөөлдөг эдийн засгийн суурь, чухал салбар юм. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт

Үл хөдлөх эзэмшлийг өмчийн нэг эзнээс нөгөөд шилжүүлэх үйл явц, түүнтэй холбоотой ажиллагаануудыг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт буюу гүйлгээ гэж нэрлэдэг. Үл хөдлөх эзэмшлийг нэг өмчлөгчөөс нөгөөд шилжүүлэх үйл явц нь гэрээ болон зөвшилцлөөр харилцан тохиролцож, харилцан зөвшөөрөгдөж, гарын үсгээр баталгаажсан байх ёстой байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентын борлуулалтын хөлс буюу коммишны зөвшилцөл хийгдэж, худалдан авалтын зөвшилцөл ба хамтарсан эскроу нээх удирдамж зурагдаж, эскроу компанийг сонгож, эскроу данс нээж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хийж, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг хааж, борлуулалтыг дуусгавар болгон түлхүүр шилжүүлснээр гүйлгээг дууссанд тооцдог. 

Тэгэхээр эзэмшил нэг эзнээс нөгөөд шилжсэн байхын тулд дараах зүйлс хийгдэх ёстой гэсэн үг юм. Үүнд, худалдан авагч зээлийн шалгуурт тэнцээд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаат зээлээ авсан байх, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байх, эзэмшил хэнээс хэнд шилжсэн нь тодорхой бүртгэлтэй байх, ямар үнээр худалдан авсан буюу шилжсэн нь тодорхой бүртгэлтэй байх, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын татвар төлөгдсөн байх, үл хөдлөх хөрөнгийн агент нь борлуулалтын хувь тохирсон хөлсөө авсан байх, эзэмшлийн өмчлөлийн гэрчилгээ нөгөөд шилжсэн байх зэрэг асуудлууд багтана. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын өнөөгийн орчин

Олон улсын санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх байгууллага (Financial Action Task Force-FATF)- ын дүгнэлтээр Монгол Улс 2019 оны 10 дугаар сард “саарал жагсаалт”- д орсон нэг шалтгааныг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын зохицуулалтгүй байдал гэж үзсэн. Мөнгө угаах гэмт хэрэг, терроризмыг санхүүжүүлэхийн эсрэг тэмцэх чиглэлээр хийх ажлын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалт, борлуулалтын үйл ажиллагаанд хяналт, шалгалт тавих, үйл ажиллагааг нь зохицуулан журамлах шаардлага нь засгийн газрын хувьд саарал жагсаалтаас гарах чухал ажлуудын нэг нь болоод байна. Дан ганц саарал жагсаалтад орсон учраас биш, зах зээл дээр борлогдож байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл, мэдээллийн систем хөгжөөгүй, уг салбарыг хариуцсан Засгийн газрын байгууллага байхгүй, зохицуулалт болон дүрэм журам боловсруулагдаагүй, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын эрх зүйн харилцааг зохицуулах хууль байхгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг хөгжүүлэх Засгийн газрын бодлогогүй, уг салбарт бэлтгэгдсэн чадварлаг мэргэжлийн боловсон хүчин байхгүй, өнөөдөр үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа борлуулалтын агентуудын чадвар дутмаг байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжилтөд сөргөөр нөлөөлж, салбараас олж болох ашиг орлогыг бүрэн дүүрэн ашиглаж чадахгүй байгаа бөгөөд энэ нь энэ салбарын хөгжил болон үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтад шууд нөлөөлж байгаа юм. 

Өнөөгийн нөхцөлд саарал жагсаалтаас гарахын тулд Монгол Улсын Засгийн газар болон хувийн хэвшлийнхэн үүсээд байгаа асуудлуудыг олж илрүүлэх, хариу арга хэмжээ авах талаар хамтран ажиллах, холбогдох зохицуулалт хийх журам боловсруулж хэрэгжүүлэх, эдийн засгийн чухал салбар учраас үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг зүй зохистой хөгжүүлэхэд анхаарах хэрэгтэй байна. Ингэхдээ зөвхөн саарал жагсаалтаас гарахын тулд бус, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг хөгжүүлэхийн тулд Монгол Улсын Засгийн газар, түүний дотор Санхүүгийн Зохицуулах Хороо, Барилга, Хот Байгуулалтын Яам болон засгийн газрын бусад холбогдох чиг үүргийн байгууллагууд болон өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр ажиллаж байгаа хувийн хэвшил, төрийн бус байгууллагууд хамтран үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээтэй холбоотой үйл ажиллагаанд хэрэглэгдэх арга зүйг сайжруулах, тусгай эрх олгох болон шалгуур үзүүлэлтүүдийг бий болгоход шаардлагатай журмуудыг боловсруулах, эрх зүйн зохицуулалт хийх цаг үе нийгэм, эдийн засгийн хувьд ч, улс төрийн хувьд ч нэгэнт иржээ. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээтэй холбоотой эрх зүйн орчныг сайжруулах, бүртгэл, мэдээллийн системийг хөгжүүлэх, үйл ажиллагааг журамлах, зохицуулалт хийхэд энэ чиглэлээр өндөр хөгжсөн олон улсын тэргүүн туршлагаас суралцах, авч хэрэгжүүлэх боломжтой. Түүнчлэн, хэрэгжүүлэх шаардлагатай байгаа дээрх ажлуудтай холбоотой асуудлаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт зуучлан борлуулалтын үйл ажиллагаа эрхэлж буй аж ахуйн нэгжүүд, ашгийн бус байгууллагууд дуу хоолой, саналаа нэгтгэн боловсруулж Засгийн газарт танилцуулах, хууль боловсруулах үйл явцыг эрхлүүлэх лобби бүлэг үүсгэх, уг асуудлуудаар судалгаа шинжилгээ хийх, хурал зөвлөгөөн, өдөрлөг, уулзалт семинар зохион байгуулах зэрэг ажлуудыг зохион байгуулж, олон нийтийн анхаарлыг эдгээр ажилд чиглүүлбэл илүү үр дүнд хүрэх юм.  

Үл хөдлөх хөрөнгийн арга зүй, боловсрол

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт болон эзэмшлийн удирдлага, зохион байгуулалтын арга зүйг хөгжүүлэх шаардлага тулгараад байна. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдан авах гүйлгээ нь хууль, эрх зүйн хүрээнд хийгддэг олон талт үйл ажиллагаа бүхий нэгдсэн цогц үйл ажиллагаа юм. Эзэмшил хөрөнгийг нэг өмчлөгчөөс нөгөөд шилжүүлэх үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын гүйлгээг зөв зүйтэй явуулах дэс дараалал, оролцогч талуудыг тодорхой болгох, тэдний үүрэг, хариуцлагыг тодорхойлох, чиглүүлж өгөх, өмчлөл шилжих борлуулалтын зөвшилцлийн үйл явцуудыг зөвшилцөл болон гэрээний нэгдсэн нэг загвар бүхий маягтуудаар гүйцэтгэдэг болох зэрэг олон талт ажлуудыг хэрэгжүүлэх шаардлагатай байна. 

Түүнчлэн, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг хөгжүүлэхэд нэн шаардлагатай ажлуудын нэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн академик мэдлэг боловсролыг хөгжүүлэх, их, дээд сургууль, коллеж, мэргэжлийн боловсролын сургалтын хөтөлбөрт үл хөдлөх хөрөнгө судлалын хичээлүүдийг бий болгох, хөгжүүлэх, хичээлийн сургалтын суурь хөтөлбөр боловсруулж бий болгох, нэвтрүүлэх, шат дараалсан болон үргэлжилсэн боловсролын хөтөлбөрийг бий болгож, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллах олон талт боловсон хүчнийг бэлтгэхээс гадна ирээдүйн багш, судлаачдыг бэлтгэх ажлуудыг цаг алдалгүй эхлүүлэх шаардлагатай байна. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалт, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, эзэмшлийн удирдлага ба зохион байгуулалт нь нийгмийн шинжлэх ухааны судлалын нэг чиглэл, түүний дотор бизнесийн бие даасан судлагдахуун юм. Шинжлэх ухааны нэг салбар судлагдахуун болж олон улсад судлагдаж хөгжсөний хувьд Үл хөдлөх хөрөнгийн зарчмууд, Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн судлагдахуун, Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт, санхүүжилт, Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, Үл хөдлөх хөрөнгийн эскроу, Үл хөдлөх эзэмшлийн удирдлага ба зохион байгуулалт, Үл хөдлөх хөрөнгийн хууль, эрх зүй, бизнесийн ёс зүйн хэм хэмжээ гэсэн чиглэлүүдээр мэргэжлийн сургалтаас гадна бакалавр, мастер болон докторын төвшинд судлагдаж, дээд боловсролын системд бизнес судлалын нэгэн чухал хэсэг болж чаджээ. Цаашид аливаа улс орны эдийн засгийн чухал суурь салбар болохынх хувьд, үл хөдлөх хөрөнгө судлалыг хөгжүүлэх, мэргэжлийн багш, залуу судлаач, эрдэмтдийг бэлтгэх нь өнөө ба ирээдүйн шинжлэх ухааны болон эдийн засгийн хөгжилд чухал хувь нэмэр оруулах алхам болох нь гарцаагүй. Учир нь улс орны эдийн засгийн хөгжилд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл болон салбарын зөв зохистой үйл хөдлөл болон хөгжил дэвшлийн оруулдаг хувь нэмэр нь хэмжээлшгүй их бөгөөд үүнд шинжлэх ухаан, судалгаа, мэдээлэл, боловсролтой боловсон хүчний нөөц ихээхэн үүрэгтэй. 

Нэмж өгүүлэхэд, үл хөдлөх хөрөнгө, түүний салбар, зах зээл, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой эрх зүйн харилцаа, хууль эрх зүйн орчин, судлагдахуун болон боловсролын орчин нь эдийн засаг нь хөгжиж буй Монголын хувьд харьцангуй шинэ ойлголт юм. Энэ салбарыг хөгжүүлэх, салбарын талаархи ойлголт, мэдлэгийг үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдээс гадна багш оюутнууд, эрдэмтэн судлаачид, эдийн засаг, хөрөнгө оруулалт, барилга бүтээн байгуулалтынхан болон хууль, эрх зүйн салбарынхан, олон нийтийн дунд гүнзгийрүүлэх нь чухал байна. Мөн мэргэжлийн шинэ үг хэллэг, нэр томъёоллыг зөв орчуулах, хөрвүүлэх, нутагшуулахад манай хэл шинжлэлийнхний оролцоо их байгааг энд дурдах нь зүйтэй.   

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хүндрэл бэрхшээлүүд

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт тохиолдож байгаа томоохон хүндрэл бэрхшээлүүдийн нэг нь суурин газрын төлөвлөлтгүйгээр барилга, байгууламжийг барьдаг явдал юм. Үүнтэй холбоотойгоор үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээлийн хөгжилт гацаанд ороод байна. Хамгийн түрүүнд авч хэрэгжүүлэх ажилуудад хот төлөвлөлтийн бодлого, гүйцэтгэл, хэрэгжилтийг нарийн болгох, одоогийн явагдаж байгаа барилга бүтээн байгуулалтын төслүүдийн гүйцэтгэлийн үйл явцыг илүү нарийн хянаж, шалгах, барилга хоорондын зайг оршин суугчдын тоо, тэдэнд оногдох хэрэглээний талбайтай уялдуулан шинэчлэн тогтоох, зөвшөөрөлгүй бөгөөд барилгын норм, стандарт, олон улсын барилгын код зөрчсөн барилгын ажлыг илрүүлэх, зогсоох, буулгах хүртэл арга хэмжээ авах нь зүйтэй. Барилга байгууламжид тавигдах норм, стандартын хяналт, шалгалтыг дээд зэргээр сайжруулахгүйгээр энэ асуудлыг шийдвэрлэж, үр дүнд хүрэх боломжгүй юм. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн насжилтын хугацаан дахь эдийн засгийн ач холбогдлоос илүүтэй оршин суугчдын амь нас, эрүүл мэнд, сайн сайхан, аюулгүй амьдралд нөлөөлөх нөлөөлөл нь нэн тэргүүний асуудал байдаг. Өнөөгийн барилга байгууламжид тавигдах шаардлага, нөхцлүүд сул, аюулгүй байдлын норм, стандарт, олон улсын барилгын кодын хэрэгжилт тодорхойгүй, тавигдах шаардлага үе шаттай хийгдэх хяналт хангалтгүй байгаагаас барилга байгууламжийг муу, буруу барих, чанарын шаардлага хангахгүй муу, буруу материал ашиглах, барих үед мөрдөгдөх стандартын болон аюулгүй ажиллагааны шаардлагууд зөрчигдөх зэрэг асуудал нийтлэг болсон нь оршин суугч, хэрэглэгчдийн амь нас, эрүүл мэндийн эсрэг чиглэсэн хүлээн зөвшөөрч болшгүй том эрсдлүүдийг бий болгож байна. Дээрх нөхцөл байдлууд нь барилгын бүтээн байгуулалтын салбарын бүх төвшинд орчин үеийн хэрэгцээ шаардлагыг хангасан чадварлаг боловсон хүчин байхгүй болсонтой холбоотой. 

Тиймээс барилга буюу үл хөдлөх хөрөнгийг барьж байгуулдаг, зураг төслийг нь гаргадаг, боловсруулдаг, төлөвлөдөг, хянадаг, шалгадаг, баталдаг, гүйцэтгэдэг, хөрөнгө оруулдаг, гүйцэтгэдэг бүх талууд үл хөдлөх хөрөнгийн суурь ойлголттой болох нь зүйтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн өсөлт, хөрөнгө оруулалт, эдийн засгийн ач холбогдол нь өнөөдөр оруулж буй хөрөнгө оруулалтын ирээдүйн үнэ цэнээр тодорхойлогддог. Хэрэв өнөөдөр чанар муутай барилга байшинд хөрөнгө оруулалт хийвэл эдийн засгийн ач холбогдлоосоо илүүтэйгээр оршин суугчдын амь нас, эрүүл мэндийн эсрэг чиглэсэн хариуцлага, ёс суртахуун, цаашилбал, гэмт үйлдэлд ч холбогдож болох юм. Тиймээс, ирээдүйн үнэ цэнэгүй хөрөнгө оруулалтыг дэмжихгүй байх үүднээс олон улсад хэрэглэгдэж байгаа стандартын хамгийн дээд шаардлагыг хангасан барилга байшингуудыг төлөвлөх, барьж байгуулахад барилгын ажлыг чиглүүлбэл үнэ цэнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө болж чадах ба ирээдүйн ашиг, орлого тэр хэмжээгээр нэмэгдэж, эдийн засгийн хөгжилд оруулах хувь нэмэр нь өснө. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь гэмт хэрэг үйлдэгдэх талбар болсон явдал анхаарал татахуйц бас нэг асуудал болоод байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлан борлуулалт, түрээслүүлэх, түрээслэх үйл явц журамлагдаагүй, Засгийн газрын зохицуулалтгүй байгаагаас болоод зарим этгээд иргэдийн өмч хөрөнгийг хууран мэхлэх замаар зарж борлуулах, давхар түрээслэх гэмт хэргүүдийг үйлдэж, эдийн засгийн асар их хохирол учруулж байна. Албан бус мэдээгээр манай улсын иргэд өнгөрсөн онд 14 орчим тэрбум төгрөгийн эд хөрөнгөөрөө хохирчээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт нь үнийн дүн өндөртэй байдаг бөгөөд өндөр үнийн дүнтэй гүйлгээ хийгддэг, хохирлын хэмжээ нь тэр дүнгээр хэмжигддэг, эзэмшлийн өмчлөгчийн олон талт эрхийн асуудал хөндөгддөг учир үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт гэмт хэрэг гарахаас бүх талаараа урьдчилан сэргийлэхэд оролцогч бүх талууд, үүнд Засгийн газрын тодорхой чиг үүргийн байгууллагууд болон төрийн бус байгууллагууд, үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж буй хувийн хэвшлийнхэн болон иргэд, олон нийтийн мэдээллийн хэрэгслүүд хамтран ажиллах шаардлагатай байна. 

Гэмт хэргийн нөхцлийн судлах, таслан зогсоох, олон нийтийн анхаарлыг энэ асуудалд чиглүүлэх талаар тодорхой, шийдвэртэй арга хэмжээ авахгүй байгаа нь цаашид энэ төрлийн гэмт хэрэг өсөх нөхцөл байдлыг өдөөж, дэмжсэн мэт байдал үүсгэж байна. Олон нийтийг ийм төрлийн гэмт хэргийн золиос болохгүй байхыг анхааруулах, урьдчилан сэргийлэх арга зүйг боловсруулах, мэдээлэл, сурталчилгааны ажлыг тогтмол явуулж байх нь үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж буй хувийн хэвшлийнхэн хийж чадах ажлын нэг мөн. Нөгөө талаар, гэмт хэрэг гарч болох бүх нөхцөл, хоосон орон зайг хаахад Засгийн газрын тодорхой чиг үүргийн байгууллагуудтай хувийн хэвшлийнхэн хамтран ажиллавал гэмт хэргийн үйлдлийг таслан зогсоох боломжтой салбар юм. Үл хөдлөх хөрөнгө борлуулагчдын нэрийг ашиглан залилан үйлдэж байгааг таслан зогсоохын тулд хувь хүнээр дамжуулан борлуулалт хийлгэхийг шууд хориглож, олон нийтэд энэ талаар мэдээлэл түгээж, хэрэгжилтэд нь хяналт тавьж ажиллавал үр дүнд хүрнэ. 

Зөвхөн гэмт хэргээс урьдчилан сэргийлэхэд ч биш, энэ салбарын мэргэжлийн нэр төрийг өндөрт өргөх, бизнесийн ёс зүйн хэм хэмжээг баримтлах, зуучлан борлуулалтын үйлчилгээг өндөр төвшинд үзүүлэх, цаашлаад улс орны эдийн засгийг зүй зохистой хөгжүүлэхэд хувь нэмэр оруулахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын орчинд тодорхой шаардлага тавигдах нь зүй ёсны хэрэг юм. Ингэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааг журамлаж зохицуулдаг Засгийн газрын эрх бүхий чиг үүргийн байгууллагын салбар нэгжтэй болох, үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааг зөвхөн аж ахуйн нэгж эрхэлдэг болгох, агент болон брокерууд зөвхөн аж ахуйн нэгждээ харъяалагддаг болох, агент болон брокерууд, аж ахуйн нэгжүүдийн аль алиныг Засгийн газрын эрх бүхий байгууллагаас олгосон тусгай зөвшөөрөлтэйгээр үйл ажиллагаагаа эрхэлдэг болгох, агент болон брокеруудыг бүртгэлжүүлэх, тус бүрт нь бүртгэлийн дугаар олгох ажлыг нэн яаралтай эхлүүлэх нь энэ цаг үеийн тулгамдсан асуудал мөн.   

Бусад улс орнуудын жишгээр бусдын үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцаж, худалдах, худалдан авах үйлчилгээ үзүүлж, гүйлгээ хийж буй агент болон брокерууд нь үл хөдлөх хөрөнгийн суурь боловсрол эзэмшсэн байх, үл хөдлөх хөрөнгийн суурь боловсрол нь танхимын сургалтын тодорхой тооны цагаар хангагддаг байх, судалсан хичээлээрээ улсын шалгалтыг өгч, тэнцсэн байх, мөн хүсэлтээ гаргаж тусгай зөвшөөрөл авдаг болгох зэрэг асуудлыг журамлаж зохицуулах нь зүйтэй байна. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үйлчилгээний хөлс

Борлуулалтын үйлчилгээ үзүүлсэн агент болон брокерын хөдөлмөрийн буюу зуучлалын хөлс (коммишн) нь үл хөдлөх эзэмшлийг худалдагч болон худалдан авагчийн зөвшөөрөлтэйгөөр  худалдах, худалдан авах үйл явцыг удирдан гүйцэтгэсний хувьд авч буй цалин нь юм. Зуучлалын хөлс нь үл хөдлөх эзэмшлээ заруулж буй худалдан авагчтай хөдлөх эзэмшлийн борлуулалтын үнийн дүнгээс харилцан тохиролцсон хувь хэмжээгээр тодорхойлогддог. Өндөр хөгжилтэй орнуудад, жишээлбэл, АНУ- д борлуулалтын үнийн дүнгийн 6 хувийг тооцож суутгадаг боловч, тухайн борлуулагдаж буй үл хөдлөх эзэмшлийн төвөгтэй байдал болон хийгдэх техник ажиллагааны хэмжээнээс хамаарч 6- 8 хувь байх нь түгээмэл юм. Өнөөдөр манай зах зээлд хэрэгжиж байгаа зуучлалын хөлсний үнийн дүн 2 хувь байна. Худалдагч, худалдан авагчийг төлөөлөх агентлагууд тухайн эзэмшлийн борлуулах ажилд зэрэг оролцдог болохоор зуучлалын үнийн дүнг тэнцүү хувааж авдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг дотроо брокер болон агент нь мөн тэнцүү хувиар хувааж авдаг. 

Үл хөдлөх хөрөнгө борлуулах ажил нь мэдлэг боловсрол, ажлын туршлага, их хэмжээний хүчин чармайлт шаарддаг болохоор гүйлгээг удирдан гүйцэтгэж байгаа агентуудын хувьд гүйлгээтэй холбоотой жижиг зардлууд их гардаг бөгөөд зарим тохиолдолд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө борлогдоогүй нөхцөлд тухайн зардлууд хоосон зардал болж, зуучлалын хөдөлмөрийн хөлсгүй ажиллахад хүрдэг. Энэ тохиолдолд гарсан бүх зардлууд эргэж нөхөгддөггүй болохоор агентуудын хувьд хүндрэлтэй байдаг. Өөр хүндрэлтэй асуудал нь худалдагч, худалдан авагч нь гэрээгээр харилцан зөвшөөрсөн үүргээ биелүүлэхгүй, зуучлалын хөлсийг нь олгохгүй байх, худал хэлэх, зугатах, төлбөрөө удаашруулах, эсвэл худалдагч, худалдан авагчид нь байгуулсан гэрээ, яриа хэлцлээ зөрчин агентуудын араар хуйвалдаж эзэмшлээ худалдах, худалдан авах тохиолдол гардаг нь үйлчилгээ үзүүлсэн агентуудын эрх ашгийг зөрчиж, хүчин чармайлт, ажлын үр шимийг нь үнэгүйдүүлж байгаа хэрэг бөгөөд нөгөө талаараа харилцан хуйвалдаж буй гэмт үйлдэл юм. Уг асуудлаас шалтгаалан худалдагч, худалдан авагч нар иргэний шүүхийн танхимд үл хөдлөх хөрөнгийн агенттай учирсан тохиолдол цөөнгүй болоод байна. 

Ийм байдал үүсгэхгүй байх нь гүйлгээнд оролцогч талуудын хувьд чухал асуудал бөгөөд агент ба брокерууд нь өөрсдөө илүү сайн боловсрох, чадваржих, мэргэжлийн өндөр төвшинд ажиллахад бэлтгэгдэх хэрэгтэй байгаагийн илэрхийлэл юм. Энэ нь нөгөө талаар олон нийтийн дунд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалттай холбоотой үйлчилгээний мэдлэг дутмаг, ойлголт муу байгаатай холбоотой. Тиймээс олон нийтэд чиглэсэн соён гэгээрүүлэх үйл ажиллагааг нэмэгдүүлэх, мэдлэгийг хөгжүүлэх, гэмт үйлдлээс урьдчилан сэргийлэх мэдээ, мэдээлэл боловсруулан түгээх ажлыг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа аж ахуйн нэгжүүд байнга явуулж байх нь зүйтэй. Уг асуудлаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллагсад болон Засгийн газрын байгууллагууд дуу хоолойгоо нэгтгэн үр дүнтэй хамтран ажиллах бүрэн боломжтой. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны агент, брокер болох нь

Орчин үед үл хөдлөх хөрөнгө борлуулах үйл ажиллагааг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг болон мэргэжилтнүүдээр удирдуулан гүйцэтгүүлэх нь амьдралын тогтсон хэв маяг болсон бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, эзэмлийн удирдлага ба зохион байгуулалт нь бизнесийн чухал салбар болон хөгжиж байна. Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулахад үл хөдлөх хөрөнгө худалдагч, худалдан авагчийн хооронд эрх зүйн харилцаа үүсэхээс гадна үнэлгээ, хөрөнгө оруулалт, санхүүжилт, эскроу, гэрээ ба зөвшилцлүүд, эзэмшлийг борлуулалтад бэлтгэх, боломжит худалдан авагчдад үзүүлэх, бүртгэлийн үйл явц гээд техникийн олон талт ажиллагаан хийгддэг. Эдгээр ажиллагаа нь худалдагч, худалдан авагчдаас ихээхэн хүчин чармайлт, цаг зав шаарддаг, зарим тохиолдолд гэмт хэргийн үйлдэлтэй таардаг учраас мэргэжлийн агентлагуудаар дамжуулан борлуулах нь илүү хялбар, амар байдаг. Мэргэжлийн үйлчилгээ үзүүлэгч агентлагууд болон брокер, агентууд нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үйл ажиллагаа эрхлэх албан ёсны тусгай зөвшөөрөлтэй байдаг нь олон улсын жишигбөгөөд энэ нь олон талын ач холбогдолтой. Монголын эдийн засгийн орчинд үүнийг авч хэрэгжүүлэх, хөгжүүлэх шаардлага зүй ёсоор үүсч байна. 

Олон улсын туршлагаас харахад, борлуулалтын ажиллагааг гүйцэтгэгч нь доод тал нь ерөнхий боловсролтой, гэмт хэрэг, зөрчилд холбогдож байгаагүй, мэргэжлийн сургалтын хөтөлбөрийн тодорхой тогтоосон цагийн сургалтыг танхимын боловсролоор олж авсан хүн байна. Тийм болохоор үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн боловсролын чиглэлээр сургалтын суурь хөтөлбөр боловсруулах, шалгалтын материал бэлтгэх шаардлага зүй ёсоор урган гарч ирнэ. Олон улсын туршлагаас харахад, үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны борлуулагчид нь үл хөдлөх хөрөнгийн зарчмууд, үл хөдлөх хөрөнгийн практик, эдийн засаг болон хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтийн хичээлүүдийг заавал судалж үздэг байна. Сурлагын чанараа дүгнүүлсний дараагаар хувь хүн нь Засгийн газрын холбогдох байгууллагын үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтэст өөрийн суралцсан танхимын сургалтын цаг, дүнгээ иргэний холбогдох материал болон төлбөрийн хамт илгээж, үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаа эрхлэх албан хүсэлтээ гаргадаг байна. Ингэж албан хүсэлтээ гаргасан хувь хүнийг хүсэлт гаргагч гэнэ. 

Холбогдох байгууллага нь ирүүлсэн материалуудыг нягтлан шалгаж, болзол болон шалгуур үзүүлэлтүүдийг хангасан тохиолдолд тусгай зөвшөөрөл олгох “Улсын шалгалт” өгөх шийдвэрийг гарган зөвшөөрөл өгдөг. Хүсэлт гаргагч нь шалгалтын цагаа товлоод, товлосон цагтаа шалгалтаа өгч тэнцсэн тохиолдолд арван хурууны хээгээ улсын холбогдох байгууллагад бүртгүүлнэ. 

Урьд өмнө нь ямар нэгэн гэмт хэрэг үйлдэж байсан эсэхийг тодорхойлох, мөн ирээдүйд гарч болзошгүй гэмт хэрэгт орооцолдох, халдлагад өртөх эрсдлийг бууруулах зорилгоор хурууны хээний бүртгэлийг авдаг. Энэ шалгуур үзүүлэлтийг давсан тохиолдолд Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагчийн тусгай зөвшөөрөл буюу мэргэжлийн лицензийг 3- 4 жилийн хугацаатай олгодог. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагчийн тусгай зөвшөөрөл буюу мэргэжлийн лицензтэй хувь хүн иргэнийг Үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч гэж нэрлэнэ. Тусгай зөвшөөрөл эзэмшигчдэд улсын байгууллагаас тусгай дугаар олгоно. Уг тусгай дугаар нь эзэмшигчийн овог, нэртэй хамт хэрэглэгдэх ба улсын байгууллагын цахим бүртгэлийн системд орсон байна. Хэрэв хэн нэгэн хувь хүн, эсвэл хуулийн этгээд тусгай зөвшөөрөл эзэмшигчид эргэлзсэн тохиолдолд уг тусгай зөвшөөрөл идэвхтэй эсэхийг шалгуулж болно. Тусгай зөвшөөрөл олгогдсон хугацаанд л хүчинтэй, идэвхтэй байна. Эзэмшигч нь тусгай зөвшөөрлөө сунгуулах хүсэлтэй бол хугацаа дуусахаас өмнө тохирох төлбөрийг төлж, дахин идэвхжүүлнэ. Засгийн газрын холбогдох байгууллагын үл хөдлөх хөрөнгийн хэлтэст үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай зөвшөөрөл эзэмшигчдэд олгосон тусгай зөвшөөрлийг сунгах, цуцлах, хүчингүй болгох, дахин сэргээж олгох бүх эрхүүд хадгалагдана. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын бизнес эрхлэхийг хүссэн хэн боловч дээрх шалгуур үзүүлэлтүүдийг шат дараалан хангаж, давж гарсны дараагаар үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн тусгай зөвшөөрөлтэй болоод улмаар аль нэг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг буюу брокерын газарт харьяалагдаж байж борлуулалтын бизнесийн үйл ажиллагаа эрхлэх боломж үүсдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд нь дотоод үйл ажиллагааны дүрэм, журам, бизнесийн ёс зүйн дүрэм, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг явуулах олон талт зөвшилцөл, гэрээ хэлцлийн загварууд болон гүйлгээг удирдан хөтлөх удирдамжуудыг боловсруулсан байх ёстой байдаг. Агентлагийн дотоод дүрэм, журамтай танилцаж, хүлээн зөвшөөрсөн тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч нь тухайн агентлагийн брокертэй шударга хамтын ажиллагааны гэрээ байгуулснаар үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх харилцаанд оролцох эрх үүснэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний харилцаанд оролцох эрх бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай зөвшөөрөл эзэмшигчийг үл хөдлөх хөрөнгийн албан ёсны борлуулагч буюу одоогийн нэршлээр агент гэж нэрлэнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентад тавигддаг хамгийн эхний шаардлага бол бизнесийн ёс зүйн хэм хэмжээний хичээлд хамрагдаж, судлах, улмаар ёс зүйн зөрчил гаргахгүй ажиллах мэдэгдэлд гарын үсэг зурдаг. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн агент нь үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай зөвшөөрөл болон дугаарыг өөрийнхөө үйл ажиллагааг сурталчлахад ашиглана. Албан ёсны цахим сүлжээнд байрлуулах, нэрийн хуудас болон бусад маркетингийн үйл ажиллагаанд заавал ашиглана. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг хийхээр худалдагч, худалдан авагчдыг төлөөлөхдөө үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай зөвшөөрлөө хэрэглэнэ. 

Жагсаалтын агентын хувьд худалдагчаас үл хөдлөх хөрөнгийг нь борлуулахад түүнийг төлөөлөх бүрэн зөвшөөрлийг харилцан зөвшилцлөөр гарын үсгээр авсан байх, түүнд нь борлуулалтын хөлсний хэмжээ тусгагдсан байх; худалдах агентын хувьд худалдан авагчтай хамтран ажиллан, хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн үл хөдлөх хөрөнгийг олж өгөхөд түүнийг төлөөлж ажиллахыг зөвшөөрсөн зөвшилцлийг гарын үсгээр баталгаажуулсан, борлуулалтын хөлсний хэмжээ тусгагдсан үед тус тус үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх эрх албан ёсоор үүснэ. 

Дүгнэлт 

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хамрах цар хүрээ, хөрөнгө оруулалт ба эдийн засгийн ач холбогдол нь улс орны хөгжилд ихээхэн нөлөөлдөг болохоор явагдаж байгаа үйл ажиллагаа, тулгамдсан асуудлууд, ирээдүйн хөгжлийн бодлогын талаар Засгийн газрын байгууллагуудад асуудлыг танилцуулах, арга зүйн зөвлөгөө өгөх, хууль, эрх зүйн орчинг бий болгох, шинэчлэхэд хамтран ажиллах, эдгээр асуудлыг Монгол Улсын хөгжлийн бодлоготой уялдуулан эх орныхоо хөгжил цэцэглэлтийг бататгах нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллаж байгаа, хувийн хэвшлийн болон төрийн бус байгууллагуудын үүрэг гэж ойлгож ажиллавал хамтдаа үр дүнд хүрч чадна. 

Түүнчлэн, үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшлийн борлуулалтын талаарх төр, засгийн хяналт сайжирах ба үл хөдлөх хөрөнгийн салбараас ордог татварын хэмжээ нэмэгдэж, тухайн салбарт гэмт хэрэг гарахаас урьдчилан сэргийлж, үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи олон нийтийн зөв ойлголт сайжирч, борлуулалт эмх цэгцтэй болж, улмаар борлуулалтын тоо хэмжээ нэмэгдсэнээр улс орны эдийн засгийн хөгжилд чухал хувь нэмэр оруулах болно. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн Р.Олонбаяр